Сегодня можно назвать уже несколько стран, где российские покупатели недвижимости заявили о себе вполне весомо — это и Франция, и Испания, и, конечно, Кипр. И хотя первая волна россиян, желающих приобрести недвижимую собственность за рубежом, схлынула, наши соотечественники продолжают осваивать все новые и новые земли. Не исключено, что одним из самых популярных объектов их внимания станет вскоре остров Мальта. В последнее время покупатели недвижимости из России заметно активизировали здесь свою деятельность, результатом чего стало открытие первых филиалов российских риэлтерских фирм. Так, на прошлой неделе свое представительство на Мальте открыла известная московская риэлтерская компания "Вавилон".
Есть ли жизнь на Мальте?
По сравнению с освоенным россиянами Кипром Мальта выглядит пока еще страной загадочной и экзотической. Правда, по утверждению министра по туризму Мальты Ксайла Савоне, в последние два года число российских туристов, посещающих остров, заметно возросло (при том что общее количество туристов осталось приблизительно на прежнем уровне — порядка 1 млн в год, что в 3,5 раза превышает население самой Мальты). Стабильная обстановка в стране, практически полная безопасность (уровень преступности на Мальте приближается к нулю), прекрасные климатические условия и остроумные мальтийцы, судя по всему, произвели впечатление на многих обеспеченных граждан России, которые в настоящее время арендуют или являются собственниками недвижимости на Мальте.
Кроме того, Мальта — выгодная офшорная зона, привлекающая внимание предпринимателей не только из России, но и из других стран. Сейчас на Мальте зарегистрировано порядка 1800 офшорных компаний, около 15% которых — российские. Нередко создание офшорной компании сопровождается приобретением недвижимости и подачей заявления на получение статуса резидента на Мальте.
Зарегистрировать офшорную компанию на Мальте несколько сложнее, чем, скажем, на Кипре. Главным принципом мальтийских властей в отношении иностранцев, изъявивших желание открыть такую компанию (впрочем, это относится и к приобретению собственности, и к получению вида на жительство), является индивидуальный подход. Несмотря на то что существует и некий денежный ценз (есть даже мнение, что Мальта — офшор для богатых), доминирующее значение при принятии решения о регистрации компании имеет субъективная оценка претендента местными властями. То есть для того чтобы зарегистрировать офшорную компанию, нужно лишь одно — произвести благоприятное впечатление на представителей мальтийских финансовых институтов и властных структур.
Предоставляемые документы о вашей благонадежности не столь важны, как, например, поручительство или рекомендация какого-либо всеми уважаемого лица. А в случае возникновения малейшего подозрения, что владелец офшора "отмывает грязные деньги", власти сразу же замораживают счета и ликвидируют компанию.
Тем не менее, несмотря на все строгости, Мальта привлекает не только особой атмосферой экзотической провинции, но и возможностью выгодных инвестиций, в том числе в недвижимость. По словам представителей мальтийской девелоперской компании Dalia, являющейся деловым партнером московской риэлтерской фирмы "Вавилон", все свои свободные деньги мальтийцы вкладывают в недвижимость, а самые крупные бизнесмены на Мальте — те, кто занимается операциями с недвижимостью.
О вкусах не спорят, о них просто знают
Рынок недвижимости Мальты представлен в основном самими мальтийцами, а иностранцы составляют лишь 5% от общего числа его участников. В целом, по оценкам местных риэлтеров, на Мальте ежегодно заключается порядка 13 тыс. сделок в этой области. Рынок достаточно стабилен, однако цены на недвижимость с каждым годом растут (см. диаграмму). Разброс цен велик, поэтому местные профессионалы не рекомендуют иностранцам покупать недвижимость самостоятельно, без их квалифицированной консультации.
В строительном секторе преобладают частные застройщики, а государство строит жилье для тех граждан, которые сами приобрести его не могут. Однако таких немного. По оценкам местных экспертов, 70% мальтийцев являются собственниками недвижимости. И число их постоянно растет (по данным мальтийской службы занятости, средний уровень заработной платы мальтийца составляет около $15 тыс. в год, а кредиты на покупку жилья предоставляются здесь сроком на 25 лет под 2-3% годовых).
Количество российских покупателей недвижимости на Мальте определить пока сложно. Однако, как оказалось, риэлтеры уже хорошо знакомы со вкусами наших соотечественников. По данным компании "Вавилон", россияне отдают предпочтение недорогим двух- или трехспальным апартаментам стоимостью около $50-70 тыс. и виллам стоимостью около $200 тыс. Хотя есть случаи, когда русские приобретали виллы по цене от полумиллиона долларов и выше.
