Кризис на финансовом рынке, повлекший за собой дефицит денежных ресурсов, и обострившаяся политическая ситуация серьезно осложнили процесс реализации объектов недвижимости и привели к ухудшению инвестиционного климата на рынке в целом. На эту ситуацию различные фигуранты московского девелоперского рынка отреагировали по-разному — одни заметались, другие начали сбрасывать имеющуюся недвижимость и неосвоенные проекты, большинство же заняло выжидательную позицию. Однако, как оказалось, есть и такие, которые решили воспользоваться моментом и развернуть на рынке новую широкомасштабную кампанию, начав реализацию новых проектов. Примером такой редко сейчас встречающейся политики является деятельность крупной московской структуры "ТопСтройИнвест", которая помимо реализации ряда девелоперских проектов приступила к активной скупке подешевевшей недвижимости. Впрочем, такое поведение весьма рискованно, и не исключено, что компания действует на грани фола.
Бурный рост или обвал?
В сложившихся условиях осуществление частными инвесторами серьезных вложений в недвижимость вызывает неподдельный интерес, поскольку большинству участников рынка недвижимости его перспективы видятся не слишком обнадеживающими. Возможен, как считают специалисты, характеризуя текущий момент, и новый расцвет рынка, и его полный обвал. Ведь, с одной стороны, рынок еще очень далек от насыщения и потребность в высококачественной недвижимости необычайно высока (хотя цены все менее соответствуют платежеспособному спросу). Поэтому есть реальная необходимость в существенном увеличении предложения. И если все политические и финансовые риски будут преодолены, рынок недвижимости будет продолжать бурный рост.
С другой стороны, рынок сейчас переживает переломный момент. Строго говоря, даже и без учета банковского кризиса реализация всех задуманных девелоперских проектов по чисто экономическим соображениям крайне затруднительна. Ведь только в Москве в ближайшие годы планируется построить около миллиона квадратных метров коммерческих жилых и нежилых площадей. Значит, речь идет о вложениях примерно в миллиард долларов. Разумеется, пока таких денег на московском рынке недвижимости нет. И не только денег — к строительству такого количества площадей не готовы ни городские инженерные коммуникации, ни инфраструктура, ни производство. Поэтому даже и без банковского кризиса на рынке выжили бы далеко не все (в основном те, кто раньше других нашел бы деньги).
Теперь ситуация осложнилась. Отсутствие денег на рынке (и их отток в политическую сферу накануне выборов) привело к тому, что многие проекты, требующие долгосрочных вложений, встали. Вложения в такие проекты были возможны только тогда, когда банк-инвестор мог постоянно перезанимать деньги на рынке. Теперь занять особо негде. Кроме того, вложения в "длинные проекты" возможны лишь при наличии "длинных" пассивов, которых опять же у большинства банков нет. Поэтому теперь многие банки, которые держались за счет межбанковских кредитов, не в состоянии продолжать инвестирование. А собственными средствами, достаточными для осуществления долгосрочного инвестирования, располагают немногие.
Будущее — за офисным рынком
В этой ситуации многие участники московского рынка недвижимости опасаются слишком активно развивать проекты или вкладывать серьезные деньги в объекты недвижимости. На этом фоне политика скупки недвижимости и начало сразу нескольких девелоперских проектов на рынке, предпринятые АО "ТопСтройИнвест", выглядят несколько необычно. Разумеется, в этой ситуации осуществлять подобную политику могут лишь те, у кого есть собственные финансовые ресурсы либо так называемая положительная кредитная история. Однако важна и сама специфика деятельности компании на рынке.
АО "ТопСтройИнвест" входит в группу "ТопИнкорп" (ранее — "Менатеп Real Estate", а еще раньше — отдел инвестиций и недвижимости банка "Менатеп"). Основной его сферой деятельности являются операции с крупной нежилой недвижимостью на первичном и вторичном рынках — выкуп, продажа, реконструкция отдельно стоящих зданий, — а также реализация девелоперских проектов. АО "ТопСтройИнвест" — одна из немногих российских компаний, которая осуществляет полное сопровождение проекта — начиная от выбора объекта и разработки проекта и кончая управлением готовым зданием (что, кстати, пока редко берут на себя даже иностранные проект-менеджеры). Кроме того, компания владеет контрольными пакетами акций ряда промышленных предприятий России.
По словам генерального директора АО "ТопСтройИнвест" Андрея Байкова, активное приобретение крупных объектов недвижимости диктуется в настоящее время, с одной стороны, потребностями рынка, предстоящее бурное развитие которого у специалистов "ТопСтройИнвеста" не вызывает сомнений, а с другой — спецификой недвижимости, на которую ориентированы операции. Так, по мнению г-на Байкова, преимущества на рынке сейчас имеют компании, которые работают с нежилой недвижимостью. Проекты, связанные со строительством и реализацией жилья, не принесли большинству фигурантов московского девелоперского рынка желаемого результата. Несмотря на то что одним из печальных последствий кризиса является исчезновение с рынка покупателей крупных и дорогих объектов, спрос на высококачественную недвижимость, в первую очередь офисную, достаточно высок. И в дальнейшем можно прогнозировать его рост, даже при не очень благоприятном развитии политической ситуации в стране.
Однако крупная недвижимость, и в первую очередь особняки, — товар особый и дорогой, найти на него покупателя всегда было нелегко. Тем не менее специалисты компании "ТопСтройИнвест" считают, что пока на рынке на каждый товар есть свой покупатель, независимо от цены. Была бы только у продавца возможность нужное время держать деньги замороженными.
Кроме того, по словам г-на Байкова, недвижимость компания покупает исключительно на первичном рынке, в частности посредством участия в приватизации предприятий. Приобретение объектов недвижимости на первичном рынке через приватизируемые предприятия и дальнейшая их продажа на вторичном успели себя хорошо зарекомендовать. Сегодня многие предприятия располагают большим количеством объектов недвижимости, в том числе отдельно стоящими зданиями, с которыми зачастую не знают, что делать. Поэтому они ее либо продают, либо берут под ее залог кредит в банке. По словам г-на Байкова, выдача кредита под залог — это еще один из способов скупки недвижимости (через дочерние банки), поскольку 90% всех кредитов под крупную недвижимость не возвращается и недвижимость в конечном итоге переходит в собственность кредитора.
Таким образом, в сложившихся условиях политика "ТопСтройИнвеста", по мнению ее руководства, позволяет оптимальным образом использовать возможности рынка. Однако ситуация на рынке недвижимости настолько непредсказуема, что сейчас стратегия активных инвестиций серьезно увеличивает риск компании.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА