Желая осуществить строительный проект, инвестор в Москве обычно вступает в прямые отношения с муниципалитетом, который является главным собственником зданий и земли. При этом форм сотрудничества с городом почти столько же, сколько и самих проектов. Однако в процессе подбора приемлемого для строительства земельного участка инвестору зачастую приходится иметь дело не с городом, а с организациями, которым ранее были переданы крупные участки под развитие конкретных проектов. Примером может служить Московский архитектурный институт (МАРХИ), которому московское правительство передало полтора гектара в районе Кузнецкого моста. В результате комплексной реконструкции почти всего квартала должны возникнуть Европейский центр архитектуры (ЕЦА), а также ряд офисных и банковских зданий.
Спасение архитекторов — дело рук самих архитекторов
Идея строительства Европейского центра архитектуры на базе развития института возникла тогда, когда МАРХИ получил признание Королевского института Британских архитекторов. В ЕЦА, по замыслу его создателей, студенты последних курсов любого из мировых архитектурных университетов должны проходить обучение и получать степень магистра архитектуры. Обучение должно включать в себя архитектурную практику не только в России, но и в Англии и Италии. Проект ЕЦА получил поддержку Ватикана, принца Чарльза и Юрия Лужкова. Мэр Москвы под красивую идею отдал лучшее, что у него было, — 1,5 га земли в районе Кузнецкого моста.
С выделенной территорией МАРХИ, безусловно, повезло. Земельный участок, на котором предстоит провести комплексную реконструкцию и строительство, размещается в одном из наиболее престижных районов Москвы. Совсем рядом расположены центральные офисы ЦБ России, Внешторгбанка, Мосбизнесбанка. На Неглинной Столичный банк сбережений начинает строительство своего Дома приемов. Если учесть, что здесь же ведется сейчас строительство еще 7-8 банковских и офисных комплексов, налицо формирование мощного делового района столицы.
Несмотря на такой потенциал территории, реализовать его МАРХИ сразу не удалось. В процессе работы над проектом комплексной реконструкции выяснилось, что этот участок земли не лишен общих для города проблем: в домах, идущих под реконструкцию, сидят арендаторы, все инженерные сети устарели, юридическая база и финансовая часть проекта недостаточно проработаны для привлечения крупных инвестиций.
Осуществить проект можно только по частям
Время шло, а реальных инвестиций в проект так и не было сделано: иностранные и российские инвесторы не хотели вкладывать деньги в привлекательную, но сулящую неприятные сюрпризы территорию. Для продвижения проекта была привлечена инжиниринговая компания "Флаг Девелопмент", которая по поручению МАРХИ выступает менеджером проекта.
В процессе работы над проектом ЕЦА стало ясно, что поток инвестиций необходимо разбить на несколько частей. Это ясно уже с финансовой точки зрения — привлечь инвестора сразу на весь проект стоимостью $40 млн, мягко говоря, проблематично. Во-вторых, сама логика ситуации заставляла найти схему, так сказать, с "нарастающим итогом".
На первом этапе строительства решаются проблемы отселения арендаторов и расчистки территории для последующих инвестиций. На следующих этапах приступают непосредственно к строительству Центра архитектуры. Совместно с архитекторами специалисты компании составили план мероприятий, который включал в себя юридическое обоснование проекта, инвентаризацию территории, подготовку предварительного бизнес-плана, распределение очередности строительства и выявление наиболее привлекательных для инвесторов объектов реконструкции.
Реализация намеченного дала свои первые результаты. В течение этого года были проведены инвестиционные конкурсы, в результате которых два крупных российских концерна получили права на реконструкцию двух очередей строительства. После окончания строительства инвесторы получат офисный и банковский комплексы площадью 10 тыс. и 7 тыс. м2 соответственно, а МАРХИ — столь желанный ЕЦА.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН