Немноголетний опыт строительства и реализации нового элитного жилья в Москве показал, что круг покупателей таких квартир по ценам в несколько миллионов долларов чрезвычайно узок. К тому же для застройщика фешенебельность возводимого жилья не всегда означает получение максимальной прибыли. Поэтому в последнее время часть девелоперских компаний переориентируется на среднего по западным меркам покупателя и квартиры хорошего европейского же качества. Одним из характерных примеров этого является программа строительства двух жилых домов в центре Москвы, к реализации которой на этой неделе приступила компания "Центр-2000", уже известная на рынке недвижимости эксклюзивным проектом реконструкции квартала на Сретенке.
Политика девелоперских компаний, занимающихся сегодня строительством жилья в Москве, и рентабельность их деятельности во многом определяются состоянием платежеспособного спроса и пристрастиями потребителей. Сейчас роскошное жилье, в граните и мраморе или без них, по ценам от $5000 за 1 м2, уже вошло в разряд малоликвидных. Ведь при нынешних расценках лишние 30 м2 холла могут обойтись покупателю в $120 тыс., при том что комфорта они не особенно добавляют. По оценкам специалистов, средняя цена нового нетипового жилья, которое более-менее успешно может быть реализовано на рынке, не должна превышать $3-3,5 тыс. за метр. Разумеется, такие расценки определяют и соответствующее качество возводимого жилья — кирпичные стены, инженерные коммуникации западного уровня, наличие подземной автостоянки с местами на каждую квартиру, импортное лифтовое хозяйство, квартиры площадью от 80 до 160 м2 с 2-3 санузла. Одним словом, приличное качество без излишней роскоши.
Как показывает практика, тот факт, что элитные квартиры сегодня продать достаточно сложно, серьезно влияет на прибыльность инвестиционных проектов на рынке жилищного строительства. Поскольку значительно затягивается реализация квартир, увеличивается срок возвратности средств. Если проект реализуется на заемные средства, увеличение срока оборачиваемости денег приводит к накоплению процентов по кредитам. Это может в конце концов сделать проект малорентабельным или вовсе нерентабельным.
Поэтому на рынке коммерческого строительства многие девелоперские компании начали делать ставку на достаточно богатого покупателя, не желающего швырять деньгами, на хорошее западное качество отделки и средние цены (средние по европейским меркам: для большей части москвичей любая цена на недвижимость является запредельной).
Типичным примером такой рыночной стратегии является деятельность компании "Центр-2000", связанная в первую очередь с началом реализации новой жилищной программы на ул. Гиляровского совместно с театром Ленком. Проект предполагает возведение двух жилых домов общей площадью около 30 тыс. м2. В нем участвуют на долевых условиях город, театр и компания "Центр-2000". Заказчиком по проекту выступает Ленком. "Центр-2000" привлечена как девелоперская компания, которая будет осуществлять управление проектом, а также привлекать крупных инвесторов.
По словам директора департамента недвижимости компании "Центр-2000" Юрия Скворцова, при разработке маркетинговой стороны проекта на ул. Гиляровского компании пришлось идти на ломку стереотипов: вместо строительства дорогого жилья она переориентируется на среднеевропейское качество квартир. Подобная стратегия, по словам г-на Скворцова, продиктована состоянием самого рынка, в первую очередь спросом на новое жилье в Москве. Изменение политики позволяет уменьшить затраты на строительство, ускорить сбыт продукции и в целом сделать проект более устойчивым.
Такого мнения придерживаются и многие другие московские застройщики — компания Elbert Construction, реализующая сейчас проект строительства жилого дома на Новослободской; "ППСК ТЭЦ-25", занимающаяся строительством жилья в западном округе; "Московская строительная компания", которая возводит жилой дом на Мичуринском проспекте.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА