Время при реализации строительного проекта течет, как правило, весьма неравномерно. Сначала оно медленно тянется — идут переговоры с властями, согласовывается архитектурный проект, и, наконец, долго решается вопрос инвестиций. На этапе же собственно строительства время несется галопом, ибо каждый день задержки ведет к убыткам. Границей между этими двумя этапами может служить момент подписания договора с подрядчиком, за которым должны последовать основные платежи инвестора. Такой момент недавно наступил и для одного из наиболее масштабных проектов в области недвижимости — проекта строительства технополиса "Северный". Инвестор проекта — российско-ирландское совместное предприятие I.R.D.-Domostroy — заключил контракт на строительство первой очереди комплекса с компанией "Главболгарстрой".
К строительству — через пять лет
Проект строительства технополиса "Северный" смело можно отнести к числу "долгоиграющих". Еще в начале 90-х была создана ассоциация "Народное домостроение", которая получила в долгосрочную аренду земельный участок площадью 180 га, расположенный вдоль Дмитровского шоссе в непосредственной близости от МКАД. На этой территории было решено построить образцовый городок — 500 коттеджей и 700 блокированных домов, бизнес-центр и жилой микрорайон, состоящий из высоток. Однако то, что реализация этой программы начинается лишь спустя пять лет, объяснимо: проект в целом требует более $600 млн, а сложившиеся экономические условия не располагают к долгосрочным инвестициям.
Трудно сказать, была ли реалистична постановка столь грандиозной задачи, но уже в 1992 году стало окончательно ясно, что члены ассоциации не могут потянуть расходы на инфраструктуру и развитие проекта. Виной тому — начавшаяся инфляция, из-за которой ранее устойчивые предприятия уже не могли выделять крупные средства на проект. Крупные российские банки выразили к нему интерес, но отвлекать из оборота крупные средства на инвестирование долгосрочного строительства не стали по вполне понятным причинам.
В начале 1994 года была сделана попытка использовать в качестве одного из источников финансирования средства населения. Ассоциация "Народное домостроение" выпустила жилищные чеки двух видов: с погашением готовыми коттеджами и "усовершенствованной землей" (земля с готовыми коммуникациями). Несмотря на невысокие, в общем-то, цены (в случае осуществления проекта коттедж общей площадью 150 м2 обошелся бы инвестору в $105 тыс.), бумаги не пошли. Объяснение этому весьма просто: российский рынок недвижимости явно недостаточно развит для применения столь тонких и сложных инструментов, к тому же проект слишком велик, чтобы его удалось поднять таким образом.
Единственным способом начать реализацию проекта оказалось привлечение иностранных инвестиций. Поиски инвесторов завершились созданием в конце 1994 года совместного предприятия I.R.D.-Domostroy с ирландской компанией International Real Estate Development. Ассоциация "Народное домостроение", вошедшая в СП, получила право застройки земельного участка, а иностранцы приняли обязательства по инвестированию проекта. По условиям учредительных документов распределение прибыли между партнерами разглашению не подлежит.
Контракт с подрядчиком — начало новой жизни
В конце августа СП I.R.D.-Domostroy заключило подрядный договор с компанией "Главболгарстрой" на строительство первой очереди технополиса. В принципе, любой проект в области недвижимости именно с этого момента становится реальностью, ибо контракт с подрядчиком подразумевает выплату неустойки заказчиком в случае отказа от финансирования. Таким образом, если до подписания такого договора еще можно свернуть проект с минимальными убытками, то затем есть два пути: либо инвестировать по намеченным объемам, либо платить неустойку.
Учитывая редкость проектов с иностранными инвестициями, весьма интересно посмотреть, на какой же проект "идут" иностранцы. Сразу же бросается в глаза небольшой объем инвестиций. Первый пусковой комплекс (срок его строительства — 15 месяцев) состоит всего из сотни жилых домов, что составляет менее десятой части запроектированного. Слово "всего" применимо к сотне домов, пожалуй, лишь в сравнении с проектом в целом, а по отношению к строящимся ныне коттеджными поселками это весьма много. Впрочем, президент "Народного домостроения" Юрий Пермикин отрицает саму возможность сравнения технополиса с существующими коттеджными поселками: "Слово 'коттедж' подразумевает дом за городом. Мы же строим жилье в черте Москвы, поэтому даже наши дома на одну семью с небольшим участком земли нельзя назвать коттеджами".
Расположение технополиса в черте Москвы делает логичным его застройку блокированными домами (townhouse), весьма популярными на Западе. Такие дома состоят из нескольких секций с отдельными входами и гаражами, в каждой секции (100-150 кв. м) проживает отдельная семья. Блокированные дома удобны и для застройщиков: во-первых, экономно расходуется дорогая городская земля, а во-вторых, меньше затраты на подведение коммуникаций и непосредственно строительство.
Нынешнее состояние рынка недвижимости требует особого внимания к ценовой политике. Часто оно выражается в ориентации на строительство недорогой, но качественной недвижимости. Время строительства загородных дворцов (площадью в несколько сот метров и ценой в сотни тысяч долларов) прошло. Так считает и руководство проекта технополиса, поэтому проект ориентирован на средний класс. Крупный массив поселка, застройка блокированными домами и применение экономичного монолитного железобетона обеспечат компании весьма недорогую себестоимость строительства. Ценовая политика продаж, скорее всего, будет основываться на том, чтобы стоимость квадратного метра в блокированных и индивидуальных домах в поселке не превышала стоимости метра в московских квартирах.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН