Сегодня на рынке нежилой недвижимости ситуация стабилизировалась, что для летних месяцев вполне обычно. Если с конца 1994 г. до марта 1995 г. еще наблюдался незначительный рост цен, то сейчас ценовые колебания практически незаметны. По-прежнему сохраняется несоответствие спроса и предложения, которое особенно заметно на рынке торговых площадей. А операции с отдельно стоящими зданиями в основном проводят банки: одни продают их, другие покупают под свои новые филиалы.
По словам специалистов риэлтерской фирмы "Реал", в целом предложение нежилых помещений на вторичном рынке раза в полтора-два превышает спрос. Однако найти подходящее помещение по-прежнему непросто. С учетом всех требований покупателей на рынке ощущается даже некоторый дефицит офисных помещений.
Дисбаланс спроса и предложения наиболее ярко проявляется в сфере торговых площадей: на продажу сегодня предлагается множество продовольственных магазинов, расположенных в разных районах Москвы. Максимальным спросом пользуются площади в пешеходном центре под небольшие магазинчики (50-60 м2), торгующие эксклюзивной одеждой.
Есть спрос и на магазины площадью до 100 м2 на периферии города. А вот желающих приобрести в собственность крупные отдельно стоящие магазины общей площадью от 1000 м2 совсем немного. Следует также отметить, что с ходу никто не купит ни одно торговое помещение. Как правило, сначала магазин берут в аренду, чтобы посмотреть, как пойдет торговля на этом месте, и только по истечении нескольких месяцев его могут приобрести в собственность. Тем более что покупка магазина в бойком месте — скажем, на Кутузовском проспекте — обходится примерно в $3000 за метр. А если владелец такого магазина пустит туда арендаторов, то он сможет полностью окупить затраты на его покупку только через 3-4 года.
Сразу приобрести в собственность нежилые помещения могут позволить себе только очень крупные коммерческие структуры, а также зарубежные компании, расширяющие свою дистрибуторскую сеть. А отдельно стоящие здания сейчас покупают, как правило, только банки. Общая площадь приобретаемых банками особняков не превышает 500 м2, поскольку теперь они лишь расширяют сеть своих филиалов. Большим спросом, как сообщили Ъ в фирме "Реал", пользуются у банковских структур отдельно стоящие здания, полностью приспособленные под их деятельность. Сегодня эти запросы в основном удовлетворяются за счет разорившихся банков. Так, в здание на улице Клары Цеткин, принадлежавшее ранее банку ЛЛД, не так давно вселился "Империал".
Ценовая ситуация на рынке особняков последнее время остается стабильной. Если банковское здание расположено на одной из престижных магистралей или в пределах Садового кольца, стоимость покупки составляет примерно $3000 за метр. За пределами Садового кольца цены ниже раза в полтора-два --в зависимости от района и уровня отделки и оснащения особняка.
В сфере аренды офисных помещений наибольшим спросом пользуются небольшие офисы (100-200 м2). В Центре международной торговли или в бизнес-центре гостиницы "Славянская" цены достигают $1000 за метр в год. Правда, ЦМТ переживает сегодня не лучшие времена: из-за очень высоких арендных цен и внутренних конфликтов менеджмента он растерял многих своих арендаторов. Стоимость аренды расположенного недалеко от центра офиса с отдельным входом, телефоном, мебелью составляет в среднем $1000 за метр. При наличии парковки цена соответственно повышается (примерно на $200). А арендные ставки на "средние" офисы, расположенные за пределами Садового кольца, колеблются от $300 до $600 за метр в зависимости от их местоположения. Аренда подвального помещения вне пределов Садового кольца стоит $250-300 за метр. Очень многие небольшие фирмы ищут сегодня "полуфабрикаты" — офисы без внутренней отделки, стоимость аренды которых значительно ниже, и затем отделывают их по своему вкусу.
По мнению специалистов риэлтерской фирмы "Жери", в Москве сейчас избыток офисных помещений невысокого качества, а также заводских складских помещений. Это объясняется тем, что более 60% заводов простаивает. Но большинство директоров этих заводов являются собственниками, диктующими свои условия при сдаче в аренду пустующих площадей. Они ориентируются на арендные цены высококлассных офисов и складов. Поэтому главная проблема работы риэлтерских фирм с собственниками или балансодержателями промышленных зданий на территории Москвы заключается в том, чтобы убедить их придерживаться реальных рыночных цен. Сегодня по Москве аренда офисной площади на заводах стоит в среднем $100-150 за метр в год.
Специалисты многих фирм сетуют на сложность работы с иностранными компаниями, которые иногда заинтересованы в аренде больших помещений на промышленных предприятиях. Если зарубежная фирма имеет в Москве широкую дистрибуторскую сеть, директором которой является наш соотечественник, решения об аренде того или иного помещения принимаются очень долго и окончательно утверждаются только за рубежом. За это время объект может просто-напросто "уйти". Бывают также случаи, когда зарубежный представитель фирмы может расторгнуть уже заключенный контракт, сославшись на невыгодность местоположения или слишком высокую стоимость аренды.
Своеобразный взгляд на сезонность рынка коммерческой недвижимости высказали специалисты риэлтерской фирмы "Жери". По их мнению, сезонность на рынке обусловлена прежде всего отпускным периодом руководителей предприятий. Поэтому в начале лета риэлтерские фирмы в основном заняты подбором площадей. В сентябре обычно происходит небольшой всплеск активности, найденная недвижимость интенсивно предлагается потенциальным клиентам. С начала октября до ноябрьских праздников наступает мертвый сезон. Затем начинает появляются небольшое количество клиентов — 1-2 клиента в месяц. А примерно с середины декабря по конец января в офисах риэлтерских фирм вновь возникают представители фирм, которые интересовались помещениями в сентябре, но "созрели" для окончательного решения только к концу года, когда от былого богатства предложения остаются лишь воспоминания. В январе эти клиенты готовы снять уже любой более-менее подходящий офис. И их покладистость и неприхотливость радует сердца риэлтеров.
ЕЛЕНА Ъ-КУДИНОВА