На минувшей неделе завершился очередной ежегодный семинар "Банк реконструкции-96", посвященный проблемам реконструкции центра Москвы. Для городских чиновников и представителей коммерческих структур стало уже традицией собираться осенью на теплоходе, плывущем до Ярославля, и непринужденно обсуждать общие проблемы. После прошлогоднего семинара родилась новая организация — Ассоциация инвесторов Москвы. На этот раз она стала инициатором дискуссии по поводу улучшения инвестиционного климата в Москве и совершенствования системы исходно-разрешительной документации. В работе семинара приняли участие корреспонденты Ъ АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН и ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ.
Две составные части процесса реконструкции
В пароходной встрече участвовали две большие группы. Группу высокопоставленных московских чиновников (Москомзем, Москомимущество, Москомархитектура, префектура Центрального округа и др.) возглавлял префект Центрального округа Александр Музыкантский, к которому на третий день семинара присоединился заместитель премьера Юрий Росляк. Лидером группы инвесторов был Борис Фролов, президент Ассоциации инвесторов Москвы (в недавнем прошлом руководитель компании "Мост-Девелопмент"). Важность мероприятия подтвердил личным участием в открытии семинара первый заместитель премьера правительства Москвы, руководитель департамента строительства Владимир Ресин. В обращении к участникам встречи он с юмором заметил: "Если чиновники сближаются с бизнесменами, то это называют мафией. Но в данном случае к этому не стоит относиться отрицательно, потому что только так у нас можно сделать дело. В Москве используется не классическая схема финансирования проектов (либо бюджет, либо инвесторы), а некая смесь — инвесторы входят деньгами, а город своей недвижимостью. И эта схема дает свои результаты".
Вряд ли можно найти другую сферу бизнеса, которая в такой степени зависела бы от местных властей. Город дает землю или объект, согласовывает проект, разрешает подключиться к городским коммуникациям и др. Кроме того, история реконструкции центра Москвы, осуществляемой по нестандартной схеме, насчитывает четыре года, в связи с чем "правила игры" со временем претерпевают серьезные изменения, в которых подчас непросто разобраться. Именно поэтому идея семинара на теплоходе оказалась так живуча, и благодаря ей представители властей и инвесторов уже в четвертый раз имели возможность пообщаться в неформальной обстановке.
Всего 230 согласований — и путь открыт
Строительство и реконструкция — сложные сферы бизнеса, во многом потому, что интересы инвестора в этом случае тесно соприкасаются с вопросами функционирования всего города. В мегаполисе, каковым является Москва, проблемы оптимального сочетания интересов сложны вдвойне. Поэтому вопрос о составе и согласовании исходно-разрешительной документации был вынесен на семинаре в качестве основного.
Тон обсуждения был задан выступлением Бориса Фролова: "В среднем для согласования проекта инвестору необходимо получить 230 подписей от чиновников различного ранга. Среди согласующих организаций присутствуют и весьма неожиданные. Так, например, при строительстве высотных зданий необходимо разрешение от 16-й Воздушной армии, а если здание выходит на правительственную трассу — согласование с управлением охраны президента. Даже если на получение одной подписи уходит всего один-два дня, то весь процесс растягивается минимум на год".
Следует, однако, учесть, что один-два дня — это по-божески, так как отдельные организации могут держать документы по месяцу. Но в строительстве, как и в любом виде бизнеса, время — деньги, и задержка в осуществлении проекта ощутимо отражается на финансах. Помимо такого рода издержек существуют и прямые затраты. Многие согласующие организации сидят на хозрасчете, поэтому, естественно, заинтересованы в получении от инвестора денег. Диапазон официальных расценок получения подписей достаточно широк и зависит от конкретной организации (исследование неофициальных выплат чиновникам не проводилось). Так, 26 подписей, необходимых для отвода земли, стоят 26 млн рублей, примерно столько же стоят две подписи на заключении по экологии. Если суммировать все затраты по получению согласований для одного проекта, то набегает сумма от 500 млн до 1 млрд рублей (цены I-го квартала текущего года).
Выход из сложившегося положения вряд ли может быть простым: чисто механическое сокращение согласующих инстанций обычно не приносит должных результатов. На семинаре было высказано предложение возложить функции по сбору согласований на государственную структуру, которая будет продавать инвесторам уже готовые проекты. Однако оно не вызвало однозначной поддержки участников встречи. Скорее всего, положение будет изменяться не за счет сокращения числа согласований, а путем их перегруппировки с усилением контроля со стороны властей. В любом случае проблема эта настолько сложна, что уже одно совместное ее рассмотрение инвесторами и чиновниками можно рассматривать как факт положительный.
И денег заработать, и центр реконструировать
Если говорить об инвестициях, то в ближайшее время может состояться событие, которого уже давно ждут участники московского рынка недвижимости. На семинаре Борис Фролов рассказал, что Ассоциацией инвесторов Москвы подготовлено и прошло все необходимые согласования в городских службах постановление об изменении существующей схемы распределения площадей в пропорции 50х50. В большинстве случаев подобное распределение делает проект невыгодным для инвестора.
Первоначально планировалось, что при заключении новых инвестиционных контрактов будут применяться схемы типа 60х40 или 70х30. Однако в итоге была выбрана более мягкая формулировка, которая подразумевает индивидуальный подход к каждому объекту в зависимости от его расположения и сложностей подведения коммуникаций. Сейчас документ находится на рассмотрении у Юрия Лужкова.
Семинар показал, что инвесторы ожидают от московского правительства серьезных шагов в создании благоприятного инвестиционного климата. Юрий Росляк, руководитель Департамента экономической политики и развития города, так обрисовал ситуацию: "Москва, как и вся страна, находится в тяжелом экономическом положении. В процессе реконструкции город хочет не только привести центр в порядок, но и пополнить казну. Поэтому вряд ли стоит ожидать каких-то существенных налоговых льгот. Лишь по наиболее важным с социальной точки зрения объектам возможны краткосрочные (до года) налоговые отсрочки". Тем не менее все другие виды льгот, находящиеся в компетенции правительства Москвы, могут обсуждаться по каждому конкретному проекту.
Сложным вопросом является предоставление гарантий московского правительства для привлечения заемных средств даже крупным девелоперам. Хотя, по словам г-на Росляка, по двум проектам уже были получены кредиты за рубежом под гарантии Москвы. Была внесена ясность и в механизм залогового кредитования, доработка которого сейчас находится в заключительной стадии. Средства, которые будут получены под залог муниципальных объектов, пойдут на кредитование городских программ, и инвесторам на них рассчитывать не стоит. Но в то же время правительство и инвесторы рассмотрели возможность создания совместного залогового фонда. Если говорить о возможности смягчения инвестиционного климата, то наиболее серьезным фактором в этом процессе станет, скорее всего, предстоящий через пару лет юбилей города. Стремясь привести столицу в порядок, власти могут пойти на существенные льготы инвесторам. Но льготы "за срочность" появятся, вероятно, как водится, в самый последний момент.
Девелоперу выборы нипочем
Находясь в большой компании инвесторов, трудно было удержаться от проведения небольшого экспресс-исследования по теме "Как отражаются на московских девелоперских проектах политические и экономические события". Вопреки интуитивным представлениям о том, что накануне выборов инвестиционная активность должна снижаться, большинство девелоперов отметили, что этого не произошло. "Те инвесторы, в том числе западные, которые с нами работали, продолжают работать и сейчас, — говорили они. — Некоторое затишье возможно лишь перед президентскими выборами".
В большей степени на состоянии рынка отразились межбанковский кризис и жесткая денежная политика государства. Финансовое положение нескольких девелоперских компаний несколько ухудшилось, хотя большинству таких структур прямых убытков удалось избежать. И все-таки финансовая политика государства, выражающаяся, в частности, в сокращении денежной массы в стране, представляет собой фактор весьма серьезный. "Похудевшие" банки сегодня имеют меньше возможностей для вложения в недвижимость. Падает и покупательная способность населения, что может отразиться на ценах на жилье.