До кризиса инвестиционные договоры на строящееся жилье продавались с такой же легкостью, что и готовые квартиры. Сейчас ситуация изменилась, и продать свою долю в строящемся доме намного сложнее. Спрос на них упал почти до нуля, а соинвестор при этом оказывается заложником застройщика и банка — если под инвестиционный договор был взят ипотечный кредит.
Обязательное согласование
Сложная юридическая ситуация, сложившаяся вокруг инвестиционных договоров, которые заключают частные покупатели с застройщиком, ставит соинвесторов практически в положение подчинения по отношению к застройщику. "Инвестиционный договор по своей сути ничтожен, потому что закон "О долевом участии" запрещает застройщикам привлекать средства частных лиц не по договору долевого участия. По факту отношения сторон в этом договоре регулируются законом об инвестиционной деятельности, в котором содержится от силы 12 статей, и все они "ни о чем". Таким образом, отношения по факту регулируются договором инвестирования",— говорит руководитель департамента "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы "Вегас-Лекс" Юрий Борисенко. В свою очередь, эти договоры традиционно являются типовыми и составляются юридическими отделами строительных компаний. Таким образом, получается, что основные требования и обязательства сторон диктуются самим застройщиком. В результате застройщик становится соучастником договора по переуступке прав требования по договору.
То, что соинвестор должен согласовать переуступку прав собственности, подтверждают сами девелоперы. По словам ведущего специалиста отдела продаж компании "Пересвет-Девелопмент" Натальи Манцевой, если соинвестор, купивший квартиру в новостройке, желает ее продать до ввода дома в эксплуатацию, то данная сделка оформляется как уступка права требования по договору. В данном случае соинвестор обязательно извещает застройщика о том, что собирается продать квартиру. Таким образом, уступка права требования происходит по договоренности сторон. В компании Capital Group также подтвердили, что покупатель должен согласовывать с застройщиком продажу инвестиционного контракта, и процедура этого согласования регулируется подписанным обеими сторонами протоколом. Однако предоставить пример протокола в компании отказались.
"Поскольку застройщик в итоге отвечает за конечную регистрацию прав собственности на квартиры в жилом доме, мы ведем учет покупателей во избежание "двойных продаж". Обязательное получение согласия застройщика на передачу прав предусмотрено договором с покупателем",— объясняет аналогичные правила в своей компании руководитель юридического отдела инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Анна Шлесина. Такую же точку зрения высказывают и юристы. "Застройщик должен быть уверен, кому ему отдавать жилплощадь, чтобы не было двойных продаж и перепродаж. Кроме того, с каждым новым инвестором можно передоговориться, предложить ему новые условия, продать ему в нагрузку гараж, и вообще это повод встретиться",— говорит Юрий Борисенко.
Однако это правило работает не всегда. Некоторые компании требуют согласовать только первую уступку договора. "В большинстве заключенных нами с покупателями договоров есть пункт, по которому покупатель (правоприобретатель) вправе передать свои права и обязанности по договору другому лицу с согласия всех сторон договора (включая нас)",— говорит советник президента ФСК "Лидер" Григорий Алтухов. По его словам, это касается только первого перехода прав от покупателя к другому физическому лицу. При дальнейшей переуступке этой же квартиры согласование уже не требуется. "Особенных условий для получения нашего согласования нет, скорее даже мы можем за небольшую плату помочь в формировании пакета документов и проведении сделки",— добавляет эксперт.
Более того, по словам Анны Шлесиной, в последнее время в практике застройщиков появился новый тренд — выкуп договора у частного соинвестора. "Покупатель может продать свой договор на открытом рынке, но часто он в силу разных обстоятельств обращается непосредственно к застройщику с просьбой расторгнуть договор и вернуть деньги",— объясняет эксперт. Еще совсем недавно такую схему сложно было представить, однако на падающем рынке при остановившихся стройках некоторые соинвесторы могут предпочесть и такой выход.
