Земельный рынок Москвы пока нельзя считать рынком в истинном смысле этого слова, поскольку главным его действующим лицом по-прежнему остается государство в лице муниципалитета. Официально приобрести земельный участок в аренду в Москве можно лишь через конкурс, проводимый Московским земельным комитетом. Однако ситуация с этими конкурсами сегодня близка к кризисной — процедура оформления документации и регистрации договоров аренды максимально усложнена, цены завышены. В результате сделки на земельном рынке совершаются очень редко, а дилерские фирмы подчас просто перестают заниматься продажами. Создавшееся положение ставит власти перед выбором — либо усовершенствовать существующий механизм продаж земельных участков, либо создать кардинально новую систему реализации прав аренды земли и земельных отношений в столице.
Заплатил — еще не значит купил
Земельный рынок столицы (впрочем, как и другие сегменты московского рынка недвижимости) вступил в критическую стадию развития, которая характеризуется полным несоответствием предложения уровню платежеспособного спроса. По словам специалистов, спрос, отвечающий качеству и цене выставляемых на продажу участков, сегодня минимален, и доведенные до конца сделки (когда победитель конкурса не только заплатил деньги, но и заключил договор аренды) можно пересчитать по пальцам.
Как оказалось, факт внесения победителем конкурса необходимой суммы вовсе не означает, что он может сразу же начать распоряжаться земельным участком. Главная причина такого положения вещей — в межведомственной неразберихе. Мало того, что процедура оформления предконкурсной документации страшно затянута, и для того чтобы выставить участок на продажу, фирма — организатор торгов вынуждена проводить длительное согласование всех документов, та же судьба бесконечной регистрации во всех инстанциях ожидает победителя конкурса, который должен будет заключить договор аренды.
При этом могут случиться и курьезы. Например, после того как участок с профильным назначением — скажем, "под строительство бизнес-центра" — уже продан, архитекторы вдруг решают, что бизнес-центр на этом месте строить нельзя. Или жильцы соседних домов восстают против новой постройки, или Москомприрода запрещает вырубить дерево и т. д. Были случаи, когда, заплатив энную сумму денег (она может исчисляться несколькими миллионами долларов), покупатель и полгода, и год ждал своего договора аренды. Одна из компаний заплатила за право аренды участка $10 млн, а потом оказалось, что строить в этом месте нельзя. Власти пообещали возвратить деньги исходя из суммы долга, однако можно представить, сколько продлятся эти взаиморасчеты. Вообще же муниципалитет, как правило, предлагает заменить "неудачный" участок на другой. Между тем найти что-либо подходящее чрезвычайно сложно.
Нередко многие проблемы счастливого обладателя земли связаны с коммуникациями, пролегающими на участке. Дело в том, что до конкурса геоподоснова земельных участков никем не изучается. И после того, как застройщик, купивший право аренды, проведет это изучение самостоятельно, может оказаться, что затраты на подведение и реконструкцию коммуникаций превышают затраты на строительство в несколько раз. А значит, об освоении такого участка не может быть и речи. Поэтому сегодня фирмам, желающим принять участие в конкурсе, вежливо предлагается за свой счет провести изучение геоподосновы. В результате за 2 года существования в Москве земельных конкурсов на реализованных через них участках пока ничего не построено.
И дорого, и гнило
Другой немаловажный фактор, влияющий на активность покупателей на московском земельном рынке, — качество выставляемых на конкурс участков. Как правило, хороших участков на конкурсах почти не бывает, а если и бывает, то по большим ценам. Пример тому — земельный участок, выставляемый сегодня на конкурс Агентством недвижимости ЦАО. Он расположен в районе Комсомольского проспекта и продается за $4,6 млн при общей площади в 0,7 га (!). Несмотря на наличие ряда положительных моментов — удачное местоположение и функциональное назначение (под строительство элитного жилого дома — установленная властями цена права аренды может надолго задержать этот участок в каталоге предложений фирмы.
Но даже по такой цене удачные участки выставляются нечасто. Как правило, предлагаются только те из них, которые московские власти по тем или иным причинам не хотят застраивать сами — обычно все проекты на хороших участках город старается проинвестировать сам. Да и вообще, по свидетельству компаний, проводящих конкурсы, хорошей земли, особенно в центре, уже не осталось. А та, что осталась, в большинстве своем не может быть застроена.
Ну, а самая главная причина покупательской пассивности — это, как всегда, высокие цены. Несколько месяцев назад московские власти объявили о создании вторичного рынка прав аренды земельных участков и вместе с тем увеличили цены в 2-3 раза. Сегодня право аренды сотки земли в Москве стоит в среднем $50-60 тыс. И даже несмотря на то, что покупку можно оплатить в рассрочку, желающих немного. Стабильным спросом пользуются лишь участки под торговые павильоны. Они сдаются в краткосрочную аренду (до 5 лет) по гораздо меньшим ценам, но предложение их очень мало.
Из всех зол каждый выбирает наименьшее
Безусловно, все эти сложности отбивают у потенциальных покупателей желание стать участниками земельного рынка. Поэтому фирмы — продавцы прав аренды земли пытаются сегодня исходить прежде всего из интересов покупателя, подбирая по его заявке участок с определенными характеристиками. А часть фирм и вовсе перестала участвовать в земельном бизнесе и до поры до времени заняла выжидательную позицию.
Разумеется, столичные власти заинтересованы в массовой продаже прав аренды земли в Москве — в первую очередь из соображений пополнения городской казны. Более того, предполагается, что и в случае работы по инвестиционному контракту застройщик должен будет сначала выкупить землю. Выплаченная сумма зачисляется в стоимость тех площадей, которые застройщик обязан передать городу после завершения строительства. Понятно, что получить деньги сейчас муниципалитету намного выгодней, чем после окончания строительства и реализации готовых площадей.
Кроме того, интерес муниципалитета к продаже прав аренды велик еще и по другим причинам. То, что покупатель вкладывает в аренду земли деньги, говорит о его серьезных намерениях — волей-неволей он вынужден будет там что-то построить. А следовательно, будет задействована рабочая сила (в том числе московского стройкомплекса), заводы по производству стройматериалов, различные производственные мощности, будет модернизироваться городская инфраструктура.
Однако при этом власти исходят из ставшего уже традиционным принципа — и город реконструировать, и деньги в казну привлечь. А застройщики идут по пути наименьшего сопротивления: отыскивают владельца участка, не имеющего средств на строительство или реконструкцию, и на долевых условиях с ним ведут строительство. Хотя среди нынешних победителей земельных конкурсов есть и те, кто с пониманием относится к исканиям властей (все застройщики тесно связаны с департаментами правительства, поэтому вступать в борьбу с ведомственными структурами для них все равно что рубить сук, на котором сидишь) и готов оказать посильную помощь в становлении цивилизованных земельных отношений в Москве.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА