Программа реконструкции московского центра законодательно регулируется системой инвестиционных контрактов. Эта система, несмотря на неоднократные изменения и дополнения, до сих пор содержит множество неясностей и нуждается в серьезной доработке. Первые изменения в нее вносились по инициативе наиболее активных чиновников, а сегодня все больший вес в этом процессе приобретают сами инвесторы. Судя по вышедшему в августе распоряжению мэра #782 "Об участии Ассоциации инвесторов Москвы в решении городских проблем", роль этой организации при решении вопросов строительства и реконструкции будет возрастать. В частности, в ближайшее время ассоциация начнет активно участвовать в законотворческой деятельности, а также в инвентаризации инвестиционных контрактов.
Сегодня заключено около 800 инвестиционных контрактов, причем около 20% из них датируется 1993 годом. Следовательно, для этой части контрактов подошел к концу двухгодичный срок, в течение которого должны были завершиться (или по крайней мере начаться) работы на объектах. Напомним, что с организациями, которые по своей вине так и не начали работы, контракты будут расторгнуты, а объекты — вновь выставлены на конкурсы.
В связи с этим перед городской администрацией встает непростая задача инвентаризации заключенных контрактов, ведь нужно выявить реальное положение дел на более чем 1000 объектов, а затем проанализировать причины неисполнения контрактов. Согласно постановлению #782, работа по инвентаризации возлагается на префектуру Центрального административного округа и Ассоциацию инвесторов Москвы. Следует отметить, что инвесторы напрямую заинтересованы в информации о том, как идут дела у их коллег. Эта информация помогает определить, к каким проектам можно подключиться, как решать общие проблемы. Поэтому уже на протяжении нескольких месяцев ассоциация по своей инициативе проводила инвентаризацию. Как сообщила исполнительный директор ассоциации Елена Мамышева, сегодня эта работа близка к завершению. Все заключенные контракты занесены в базу данных, а по большинству из них проведено визуальное обследование (наличие заборов, строительной техники на площадках, объем выполненных работ и т. д.).
Уже предварительный анализ базы данных показывает, что по значительной части контрактов работы не велись. И не всегда в этом виноваты инвесторы, поэтому к каждому контракту решено подходить индивидуально. Параллельно с процессом инвентаризации ассоциация готовит документ о процедуре переуступки прав по контракту, после принятия которого в Москве появится вторичный рынок контрактов. Это легитимизирует существующую практику их продажи. Ведь даже если работы непосредственно на объекте не начались, организация, исполняющая контракт, все равно затратила немалые суммы на предпроектную стадию. Обычно расходы инвестора на предварительные исследования по геологии, топооснове, геодезии объекта, а также на получение всех согласований с учетом госпошлин составляют порядка $200-400 тыс. в зависимости от масштабности проекта. Поэтому просто расторгнуть контракт, не возместив инвестору его затраты, было бы неправильно.
Одним из итогов инвентаризации станет база данных с уже готовыми контрактами на реконструкцию объектов, работы по которым частично проведены. Инвестор, решивший подключиться к реконструкции такого объекта, должен будет возместить своему предшественнику понесенные затраты по развитию проекта, но зато он существенно сэкономит время и будет избавлен от медленной и трудоемкой части работы, на которую обычно уходит более года. Ассоциации же собранная база данных окажет существенную помощь при подборе проектов для инвесторов.
Что касается законотворческой деятельности в сфере инвестиционных контрактов, то сегодня при участии ассоциации готовится четыре документа. Первый из них должен утвердить новый пакет документов по контрактам. В него в обязательном порядке будут включены: градостроительное задание, заключение по землепользованию, регламент согласования контрактов, документ, фиксирующий имущественные отношения между городом и инвестором на каждом из этапов действия контракта, а также порядок оформления имущественных прав по окончании контракта.
Второй разрабатываемый документ утвердит четкий порядок продажи инвестору доли правительства в площадях реконструированных и построенных объектов. Третий документ поможет решить вопросы освоения подземного пространства. Дело в том, что сегодня в Москве не разрешается возводить и реконструировать объекты без такого освоения. Затраты же на подземную часть сооружений существенно превышают затраты на наземную часть объектов. Поэтому возникает вопрос о соотношении площадей подземной части объекта, принадлежащих городу и инвестору, который и будет решаться постановлением. И наконец, последний, четвертый документ будет касаться распределения площадей по всему проекту. В последнее время городское правительство при заключении контрактов часто отступает от соотношения "50 на 50" в пользу инвестора, но документа по этому вопросу пока принято не было.
Возможно, принятие четырех указанных документов сделает систему инвестиционных контрактов полной и законченной.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