Так уж сложилось, что низшие отметки экономических циклов часто отмечены крупными банкротствами. Несомненно, крах крупнейшей в мире компании-владельца коммерческой недвижимости, канадской Olympia & York, в 1992 году и означал достижение (по крайней мере, в этой сфере бизнеса) крайней степени падения деловой активности. Но примечательно в этой почти забытой истории вовсе не само банкротство. Дело в том, что владельцы Olympia & York, братья Райхманы, вынырнули из небытия гораздо раньше, чем это могли предполагать даже их искренние доброжелатели. Отпущенный братьям на финансовое выздоровление срок определялся где-то в пределах десятка лет. Но спустя лишь три с небольшим года после банкротства — в августе нынешнего года — они появляются с предложениями, по размаху не уступающими их прошлым проектам. Начинаются переговоры о выкупе Полем Райхманом вместе c арабским принцем Аль-Валид бин Талалом крупнейшего в Европе делового комплекса Canary Wharf, в свое время у Райхманов конфискованного. В эти же дни другой из братьев, Альберт, ведет переговоры в Москве о строительстве первой очереди "Сити". Зная способность Райхманов выбирать нужное время для осуществления своих акций, эксперты Ъ склонны трактовать такую активность как признак грядущего оживления мирового рынка недвижимости. И вместе с тем — как признание безусловного инвестиционного потенциала Москвы.
100 миллионов под честное слово
Компания Райхманов Olympia & York (O&Y) впервые заявила о себе на рынке недвижимости в 1977 году, когда всего за $320 млн братья купили 8 небоскребов на Манхэттене. Эта покупка была примечательна не только размером суммы (американские газеты, как и положено, называли ее "сделкой века"); она имела почти мистический оттенок.
Дело в том, что сделка совершилась в тот момент, когда рынок недвижимости Нью-Йорка пребывал в состоянии жестокого кризиса. Но уже буквально через пару недель после покупки появились устойчивые симптомы выхода рынка из кризиса, и ситуация стала на глазах преображаться. К 80-му году O&Y довела балансовую стоимость этих зданий до $3,2 млрд. Так начиналась легенда о Райхманах. Именно она (а также многочисленная собственность O&Y, естественно) и позволила позже Райхманам занимать значительные суммы у банков, даже не показывая им при этом свои бухгалтерские книги.
А до знаменитой нью-йоркской сделки был еще успешный проект по строительству небоскреба в Торонто в начале 70-х, где Райхманы впервые применили свое ноу-хау. В то время небоскреб считался невыгодной сферой приложения сил: строить его было гораздо дороже, чем малоэтажное здание. Райхманы поняли, что основная проблема — стоимость рабочей силы. Чем выше поднималось здание, тем больше времени уходило на подъем на работу людей, материалов и проч. Райхманы просто собрали рабочую станцию, которая поднимала сразу людей, столовую, санузел и склад материалов.
Одна из основных отличительных черт Райхманов — умение быть предельно недоступными в части предоставления информации и для банкиров, и для прессы. Легкий взмах руки, слегка приоткрыта одна финансовая графа — и вновь ничего. Никто никогда не видел полной картины. И даже предположить, что знаешь истинное положение дел, считалось в свое время невозможным, почти неприличным.
Несмотря на информационную закрытость O&Y, банки настолько хорошо относились к компании, что многие специалисты говорили об особой "магии Райхманов". Репутация кристально чистого человека помогла Полю Райхману стать крупнейшим в мире частным заемщиком. Один из высших менеджеров Citibank в 1986 году отзывался о нем так: "Поль — настоящий джентльмен. И я готов, не колеблясь, отдать ему $100 млн из банковских денег. Просто под честное слово". Даже когда в 1991 году Citibank сам предсказал банкротство империи Райхманов, он же, пытаясь спасти положение дел, выдал им кредит в $75 млн.
К концу 80-х годов O&Y представляла собой крупнейшую в мире империю недвижимости. Компания владела или управляла более чем тридцатью небоскребами в Северной Америке, а суммарный капитал Райхманов, по оценкам экспертов, приближался к $20 млрд.
Я памятник себе воздвиг...
Один из их главных принципов Райхманов — нетрадиционный подход к выбору земли под строительство. Им часто удавалось раскрыть потенциал участков, считавшихся неперспективными. Такой подход был опробован в Нью-Йорке при строительстве World Trade Centre, ставшего вторым по величине (после Рокфеллер-центра) зданием в городе. Подобным путем Райхманы пошли и в Лондоне, городе с самыми дорогими в мире офисами, взявшись за сооружение грандиозного офисного центра на Canary Wharf. Это был первый проект O&Y за пределами Северной Америки, он же стал и последним (пока) в ее истории.
И раньше проекты Райхманов были рискованны и амбициозны, лондонский же проект просто сверхамбициозен. На окраине Лондона, на месте брошенных доков (которые и назывались Canary Wharf) было решено построить самый крупный в Европе деловой комплекс. Суммарный объем инвестиций по проекту составлял несколько миллиардов долларов. Причем O&Y брала на себя не только финансирование строительства зданий, но и часть расходов на дорогостоящую городскую инфраструктуру — метро, дороги, коммуникации. Центром комплекса должна была стать 200-метровая башня "Canary Wharf Tower" (говорят, что известный ценитель старины принц Уэльский был недоволен планами строительства этого небоскреба).
Строительство было начато в 1988 году, материалы баржами завозились на стройплощадки, здания на островах росли на глазах, но оказалось, что для иностранного девелопера жизнь в Лондоне — не сахар. На англичан практически не действовала магия Райхманов. В мире бизнеса считалось, что сильный козырь Райхманов — умение налаживать хорошие отношения с политиками, но в Лондоне им это не удалось. Различные политические деятели мешали осуществлению проекта Canary Wharf, поощряя конкурирующих девелоперов, с опозданием утверждали планы транспортных коммуникаций. Райхманы имели репутацию волшебников в вопросах финансов, но их надежды на облегчение налогового бремени на Canary Wharf оказались несостоятельными.
Тем не менее эти неудачи наверняка остались бы лишь досадными недоразумениями, присущими любому суперпроекту, если бы не случилось главного — в начале 1990-х мировой рынок недвижимости содрогнулся от невиданного кризиса. Перепроизводство собственности выразилось в огромном превышении предложения над спросом и обвальном падении цен. Худшего момента для ввода в строй гигантского лондонского комплекса было бы трудно придумать. На подведение линии метро до комплекса и "раскрутку" Canary Wharf требовались крупные средства, арендаторы же (предарендные платежи которых должны были занять свое место в финансировании проекта) в новой ситуации отнюдь не спешили выкладывать деньги. Все это усугублялось тем, что Райхманы не могли перекачать финансы из Америки, поскольку там их средства находились в основном в недвижимости, а доходы от нее резко упали.
В Лондоне была совершена главная ошибка Райхманов, которые, казалось, обладают великолепной интуицией относительно выбора времени для осуществления операций. Злая шутка заключалась в том, что вроде бы все было как обычно: качество построенного Райхманами комплекса, как всегда, на самом высоком уровне, строительство, как всегда, завершено досрочно, но Olympia & York опоздала на два года. Если бы проект был начат на пару лет ранее или был бы не так грандиозен, Райхманы в очередной раз оказались бы на коне, но на этот раз — не получилось.
В общем-то, ситуация, когда строительные компании в годы кризиса несут большие убытки, неудивительна — в годы подъема они обычно имеют достаточные прибыли, чтобы, затянув ремни, тихо, без банкротств пересидеть тяжелые времена. Однако O&Y оказалась в особом положении — с незаконченным суперпроектом на руках: к 1992 году в Canary Wharf было вложено более $3,5 млрд. Быстрого возврата этих средств (частично это были и средства O&Y, но в основном — кредиты английских и канадских банков) не могло быть, значит нужны были новые кредиты. Но если ранее с банками у Райхманов проблем не было, то теперь они услышали "нет".
Полтысячи кредиторов на одного банкрота
Падение началось 13 февраля 1992 года (злополучное 13-е число!). У компании возникли сложности со своевременными платежами, в связи с чем братьям пришлось обнародовать часть коммерческих документов. Райхманы сразу объявили, что заплатят часть долга компании ($680 млн) из собственных средств. Но эти заверения не вселили уверенности в кредиторов. Тогда она заявили, что готовы погасить свой долг полностью, но нервозность инвесторов нарастала. Так начинались большие неприятности Olympia & York.
Братья предприняли контрнаступление. O&Y сделала все для того, чтобы нанять для ведения переговоров людей, владеющих даром убеждения. В марте компания назначила президентом Томаса Джонсона, бывшего босса банка Manufacturers Hanover Trust. Впервые человек не из семьи Райхманов получил такой высокий пост в этой компании. Через две недели Джонсон ушел, но на прощание от Райхманов получил $3 млн.
На его место заступил бывший вице-президент Chrysler Джеральд Гринволд, также специалист по кризисным ситуациям. Стоил он, судя по прежним заработкам, тоже немало (в 1990 году Гринволд получил $4 млн за несколько месяцев работы, когда он поддерживал иск профсоюза к авиакомпании UAL). В команду влился и Стив Миллер, который помогал реорганизовать Chrysler в начале восьмидесятых годов. Он стал советником компании в вопросах ее реструктурирования. И уже после первого дня переговоров Стив Миллер заявил, что банки не будут настаивать на введении нового управления собственностью O&Y.
Нет сомнения, что такую мощную команду нельзя собрать в одночасье. Olympia & York заявляет, что готовилась реструктурировать свой долг и свои активы еще до того, как ее финансовое положение резко ухудшилось. Создается впечатление, что, перехватив инициативу, компания перешла с тропы Максвелла на тропу Мэрдока. Как известно, владелец империи СМИ Роберт Максвелл скрывал растущие долги своей компании до тех пор, пока империя не разрушилась под прессом этих долгов. Его конкурент Рупер Мердок, напротив, своих долгов не скрывал. Он вовремя уступил банкирам, переструктурировал долги и спасся от грозившего ему банкротства.
Итак, положение O&Y заставило ее приоткрыть завесу тайны, скрывавшую состояние дел компании. Двести семьдесят страниц информации об операциях, осуществляемых компанией, обрисовали истинное положение. Из этих документов, в частности, следовало, что за год (до января 1991 года) финансовые потери компании составили $359 млн ($308 млн), а общая сумма долгов — $12,2 млрд. В то же время стоимость имущества компании, по оценке ее финансового контролера Price Waterhouse, превышала эту сумму на $4,7 млрд.
Переговоры о реструктуризации компании велись на протяжении года. Это был процесс, который называли "крупнейшим банкротством крупнейшего магната недвижимости" — 534 кредитора (это не опечатка — более полутысячи) были разбиты на 35 "клубов" по финансируемым проектам и странам. Проект Canary Wharf полностью отошел кредиторам. В отношении американской и канадской недвижимости все прошло в высшей степени индивидуально: некоторые объекты кредиторы смогли получить в собственность, часть поменяла собственников, сохранив прежних управляющих, немалая часть осталась в собственности у Райхманов. И в конце концов все вопросы с кредиторами были улажены.
Возвращение волшебника высотного города
После сокрушительного процесса прошел всего лишь год (а не многие годы, как предрекали злобствующие наблюдатели), а Поль Райхман вновь возник на рынке. Было официально объявлено о начале нового девелоперского проекта, на этот раз — в Мексике. Новый старт они сделали в одной команде со знаменитым финансистом Джорджем Соросом (чей капитал оценивается примерно в $20 млрд). Президент новой компании Reichmann International Mexico S.A. de C.V. Вернон Шварц так определил ее цели: "В Америке никакого девелопмента в 90-е не будет. Рынок безнадежно провален, и это похоже на депрессию 30-х. Интерес же привлекают развивающиеся рынки — в первую очередь Мексика, а кроме этого, Латинская Америка, Восточная Европа и Азия".
Проект Райхманов в Мексике был, как всегда, грандиозен (будто бы и не было фиаско с Canary Wharf). Были куплены три крупных участка земли в Мехико (есть сведения, что за них заплачено около $50 млн). Планы же таковы: в Санта-Фе, Аламеде и Реформе должны были возникнуть три мощных комплекса с сотнями тысяч метров жилых апартаментов, офисных и торговых площадей, планируемый объем инвестиций составляет сотни миллионов долларов. Однако обвал курса мексиканской валюты в конце 1994 года отложил реализацию проекта на неопределенный срок, и строительство пока не ведется.
