В конце июля, по мнению риэлтеров, завершается торговый сезон на рынке загородной недвижимости (земельных участков и индивидуальных домов) Санкт-Петербурга. Пик активности в этом сегменте приходится на период с марта по июль. К настоящему моменту спрос уже сократился почти на 30%. По мнению петербургских специалистов, в этом году снижение деловой активности на вторичном земельном рынке может быть еще более ощутимым, чем в прошлом: недавно областная администрация ввела новые нормативные цены выкупа земли на первичном рынке, которые теперь составляют в среднем 75% от рыночной стоимости земли в Ленинградской области.
До недавнего времени нормативная цена на земельные участки в соответствии с федеральным законом о земле составляла 50 ставок земельного налога. Затем постановлением правительства РФ от 3 ноября 1994 года нормативная цена на землю была принята в размере двухсоткратной ставки земельного налога. Эта норма и действовала на территории Ленинградской области до 1 июля этого года. Однако тем же постановлением местным администрациям было дано право устанавливать для отдельных зон повышающие коэффициенты. Этим правом и воспользовалось областное правительство, утвердив 23 июня постановление "О порядке определения нормативной цены на землю в Ленобласти".
Принятие этого документа явилось весьма важным шагом на пути становления земельного рынка области. Дело в том, что областное правительство давно уже собирается начать продажу пустующих участков. Конкретный механизм реализации земли еще не утвержден, однако более чем вероятно, что он будет основываться на нормативной цене, которая станет либо стартовой ценой конкурса, либо конечной ценой участка в случае целевой передачи. Понятно, что существовавший ранее порядок расчета нормативной цены не отражал действительной ценовой ситуации. Теперь же, как полагают разработчики документа, это несоответствие будет сглажено.
Повышение нормативных цен, естественно, снизит активность земельного рынка в регионе. Фактически продавец не выкупленного в собственность участка получает теперь лишь около трети рыночной цены и, по прогнозам риэлтеров, многие потенциальные продавцы предпочтут воздержаться от продажи участков в течение ближайших нескольких месяцев — до тех пор пока не вырастет курс доллара или валютная цена участка (принятая система расчета нормативной цены не предусматривает ее индексации).
Кроме того, с марта этого года областная администрация более не продает участки под индивидуальное жилищное строительство, а сдает их в аренду на 3 года. Впрочем, если на участке за это время появится капитальное строение, на него можно будет оформить право собственности. Однако спросом на рынке пользуются лишь "чистые" участки, и существующий порядок предоставления земли только на условиях аренды практически исключает попадание на рынок новых объектов. По мнению риэлтеров, если областная администрация не предоставит до конца этого года возможности выкупа незастроенной территории, вторичный рынок, лишенный притока новых участков, замрет.
Основным фактором, определяющим цену участка, является его местоположение. Стоимость участка, помимо его местоположения, достаточно сильно зависит от наличия коммуникаций (газ, вода, электричество, телефон), инфраструктуры (магазины, котельная, охрана), живописности места и социального окружения. Так, наличие водопровода повышает стоимость участка площадью 12 соток в среднем на $1000. А относительно низкая стоимость земли в районе Токсово — здесь, пожалуй, наиболее красивые места в Ленобласти — объясняется отсутствием в этом районе магистрального газопровода.
В этом году рынок претерпел ряд существенных изменений. Так, в последние полгода практически перестали заключаться сделки с земельными участками в садоводческих товариществах — независимо от того, приватизированы они или нет. Отсутствие спроса объясняется тем, что в товариществах участки, как правило, по шесть соток, в то время как спросом пользуются участки вдвое большего размера. Как правило, покупатели, настроенные на приобретение жилого дома в садоводстве, имеют в виду какой-то конкретный дачный кооператив. Кроме того, эта категория покупателей желает приобрести готовый дом, в то время как основную массу предложения составляют участки с недостроем. Более-менее устойчивый спрос существует только на участки в районах Новотоксово, станции Дунай и Горелово (участок со срубом или щитовым домом стоит там около $6 тыс.).
Цены на землю в этом году изменялись крайне неравномерно: хорошие участки подорожали в среднем на 15-20%, а цены на участки среднего и низкого качества упали в некоторых случаях на 50%. Рост цен на землю в престижных районах области объясняется ограниченным объемом предложения при постоянно растущем спросе. Однако если год назад, по словам одного из маклеров, "покупали все подряд и по любым ценам", то теперь ситуация изменилась и цены на элитные участки, подошедшие в конце прошлого года к отметке $1500 за сотку, в этом году ее так и не преодолели, несмотря на острый дефицит предложения объектов подобного класса. Причина в том, что если в прошлом году землю покупали люди не стесненные в средствах, которые достаточно часто переплачивали за понравившийся участок, то сегодня основными покупателями земли являются представители среднего класса. Так, сделки с участками в престижных районах Вороньей горы и станции Володарская в этом году практически не заключались. Дело в том, что владельцы домов в этих районах, как правило, живут в них постоянно и не имеют другого жилья. Поэтому участки здесь предлагаются в обмен на две комнаты или однокомнатную квартиру в городе, то есть за $12-18 тыс. Однако за ту же сумму можно приобрести, например, участок с готовым домом со всеми удобствами в черте Павловска.
Кроме того, наблюдается четкая дифференциация покупателей участков в зависимости от места их проживания в городе: участки на Карельском перешейке покупают в основном жители выборгской стороны и северных районов, участки Ладожского направления — жители Охты и района Ржевка-Пороховые. Земли по южному направлению пользуются спросом у жителей центра города и районов, примыкающих к Московскому проспекту, таллинское направление популярно у жителей Юго-запада. Эта дифференциация несомненно оказывает существенное влияние на движение цен на земельные участки, поскольку Охта, Ржевка-Пороховые и Юго-Запад традиционно являются рабочими районами, а центр города, район Московского проспекта, Выборгская сторона и северные районы считаются местами проживания состоятельных людей. По оценкам специалистов, в ближайшие несколько лет участки на Карельском перешейке и южном направлении будут расти в цене несколько быстрее, чем в других районах области.
Еще одна показательная тенденция, ярко проявившаяся в первом полугодии этого года, — появление еще одной крупной группы покупателей пригородной недвижимости. Это люди пенсионного и предпенсионного возраста, желающие обменять свои городские квартиры на пригородный дом для постоянного проживания. Как правило, у покупателей этой группы нет средств на доплату, и ценовой коридор спроса составляет $25-40 тыс. Этих денег хватает на кирпичный дом со всеми удобствами в радиусе 30 км от города, причем особой популярностью пользуются дома на Карельском перешейке. Необходимыми условиями являются наличие коммуникаций и хотя бы минимальной инфраструктуры, а также доступность земельного участка при поездке на общественном транспорте.
Однако сегодня, по оценке риэлтеров, предлагаемых к продаже домов такого класса в области осталось мало, и цены на них, видимо, будут стремительно расти. В этом году ежемесячно совершалось не более 50 сделок, однако спрос на подобные объекты в несколько раз больше, чем в других секторах рынка. По мнению риэлтеров, работающих на рынке пригородной недвижимости, если стоимость коттеджа не будет превышать стоимости средней городской квартиры, построенный массив будет продан за два-три месяца. Проблема, однако состоит в том, что первые опыты коттеджного строительства в регионе были не слишком удачны и петербургские банки прохладно относятся к идее кредитования строительства коттеджей.
ИГОРЬ Ъ-ИВАНОВ