В мае и начале июня "второе дно" так и не показалось — по данным большинства экспертов, недвижимость подешевела, а возникший было весной спрос отправился на заслуженный отдых.
За май и начало июня, по данным АН ДОКИ, недвижимость экономкласса подешевела на 4,5%. В сегменте бизнес-класса картина наблюдалась другая — там стоимость жилья увеличилась, хотя и всего на 0,6%.
Наконец "сдвинулись" и официальные цены на новостройки Москвы. По данным АКЦ "Миэль", в мае цены на квартиры в новостройках бизнес- и среднего класса потеряли по 2,8%, экономкласс подешевел на 2,5%. "Такая корректировка цен связана с тем, что многие застройщики скорректировали прайс-листы с учетом скидок по ранее действующим акциям. Также и компания "Миэль-Новостройки" пересмотрела стратегию продаж инвестиционных объектов компании. Результатом обновления стало беспрецедентное снижение цен на 17%",— говорит Оксана Каарма, управляющий партнер компании "Миэль-Новостройки".
Становятся все более востребованными и предоставляемые покупателям финансовые сервисы: рассрочки, ипотека. "Ряд банков возобновил ипотечное кредитование новостроек, хотя и высокой степени готовности. Но и это неплохо с учетом ситуации, которая наблюдалась еще несколько месяцев назад, что уже благотворно отражается на спросе. Мы это связываем с улучшением ситуации на нефтяном и фондовых рынках, что позитивно влияет и на рынок недвижимости",— говорит Виктор Преснов, коммерческий директор "Сити XXI век".
На рынке элитной недвижимости тем временем идет активная игра на ценах. "Если посмотреть рекламу в печатных изданиях и информацию на сайтах компаний, то видно, что цены на элитную недвижимость в Москве не изменились. Однако при непосредственном обращении покупателей, желающих приобрести тот или иной объект, предоставляются скидки в разных размерах в зависимости от того, насколько завышена первоначальная цена. В среднем размер скидки — 10-15%",— говорит Надежда Волохова, заместитель генерального директора "Усадьбы". При этом не на все объекты предоставляется дисконт, но быстрее продаются именно те, на которые предлагаются скидки.
"Элитка держалась до последнего, а сейчас, судя по всему, сдает позиции. Дисконт на дорогие квартиры все чаще доходит до 50%. Например, в ЖК "Монолит" на улице Косыгина в свое время была выставлена квартира за €25 млн, недавно ценник на нее был снижен до €12 млн. В доме в Брюсовом переулке, который входит в десятку лучших элитных домов столицы, до кризиса квадрат стоил от $25 тыс. (на нижних этажах) до $40 тыс. (на верхних). На днях в этом доме появилось предложение на пятом этаже с отличными видовыми характеристиками по $20 тыс. за 1 кв. м. В Казачьем переулке квартира, которая совсем недавно стоила $3,5 млн, сейчас доступна уже за $2,5 млн",— приводит примеры Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate. Но даже несмотря на такие привлекательные скидки, сделки по-прежнему единичны.
В марте и апреле наблюдался рост покупательской активности, вдохновивший игроков рынка. По данным АН ДОКИ, в марте количество сделок возросло по сравнению с февралем на 48% в экономклассе, на 23% в бизнес-классе и на 16% в элит-классе. Но всплеск оказался временным. В апреле также наблюдался рост сделок, но это происходило в силу уже достигнутых мартовских договоренностей, а количество просмотров квартир, обращений в агентство со стороны покупателей снизилось на 24%.
Таким образом, в марте и апреле наблюдалась активность со стороны той части покупателей, которые на протяжении последних шести месяцев откладывали покупку квартиры в ожидании серьезного снижения цен. В мае эта активность, видимо, сошла на нет: количество сделок снизилось в среднем на 8%.
Это можно связать в первую очередь с сезонным фактором. "На конъюнктуру спроса начал оказывать влияние традиционный фактор, с которым сталкивается рынок в это время года,— фактор сезонности. В сегменте экономкласса он более заметен, в сегменте бизнес-класса его действие ощущается в меньшей степени",— говорит Виктор Преснов. Снизилось и предложение: в Москве — на 11%. "Снижение объемов предложения в мае — начале июня говорит о том, что на вторичном рынке наступает традиционный период летнего затишья. К тому же в течение двух праздничных майских недель деловая активность всегда снижается: хлопотам по решению квартирного вопроса люди предпочитали заслуженный отдых",— резонно замечает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком". При этом по результатам мая впервые с начала кризиса сократилось количество сделок с дисконтом.
Впрочем, некоторые эксперты делают и более далеко идущие выводы. "Снижение активности в мае говорит о том, что покупательская способность в столице остается на низком уровне и следующую волну спроса на жилье можно будет ожидать только в сентябре-октябре (традиционный период увеличения активности на рынке), когда произойдет очередное накопление отложенного спроса",— полагает Валерий Барнинец, генеральный директор АН ДОКИ.
Среди факторов, негативно влияющих на уровень спроса, в будущем выделяется такой, как снижение доходов населения за счет уменьшения заработных плат и рост безработицы, который теперь затрагивает реальный сектор. В стране растет количество просроченных кредитов, а ипотека остается недоступной для большинства потенциальных покупателей и в силу высоких ставок, и в силу общей нестабильной ситуации. "Можно с большой долей вероятности говорить о том, что отрицательная динамика сохранится в экономклассе и к сентябрю возможна коррекция в пределах 8-12%, в бизнес-классе и элит-классе возможен небольшой рост в пределах 4-6%",— полагает господин Барнинец. А ближе к августу, по его мнению, возможен серьезный всплеск активности, связанный с информационной волной на тему скорого возобновления роста цен по всем сегментам жилой недвижимости.