Минувшей осенью игроки и аналитики говорили о том, что столичное жилье бизнес-класса более всего пострадает от кризиса — как по падению цен, так и по объемам незавершенных строек. Большинство девелоперов уверяет, что мрачные прогнозы не оправдались: уже весной цены замедлили падение и даже показали некоторый рост, активизировался спрос. Небольшое оживление рынка дало повод застройщикам говорить о надвигающемся дефиците качественного предложения и планах по повышению цен.
Мягкое приземление
Резкое падение спроса (почти в три-пять раз) и цен (максимально — на 25%) на жилье бизнес-класса в конце прошлого года, а также паника крупных застройщиков, касавшаяся "плохих долгов", дала повод игрокам и экспертам спрогнозировать наиболее плачевное состояние сегмента в 2009 году. Предполагалось дальнейшее снижение спроса на "жилье повышенной комфортности" и 50-процентное падение цен до третьего квартала. Все это должно было повлечь за собой массовый исход девелоперов из сегмента в "эконом" и "элитку".
Как показало первое полугодие, прогнозы в своем худшем варианте не оправдались. Во-первых, большинство крупных застройщиков на данный момент реструктурировало самые "горячие" кредиты, избежав замораживания начатых строек в массовом порядке. Во-вторых, резкое падение цен и спроса завершилось в феврале-марте. В МИАН считают, что общее снижение цен с докризисного периода в бизнес-классе составило всего 10%. Как отмечает Дмитрий Кузнецов, гендиректор МИАН, корректировка цен в бизнес-сегменте была менее значительной, чем в экономклассе. В Blackwood, правда, говорят о том, что максимальные скидки доходили до 40%, но их было не так много: самые дешевые квартиры в новостройках бизнес-класса представлены в ЖК "Галактика" (от 85 тыс. рублей за 1 кв. м, застройщики: ИК "Серебряный двор", МВД РФ), ЖК "Измайловский" (от 92,2 тыс. рублей за 1 кв. м, девелопер — "ДОН-строй").
Дмитрий Кузнецов объясняет большую устойчивость бизнес-класса по сравнению с менее дорогим сегментом тем, что потенциальные покупатели жилья повышенной комфортности менее чувствительны к колебаниям цены. "Их уровень платежеспособности снизился не столь значительно, как в экономклассе. В частности, их слабее затронуло сужение рынка ипотеки: если для потребителей категории "эконом" ипотека нередко является единственным возможным источником финансирования покупки квартиры, то в бизнес-классе ситуация иная: кредитные средства использовались, но не из-за недостатка денежных средств, а потому, что прибыль с собственных активов перекрывала ежемесячные ипотечные платежи. Сегодня средства, направляемые на приобретение квартиры, в большей степени собственные",— считает он.
Заморозки и задержки
У участников рынка были и совершенно объективные причины говорить о том, что бизнес-класс пострадает от кризиса более всего. По данным "Миэль", из общего числа предложения новостроек на май, которое составляло 307 адресов, 102 — это бизнес-класс. Если посчитать в процентах, то получаем почти 33%. В условиях такой конкуренции любое ухудшение конъюнктуры рынка имеет более тяжелые последствия, чем в менее насыщенной нише.
Владислав Луцков, гендиректор Аналитического консалтингового центра "Миэль", подчеркивает, что из общего объема начатого строительства объектов бизнес-класса строительные работы приостановлены по 20% новостроек. "Необходимо отметить, что основная часть замороженных объектов бизнес-класса (76%) — новостройки на начальных стадиях (подготовка площадки, котлован, фундамент)",— сказал он.
По информации риэлтеров, замороженными комплексами являются: "Рублевские огни" ГК "ПИК", ЖК Sky House компании MCG и ЖК "Рублевская Ривьера" Mirax Group. Все застройщики запрос о состоянии данных объектов, а также о том, были ли уже совершены какие-либо сделки по квартирам в них, проигнорировали.
Что же касается задержек сроков сдачи, то застройщики предпочитают объяснять это явление "чисто техническими моментами", а не проблемами с ликвидностью.
Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов объяснил, что сдвиг сроков сдачи ЖК "Триколор" (до 2011 года) произошел по причине сложности объекта с точки зрения технической составляющей и процесс согласования проектной документации занял гораздо больше времени, чем было запланировано. "Во многом это было связано с тем, что в весенний период на рынке появилось новое ценообразование строительно-монтажных работ, что позволило сделать более комфортное предложение для будущих покупателей",— пояснил он, тем самым объясняя скидки, которые компания предоставляет покупателям. Конкретные цифры господин Белоусов называть не стал, ограничившись вилкой "от нескольких до десятков процентов". Но по неофициальным данным, клиентам может быть предоставлена скидка около 15% или годовая беспроцентная рассрочка.
В компании "ДОН-строй" также обрисовали вполне благополучную ситуацию. "Все жилые объекты со сроком сдачи в 2009 году будут завершены в этом году. Так, в ближайшее время к заселению передаются первая очередь ЖК "Измайловский", "Дом на Покровском бульваре", "Седьмое небо", работы по которым фактически завершены. На сегодняшний день строительство жилых объектов компании не замораживалось, продолжается и реализация проектов, находящихся на ранних стадиях строительства — "Квартал на Плющихе"",— пояснили в компании. Подобное положение дел в "ДОН-строе" можно объяснить двумя причинами: еще в конце прошлого года девелопер получил у ВТБ кредит на $500 млн, которые могли пойти на завершение объектов. Кроме того, "ДОН-строй" одним из первых официально объявил о снижении цен на квартиры на 25%.
Андрей Титюник, директор департамента недвижимости Mirax group, рассказал только о двух ЖК — "Well House на Ленинском" и "Well House на Дубровке". "Well House на Ленинском" планировалось сдать еще в 2008 году, а "на Дубровке" — в 2009-м. Но по словам господина Титюника, сроки сдачи "изменены незначительно". "По "Well House на Ленинском" основные работы ведутся внутри здания",— пояснил он, добавив, что Mirax провела ряд маркетинговых акций, чтобы стимулировать спрос. В частности, квадратный метр в "Well House на Дубровке" в летнее время предлагается от 103 333 рублей за 1 кв. м. "Однако уже сейчас ввиду активизации спроса мы планомерно повышаем цены и планируем продолжать эту тактику",— подчеркнул господин Титюник.
Что дальше?
Умеренные оптимисты, как, например, Юрий Беломестнов, первый вице-президент KFS-Group, полагают, что строительный рынок жилья бизнес-класса будет восстанавливаться в течение трех-четырех лет. Он также уверен, что значительная доля девелоперов, работающих в данном сегменте, скорее предпочтет строить экономкласс: "Я бы сказал, что наиболее комфортные проекты находятся в сегменте экономкласса с относительно небольшими квартирами. Элитного жилья много не будет, да и не надо — узок круг покупателей".
Николай Румянцев из "Интеко", напротив, наиболее перспективным считает эксклюзивное предложение: "У нас на рынке много так называемых домов бизнес-класса, и при уменьшении платежеспособного спроса такие проекты продавать сложнее всего. А уникальные проекты будут востребованы".
По мнению Алексея Белоусова, потенциалом для оживления рынка обладает формат небольших домов, реализация которого не требует принципиально больших затрат: "Такое предложение будет востребовано по причине ограниченности количества квартир. Этот формат уже появлялся в период 1998-1999 годов, когда рынок монолитного домостроения только зарождался".
Между тем уже есть примеры переформатирования бизнес-класса в экономичный сегмент. Например, проект "Марфино" компании "Ведис групп" изначально планировался как крупный проект бизнес-класса с индивидуальным архитектурным обликом и большими площадями квартир, сейчас же он представлен панельными домами П-3М, П-44Т и ГМС-1 и является примером качественной комплексной застройки экономкласса. В пресс-службе "Ведис групп" пояснили, что принципиальное решение об изменении категории комплексной застройки на экономкласс было принято осенью 2008 года, когда "в стране начался финансовый кризис". "Перед застройщиком стояла цель снизить себестоимость строительства, что в итоге должно было позитивно отразиться на конечной цене квадратного метра",— пояснил представитель "Ведис групп" Евгений Редькин.
Таким образом, можно предположить следующий сценарий развития бизнес-сегмента жилой недвижимости. Новые проекты в ближайшие годы будут единичны, что позволит, в частности, распродать остатки строящегося сейчас жилья. Растущий спрос девелоперы будут удовлетворять за счет более скромных и менее масштабных проектов, скорее относящихся к категории "эконом плюс".