После затяжного кризиса конца 80-х — начала 90-х годов на рынке недвижимости Великобритании наблюдается некоторый подъем инвестиционной активности. Так как большинство инвесторов проявляет осторожность относительно инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью, банки становятся практически единственным источником вливания денежных средств в этот сектор. По сообщению Financial Times, аналитики фирмы DTZ Debenham Thorpe, проведя исследования в 30 банках, пришли к выводу, что две трети банков определяют свою политику в области недвижимости как "экспансивную".
Кризис конца 80-х — начала 90-х годов сильно ударил по британским банкам. Но теперь, по прошествии некоторого времени пострадавшие в результате спада банки готовы забыть последствия кризиса и вновь давать ссуды для индустрии недвижимости. Как показало исследование компании DTZ Debenham Thorpe, банки сегодня снова инвестируют деньги в недвижимость. В этом году они предоставили гораздо больше займов в этом секторе, чем в предыдущие годы.
Проведя исследования в 30 банках Великобритании, фирма DTZ Debenham Thorpe сделала вывод, что две трети банков на сегодняшний день определяют свою политику в области недвижимости как "экспансивную". Только 4 банковских учреждения выразили желание сократить количество своих инвестиций в недвижимость. По оценке экспертов, в течение ближайшего года банки выделят на предоставление ссуд для сектора недвижимости на 3 млрд фунтов стерлингов больше, чем годом раньше.
Такое вливание капитала может помочь поддержать рынок в то время, когда остальные инвесторы не проявляют склонности к риску, боясь расширить свое участие в инвестировании проектов по недвижимости, а рынок ценных бумаг как источник финансирования практически закрыт для всех фирм, кроме горстки самых крупных и надежных компаний.
Суммы займов по отношению к реальной стоимости объекта сейчас медленно, но уверенно растут. Обозреватели фирмы DTZ обнаружили, что банки все чаще ссужают 70-75% от общей стоимости проекта, а в некоторых случаях даже больше (раньше ссужали не более 70%).
Тот факт, что маржа по ссудам в недвижимость на 1,5 процентных пункта выше средних межбанковских ставок, является нормальным в ситуации, когда банки являются единственным источником денежных средств на рынке недвижимости, а выдаваемые ими займы ничем не обеспечены. Но специалисты по недвижимости отмечают, что банковская маржа имеет тенденцию к снижению. На сегодняшний день в случае очень крупных сделок ее превышение над межбанковскими ставками может составлять 1 пункт. Поэтому самые крупные компании на рынке недвижимости сейчас снова пользуются дешевыми займами.
В июне этого года компания Capital Shopping Centres получила ничем не обеспеченный 7-летний заем размером в 260 млн фунтов, при этом маржа была на 0,45 пункта выше межбанковских курсов. Фирма Hammerson добилась еще более благоприятных условий, подписав 7-летний заем на 200 млн фунтов стерлингов, маржа которого на первые пять лет всего лишь на 0,4 пункта превысила межбанковские курсы. Этот заем предоставила фирме банковская группа из 15 банков, включающая 5 континентальных европейских кредиторов, 4 банка из Японии, 3 из Северной Америки и 3 из Великобритании.
Специалисты по английской недвижимости в первом квартале текущего года впервые за последние 4 года отметили значительное увеличение количества банковских ссуд. Подобные займы крупных риэлтерских компаний отражают общий энтузиазм довольно большой части банков по поводу перспектив инвестирования в недвижимость. Средние и особенно мелкие фирмы на рынке недвижимости находятся в менее привилегированном положении, но и им стало гораздо легче получать банковские кредиты, чем 4-5 лет назад.
В ближайшее время на английском рынке недвижимости ожидаются два изменения, которые могут заставить банки быть более разборчивыми относительно выдаваемых ссуд.
Во-первых, в следующем году будет принят новый закон, по которому первый арендатор может продать свое право аренды третьей стороне. В случае принятия этого закона банки могут столкнуться еще с одной угрозой своим доходам: право аренды здания на 25 лет может быть продано арендатором третьей стороне, которая сразу же "испарится", не выплачивая арендную плату. Один из путей решения этой проблемы банки видят в соблюдении обязательного условия, определяющего, кому первый арендатор может продать свое право аренды. При выдаче ссуды под залог банки теперь склонны уделять больше внимания местоположению и качеству строения и возможности его пересдачи, чем платежеспособности арендатора.
Во-вторых, новый закон укрепляет тенденцию к сокращению сроков аренды, и банки в ответ на это могут уменьшить объемы своих ссуд по отношению к реальной стоимости объекта, а также ужесточить другие ссудные критерии. Результат этих изменений может оказаться двояким. Банки будут и впредь готовы инвестировать деньги в недвижимость, но станут гораздо более разборчивыми при выборе проектов, которые они собираются поддержать.
ЕЛЕНА Ъ-КУДИНОВА, ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