Чтобы приобрести собственность на Мальте, иностранцы обязаны получить специальное разрешение. При этом они могут купить только один объект стоимостью не менее $60 тыс., и использоваться он должен в личных целях. В результате иностранные покупатели присутствуют в основном на рынке жилой недвижимости. Единых правил по приобретению иностранцами коммерческой недвижимости на Мальте пока нет, и если речь идет о подобной покупке, каждый случай рассматривается индивидуально. Несмотря на то что любые инвестиции в страну мальтийскими властями приветствуются, они очень неохотно выдают разрешение на покупку недвижимости для коммерческих целей.
Что почем
Вся жилая недвижимость на Мальте представлена следующими типами: апартаменты, мезонеты (двухэтажные строения с подземным гаражом), дома с террасами (ряд домов, стоящих вплотную друг к другу, но каждый на своем земельном участке), полуотдельные дома (как правило, на двух хозяев, с отдельным входом для каждого), бунгало и виллы. Кроме того, есть еще фермерские дома, которым по несколько сот лет, и так называемые характерные дома — средневековой постройки с глухими фасадами и сохраненной старой внутренней планировкой. "Характерные" дома считаются экзотическим жильем, и пользуются у покупателей довольно большим спросом. Все типы жилья отличаются этажностью, площадью прилегающего земельного участка, внутренней планировкой и удобствами. Как правило, все жилье продается уже с мебелью и всяческой утварью. Очень важное значение при покупке недвижимости на Мальте имеет наличие вида на море или на церковь (большинство мальтийцев очень набожны, на острове порядка 360 церквей). Например, отсутствие вида на море может снизить цену на квартиру вдвое, хотя она ничем не отличается от той, что расположена всего лишь за углом.
Земля на Мальте дорогая. В престижном месте стоимость земельного участка под виллой общей площадью 12 соток колеблется от $240 до $300 тыс. По мере ухудшения местоположения участка его стоимость может снижаться на 50-70%. Нижняя граница стоимости полуотдельных и отдельных домов (вместе с земельным участком) составляет около $150-200 тыс., верхней границы практически не существует, и зависит она от индивидуальных запросов каждого покупателя.
Апартаменты на Мальте — один из наиболее популярных у иностранных покупателей типов недвижимости. Стоимость престижной квартиры с видом на море (например, в районе Sliema) общей площадью порядка 120 кв. м колеблется в пределах $200-270 тыс. Стоимость квартир с двумя спальнями составляет здесь в среднем $120 тыс. А самые дешевые квартиры стоят порядка $40-50 тыс. Цена мезонетов и домов с террасами составляет около $90-120 тыс. Причем дома, расположенные по краям, дороже за счет большего прилегающего земельного участка.
Что касается строительства нового дома, то мальтийское правительство разделило территорию острова на те зоны, где можно строить, и те, где строить нельзя. Естественно, цены быстрее растут там, где строительство разрешено. Как правило, запрещено возведение вилл более чем в два этажа, поскольку такой дом может закрыть общий обзор. Для строительства апартаментов определены зоны, где разрешена двух-, трех- и четырехэтажная застройка.
Самыми дорогими считаются районы, застроенные бунгало (одноэтажные дома с подземными гаражами) и виллами. Стоимость бунгало с тремя спальнями, бассейном (если повезет, то и с подсветкой воды), например, в Мелихе составляет от $500 тыс. и выше. Мелиха (Mellieha) — район, в котором живут местные аристократы и иногда — заезжие предприниматели и туристы, арендующие дома на краткий срок.
"Характерные" дома в основном расположены в старых городах Мальты, в частности, в новой и старой столицах — Валетте и Мдине, где сохранены средневековые постройки. Стоимость таких домов, в зависимости от затрат на внутреннее переустройство, составляет порядка $300 тыс.
Стоимость аренды жилой недвижимости также зависит от местоположения жилья. Так, например, аренда квартиры в престижном районе с видом на море общей площадью около 250 кв. м обойдется в $1500 в месяц. Стоимость краткосрочной аренды бунгало с тремя спальнями и бассейном, например, в том же самом районе Mellieha составляет порядка $250 в день.
Процедура проведения сделки по покупке недвижимости выглядит следующим образом. Если объект недвижимости приобретается через местные риэлтерские фирмы, то 10% его стоимости необходимо выплатить еще при заключении предварительного соглашения. После этого фирма начинает юридическую "очистку" объекта и непосредственное оформление документов по сделке. При заключении финансового контракта выплачивается остальная сумма. Кроме того, 7% от стоимости покупки нужно заплатить в качестве госпошлины, и порядка 3% составляет цена юридических и консультационных услуг. По словам генерального директора компании "Вавилон" Сергея Багаева, в случае, если клиент находится российской стороной, никакие дополнительные проценты с него не взимаются, а вся сумма комиссионных делится между российским и мальтийским партнерами.
Условия кредитования иностранцев под покупку недвижимости на Мальте весьма жестки. Фактически покупатель на момент совершения сделки должен располагать всей суммой, соответствующей стоимости недвижимости. Кредит может быть выдан лишь в размере 25% от общей стоимости объекта сроком на 5 лет и под 9% годовых. Однако после того как внесена вся сумма, ее можно опять взять из банка в качестве нового кредита для других целей.
Как стать резидентом
Как заявил руководитель иммиграционной службы на Мальте г-н Ворд, Мальта не является страной эмигрантов (кстати, политическое убежище здесь не предоставляется). Тем не менее на ее территории проживает довольно много иностранцев, которые представлены тремя группами с различными видами проживания. Эти виды имеют важное значение при рассмотрении юридических вопросов и вопросов налогообложения.
Первая группа — нерезиденты. Это лица, находящиеся на Мальте в качестве туристов, продолжительность пребывания которых не может превышать трех месяцев в год. Нерезиденты не облагаются налогом на территории Республики Мальта, даже если они владеют здесь собственностью и используют ее как место для отдыха. Исключение составляет денежный доход, полученный нерезидентами на Мальте, или любой прирост капитала в результате продажи расположенного на острове дома.
Вторая группа — временные резиденты, имеющие право находиться на территории Мальты свыше трех месяцев после получения необходимого разрешения. Иностранцы, обратившиеся за продлением туристической визы, должны представить доказательства того, что они имеют достаточные средства, чтобы жить на Мальте, не обременяя государство.
Постоянные резиденты, составляющие третью группу иностранных граждан, имеют право постоянного проживания на Мальте. Однако получение такого статуса не обязывает его обладателя находиться на Мальте определенное количество дней. По словам г-на Ворда, число желающих стать резидентом растет с каждым годом. С 1988 года введена новая схема, которая и определяет сегодня порядок получения резидентства на Мальте. Большинство иностранцев, получивших его по старой схеме, — англичане, так называемые шестипенсовые жители (по старому законодательству о резидентстве они платят налог 6 пенсов с 1 фунта). Мальта долгое время была колонией Великобритании, и среди иностранцев на острове англичане до сих пор преобладают.
В соответствии с новой схемой получения резидентства, заявитель должен выполнить следующие требования. Во-первых, предоставить подтверждение того, что он владеет капиталом в размере $420 тыс. или что его годовой доход составляет не менее $28 тыс. Во-вторых, перевести на счет владельца недвижимости на Мальте сумму в размере $16,8 тыс. и по $2,8 тыс. на каждого иждивенца. В-третьих, приобрести или арендовать недвижимость для проживания на острове стоимостью не менее: $60 тыс., если это апартаменты или квартира, $85 тыс., если это вилла или дом, и $3,4 тыс. в год, если это аренда (необходимо представить подтверждение сделки на покупку или аренду недвижимости). И наконец, в-четвертых, заявитель обязан уплатить годовой налог в размере $2,8 тыс. (нижняя граница) за обладание статусом резидента.
Кроме того, полицейскими властями по месту проживания заявителя должен быть выдан документ о его благонадежности. Срок получения статуса резидента — 2-4 месяца, при этом все решения местных властей о его предоставлении принимаются в индивидуальном порядке. В настоящее время, по оценке г-на Ворда, около 1300 человек на Мальте имеют статус постоянного резидента (около 1000 получили его по новой схеме и 300 — по старой).
Постоянные резиденты не имеют права работать на Мальте или быть вовлеченными в какой-либо бизнес без специального разрешения местных властей. Лицензия на работу выдается им лишь в том случае, если среди мальтийцев нет желающих занять рабочее место, на которое резидент претендует. Лицензия может выдаваться на срок до трех лет.
В принципе, тому, кто не имеет планов постоянного проживания на Мальте, резидентство ничего особенного не дает. Однако вскоре (по предварительным оценкам, в 1998 году) Мальта будет принята в ЕЭС, что позволит ее резидентам передвигаться по Европе в безвизовом режиме.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА