Проблема того, насколько приемлем западный стиль бизнеса в российских условиях, касается любой его сферы. Этому стилю, предполагающему составление подробных бизнес-планов, стратегическое планирование, дорогих консультантов, противостоит российское "ввяжемся в драку, а на ходу разберемся". На молодом отечественном рынке девелопмента, естественно, преобладают приверженцы второго направления. Одна из немногих компаний, придерживающихся западного стиля, — "Крест девелопмент" — для реализации своего проекта использовала принципиально новый для Москвы подход, сформировав постоянную команду из западных консультантов различных направлений. Появление девелоперских фирм, использующих дорогой западный консалтинг, можно рассматривать как своеобразный индикатор "взросления" рынка и возникновения конкуренции на новом уровне.
Евроремонт или классный офис: разницу чувствуют иностранцы
Известно, что офисный рынок в Москве состоит из двух почти не пересекающихся секторов — помещения для иностранных арендаторов и отечественных. Первые лучше по качеству и, естественно, арендная плата на них выше. Поэтому практически все российские девелоперы при строительстве офисных зданий ориентируются на западных арендаторов. Казалось бы, ситуация проста: пока в Москве не хватает хороших офисов, надо их быстро строить, дорого сдавать, и успех обеспечен. Однако на деле все не так просто.
Президент "Крест девелопмента" Андрей Мануковский рассказал, что несколько лет назад, когда компания только начала заниматься недвижимостью, она сразу же глубоко занялась маркетингом. В результате обнаружилась интересная вещь: российские представления о европейском уровне офиса кардинально отличаются от того, что думают по этому поводу в крупных иностранных корпорациях. В России недавно появилось понятие "евроремонт", то есть ремонт, сделанный с применением импортных строительных материалов. Соответственно, новое (или реконструированное) здание в престижном месте с проведенным в нем евроремонтом почитается за совершенство. У иностранцев же существуют гораздо более четкие представления об офисах класса А, то есть высшего класса. Этот класс предполагает оснащение здания современными системами вентилирования, кондиционирования, питания электричеством, телекоммуникациями и пр.
Одним словом, во всем мире высокая арендная ставка на офисы отражает не только выгодное месторасположение и общее хорошее состояние здания, но и его высокое качество. В России же в начале 90-х эта зависимость не действовала из-за того, что спрос на пристойные офисные помещения значительно превышал предложение на рынке. Именно поэтому многие девелоперы строили (и строят) помещения среднего качества, стремясь при этом сдать их в аренду как эксклюзивные офисы.
Есть и еще одна причина, по которой количество по-настоящему элитных офисов и проектов их строительства в Москве до сих пор невелико. Кредиты в России дороги, и идти на большие единовременные траты при дорогостоящем строительстве многие российские фирмы не отваживаются. Западные же инвесторы и девелоперы в большинстве своем лишь присматриваются к Москве, поэтому конкуренция с их стороны невелика.
Тем не менее рынок не стоит на месте, и разрыв между предложением и спросом на офисы уже не так катастрофичен, как три года назад. Да и иностранцы проявляют все большую разборчивость при выборе помещений. В итоге все сильнее начинает проявляться деление рынка на сегменты. Экспертам Ъ известно уже несколько случаев, когда офисные здания при хорошем месторасположении "зависают" из-за несоответствия претензий по арендным ставкам и оснащенности объекта. Именно на "взросление" рынка и рассчитывал "Крест девелопмент", приступая к реализации своего инвестиционного проекта два года назад, — специалисты компании предполагали, что ниша рынка офисов класса А окажется заполнена менее всего.
Проект "Крест девелопмента" представляет собой строительство офисного здания (общ. пл. 10 тыс. кв. м), расположенного на Гоголевском бульваре. Сейчас хорватская строительная компания Industrogradnja (наиболее крупным ее предыдущим проектом в Москве является гостиница "Рэдиссон-Славянская") заканчивает работы нулевого цикла. Здание строится по стандартному для западного девелопмента принципу shell and core — открытые офисные пространства с подводом всех необходимых коммуникаций. Окончательная планировка и отделка помещений выполняется под конкретного заказчика.