Рынок перепродаж
Риэлтерские компании фиксируют большое число сделок с участием инвестиционных контрактов. "Есть две формы, по которым осуществляется продажа новостроек,— инвестиционный договор и договор предварительной купли-продажи. Практически все сделки на регулярном рынке на недостроенные объекты продаются по этим формам",— рассказывает управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов. По словам эксперта, в прошлом году его компания продала около 1 тыс. инвестиционных контрактов и предварительных договоров, а в этом году из-за падения спроса — всего несколько десятков.
По словам руководителя департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяны Вакуленко, примерно 60% городских объектов продается по инвестиционным контрактам. "Насколько такие контракты удастся быстро продать, зависит только лишь от качества проекта. Срок экспозиции таких объектов совершенно разный — от недели до двух лет, все зависит от правильного соотношения цены и качества",— отмечает госпожа Вакуленко. По ее словам, в компании Home Hunter был случай, когда одну и ту же квартиру в доме класса "де люкс" в одном из центральных районов Москвы после продажи собственнику от застройщика продавали по переуступке прав еще два раза, до того как дом был сдан. "Самое интересное, что когда право собственности на эту квартиру было получено, мы опять продали эту квартиру, но уже с правом собственности",— добавляет эксперт. По данным Юрия Борисенко, средства соинвесторов привлекают следующим образом: 10-15% — договоры долевого участия, 30% — договоры инвестирования, остальное — договоры предварительной купли-продажи.
В некоторых риэлтерских компаниях напрямую не рекомендуют своим клиентам покупать квартиры по таким договорам. "Привлечение средств на строительство жилья по инвестиционным договорам запрещено с января 2006 года. Соответственно, мы не рекомендуем нашим клиентам заключать подобные договоры, за исключением тех контрактов, которые были заключены до января 2006 года",— говорит юрист компании Vesco Group Анна Ракитина. По ее словам, только договор долевого строительства может дать наибольшую защиту покупателям. С другой стороны, по инвестиционному контракту можно купить квартиру за меньшую цену. "Данные предложения являются интересными для покупателя, так как реализуются с дисконтом по отношению к аналогичным квартирам "от застройщика"",— говорит руководитель направления новостроек МИАН Руслан Кобзарев. По его словам, понимая, что конкурировать с застройщиками, которые имеют имя, сайт объекта и используют другие инструменты маркетингового продвижения, соинвесторы не могут, они готовы предоставлять выгодные цены особенно сегодня. "Для нас, в свою очередь, возможность реализовывать объемы нескольких соинвесторов также интересна, так как мы предлагаем намного больший ассортимент, нежели покупатель может приобрести у самого застройщика",— добавляет эксперт. Практически речь идет об одних и тех же договорах, но покупатель с большей охотой обычно заключит этот договор с застройщиком, чем согласится на переуступку прав, опасаясь подводных камней. Однако по мнению экспертов, на рынок в ближайшее время будет выходить все больше таких предложений. "Многие застройщики в связи с финансовыми сложностями рассчитываются со своими партнерами и подрядными организациями квартирами, которые в дальнейшем реализуют агентства недвижимости",— говорит Роман Кобзарев. Зачастую эти сделки оформляются как раз по инвестиционным договорам.
Ипотечные соинвесторы
Многие соинвесторы, которые взяли ипотечный кредит под строящиеся дома, сейчас пытаются продать свои инвестиционные договоры, чтобы расплатиться с банком. По данным ЦБ, объем задолженности по кредитам на приобретение жилья в рублях и иностранной валюте на начало года превышал 1,2 трлн руб. Из них на ипотечные кредиты (выданные под залог приобретаемой недвижимости) приходится 776,5 млрд руб. в рублях и 218,6 млрд руб. в иностранной валюте. При этом если выдачу таких кредитов в связи с кризисом банки практически прекратили, то просроченная задолженность сейчас растет почти теми же темпами, которые демонстрировало в докризисное время кредитование. В четвертом квартале 2008 года просроченная задолженность по жилищным кредитам в рублях увеличилась вдвое — до 6,7 млрд руб., в валюте — почти в три раза, до 6,3 млрд руб.
В ситуации возникновения просрочки в более выгодном положении находится заемщик, взявший кредит на приобретение жилья на вторичном рынке. Сейчас банки предлагают заемщикам, чья платежеспособность в связи с кризисом снизилась, различные варианты решения проблемы — реструктуризацию кредита, изменение очередности платежей, снижение штрафных санкций. Заемщик также может попытаться воспользоваться поддержкой со стороны государства, обратившись в АИЖК. В самом крайнем случае можно по договоренности с банком продать приобретенную в кредит квартиру.
В более сложном положении находятся заемщики, взявшие кредит на приобретение строящегося жилья, которое до сих пор не введено в эксплуатацию. Государство помогать таким заемщикам не готово — им придется рассчитывать на собственные силы и искать компромиссное решение с кредитором. Официальной статистики относительно объема кредитов, выданных банками на приобретение строящегося жилья, нет, поэтому оценить "масштаб бедствия" сейчас вряд ли возможно. До кризиса банки очень активно выдавали кредиты на покупку строящегося жилья. По данным агентства недвижимости МИАН, до кризиса в кредит продавалось 15-20% новостроек.
По экспертным оценкам, на приобретение строящегося жилья, а также кредиты, выданные без залога, приходится до 20% от общего объема выдачи жилищных кредитов. У ВТБ 24 доля кредитов на приобретение строящегося жилья в общем портфеле на начало года (181 млрд руб.) составляла 25%, у "Абсолют банка" и банка "Уралсиб" — порядка 40%, у Банка жилищного финансирования (5 млрд руб.) — около 60%.
Банки, как правило, выдавали кредиты на приобретение строящегося жилья только у аккредитованных застройщиков. "Однако аккредитация застройщика не означает, что у банка есть какие-то особые обязательства перед заемщиком на случай возникновения проблем у этой компании — банк не отвечает по обязательствам застройщика,— отмечает замначальника управления сопровождения кредитов банка "Жилфинанс" Евгений Конин.— При этом у заемщика, согласно соглашению с банком, есть обязательства перед ним по погашению взятого кредита вне зависимости от ситуации с застройщиком". При этом банки готовы находить совместное решение этой проблемы с заемщиками, однако полностью отказаться от требований по кредиту в случае возникновения проблем у застройщика не намерены.
Если обслуживать кредит на строящееся жилье не может сам заемщик, можно попытаться договориться с банком о переуступке права требования по кредиту. "В этом случае банк совместно с заемщиком может найти заинтересованного в приобретении квартиры покупателя, на которого переоформляется кредит",— поясняет Евгений Конин. В этом случае заемщик переуступает права требования на квартиру, а кредит переводится на нового заемщика. По словам господина Конина, с конца прошлого года банк "Жилфинанс" уже заключил пять таких сделок.
Когда застройщик не исполняет обязательства по сдаче приобретенной в кредит квартиры, у заемщика появляются основания для расторжения заключенного договора и возврата потраченных средств. "За счет этих средств и будет погашен взятый в банке кредит,— говорит старший вице-президент МБРР Андрей Шелковый.— Если был заключен договор предварительной купли-продажи с использованием векселей застройщика, банк может также от своего имени предъявить претензии к застройщику и потребовать возврата средств".
Проблема заключается в том, что получить средства у застройщика, у которого возникли проблемы со сдачей дома, сразу вряд ли удастся. "В зависимости от ситуации с застройщиком банк может перенести срок исполнения обязательств заемщиком, одновременно отменив штрафные санкции,— рассказывает Евгений Конин.— Также возможно снижение размера аннуитетных платежей, привлечение созаемщика".