Многих специалистов интриговал вопрос о Canary Wharf — в том, что Райхманы захотят вернуть себе комплекс, не сомневался практически никто. По-настоящему активные действия были предприняты в начале августа этого года — Поль Райхман и саудовский принц, мультимиллиардер Аль-Валид бин Талал объявили, что готовы предложить 800 млн фунтов стерлингов ($1,2 млрд) за проект на Canary Wharf. Банковский консорциум, владеющий Canary Wharf и возглавляемый Lloyds Bank, пока воздерживается от комментариев по поводу этого предложения. Однако, по мнению экспертов, объединение двух почти культовых фигур (принц, племянник саудовского короля Фахда — один из крупнейших частных инвесторов мира) дает им неплохие шансы на приобретение проекта.
Москва берется с третьей попытки
Появление Поля Райхмана в Лондоне по времени совпало с визитом его брата Альберта в Москву. Компания Альберта Райхмана владеет 50% голосов в СП "Capital City Developments", образованном совместно с российской компанией "Сити" в конце 1994 года. Создавалось оно именно под участие канадских девелоперов в проекте "Сити". Первая очередь проекта представляет собой строительство так называемого "квартала на набережной" на Красной Пресне — две башни и торговая зона (общая площадь 50 тыс. м2, планируемый объем инвестиций — $98 млн).
В московском проекте эксперты Ъ обнаружили ряд черт, характерных для бизнеса Райхманов вообще. Во-первых, это касается отношений с прессой — "пока проект не закончен, он должен находиться в состоянии информационного голода". Именно поэтому представители канадской делегации категорически отказались от общения с журналистами. По крайней мере до тех пор, пока не начнется непосредственно строительство.
Второй принцип — использование бросовых территорий. Первый контакт Райхманов с Россией состоялся в конце 80-х. Тогда Поль Райхман, посетив СССР, познакомился с Михаилом Горбачевым и заинтересовался территорией на Красной Пресне. Этот земельный массив, расположенный всего в 3 км по прямой от Кремля, представлял из себя частично промышленную зону, а частично — просто свалку. По некоторым данным, именно Райхман и подал идею превратить этот район в концентрированную деловую зону типа лондонского Сити.
Впрочем, идея эта тогда умерла, толком еще и не родившись. Советские чиновники, отвечавшие за разработку проекта, не проявляли должного рвения. Кроме того, злые языки утверждают, что возникла еще и неувязка с расписанием: Райхману была обещана встреча с членами правительства, но когда он прибыл, то обнаружил блистательное отсутствие второй переговаривающейся стороны. Причина банальна: была суббота. Райхман, говорят, сильно обиделся — "я прилетел из Канады, а они не выбрались со своих дач", — и проект на этом закончился.
Но уже в начале 90-х Поль Райхман, являясь президентом общества российско-канадской дружбы, познакомился и завел деловые отношения с московскими властями. Банкротство Olympia & York сделало невозможным участие канадской компании в московском проекте. Но и "Сити", как оказалось, без канадцев не смог сдвинуться с мертвой точки.
Третий принцип Райхманов, проявившийся в российском проекте, заключается в особом подходе к выбору времени (см. сноску 2) для осуществления проекта. В течении полутора десятка лет канадцы демонстрировали на рынке недвижимости буквально чудеса. Сказка о волшебнике Изумрудного города была разрушена всего лишь одной ошибкой (но грандиозной) в Лондоне. В России же рынок недвижимости только раскручивается, и поэтому вполне в духе Райхманов ковать железо, пока горячо.
У вступления Райхманов в проект "Сити" есть и еще один аспект — это проблема девелопмента за границей. Уместно обратиться, опять же, к Canary Wharf, где проблемы возникли во многом из-за английских властей. Девелопмент на развивающихся рынках еще более сложен, так как к привычным конъюнктурным рискам (анализа спроса и предложения и угадывания их тренда) добавляются совершенно новые проблемы — от проблем с местными валютами (как в Мексике) до политической нестабильности (как в России). Смогут ли Райхманы стать первой компанией, способной вести крупный девелопмент на развивающихся рынках? Хотя, с другой стороны, кто, если не они?
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН, ЕЛЕНА Ъ-ЗАГОРОДНЯЯ