Совсем рядом, в Нащокинском переулке, компания вскоре начнет реконструкцию небольшого (десяток квартир) жилого особнячка. Жилые помещения являются в проекте "Крест девелопмента" дополнением к основной, офисной части, а вместе два здания должны образовать комплекс. Финансирование проекта осуществляется из нескольких источников — за счет собственных средств компании "Крест девелопмент", банковского кредита одного из российских банков и средств стратегического инвестора из-за рубежа.
Мы недостаточно богаты, чтобы дешево строить
Пожалуй, наибольшего внимания заслуживает в проекте компании "Крест девелопмент" наличие мощной команды западных (в основном британских) партнеров. Причем иностранные фирмы задействованы не только в обычной для России роли подрядчика, но и в качестве консультантов по самому широкому спектру проблем: от управления проектом (Hanscomb) и архитектурного проектирования (ММА и Oscar Faber) до маркетингового консультирования (Spectrum Properties). Кроме того, в команду входят известные юридические фирмы Norton Rose и Baker & McKenzie, а на первом этапе участвовала знаменитая Hines Interests как консультант по проектированию и дальнейшей эксплуатации здания (напомним, что глава этой компании Gerald Hines был назван организаторами одной из крупнейших в мире выставок недвижимости MIPIM в 1994 году человеком года в области недвижимости). Подобного коллектива не удалось собрать ни одному из реализуемых ныне коммерческих проектов Москвы.
"Звездный" состав консультантов — вовсе не следствие увлечения громкими названиями западных компаний. "Основным критерием выбора партнера является не имя компании, а личность конкретного специалиста. Если он высококлассен, то абсолютно неважно, где он работает", — отметил г-н Мануковский. "Штаб" консультантов стал собираться в полном составе раз в две недели задолго до начала строительства. В то время прорабатывались стратегические вопросы, а сейчас и текущие проблемы используются как мишень для "мозговых атак".
Обилие консультантов не может не вызвать вопроса: а не приведет ли это к болезненному раздуванию бюджета проекта. "Да, консалтинг ведущих в своих областях специалистов стоит недешево, — согласился г-н Мануковский. — К примеру, один час консультации юриста известной компании стоит от 250 до 400 долларов. Но мы подсчитали, что при расходе на консультантов средств в размере 2% бюджета проекта (это без стоимости архитектурных работ. — Ъ) экономия может составить до 20% от стоимости объекта. Это достигается за счет оптимизации финансовых и налоговых вопросов и качественного управления строительством. Наш опыт говорит о том, что дорогие советы окупаются". В последнее время несколько московских строительных компаний серьезно заинтересовались опытом "Крест девелопмента" по формированию команды специалистов. В результате в трех проектах в качестве консультанта по девелопменту был привлечен сам "Крест девелопмент".
Очевидно, приглашенные многоопытные консультанты и привели руководство "Крест девелопмента" к мысли о том, что дешевые вещи в итоге стоят весьма дорого. Так, экономия на строительстве неизбежно повлечет за собой большие эксплуатационные издержки. Поэтому все инженерное оборудование планируется поставить исключительно западноевропейское, и подряд по надземной части, скорее всего, будет также отдан иностранным компаниям.
Кроме установки современных централизованных систем вентиляции, кондиционирования и охраны, к зданию будет проложено оптоволокно (это снимает ограничения по количеству телефонных номеров и обеспечивает высокое качество связи). Помимо этого, офис на Гоголевском будет одним из немногих новых зданий, оснащенных генераторной установкой, которая позволит в случае сбоя в городских электросетях питать здание электроэнергией до семи дней. Высокое качество строительства и оснащения здания в сочетании с планировкой помещений, соответствующей офисам класса А, по мнению руководства "Крест девелопмента", дают основание рассчитывать на уровень арендных ставок порядка $900 за кв. м в год. То есть планируется достижение такого уровня ставок, с которого московский рынок недвижимости, казалось, уже ушел.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН