Конъюнктура французского рынка недвижимости последние годы остается весьма посредственной. Газета Le Figaro, анализируя уровень цен на жилье в Париже и на морских курортах, описывает две предпринятые в последнее время попытки разбудить рынок. Власти французской столицы решили действовать "сверху", снизив налог на перепродажу недвижимости. Застройщики же, работающие на курортах, больше полагаются на неклассические ходы — в частности, применение схемы "мультисобственности".
Париж: налоги снижаются
По данным Палаты нотариусов Парижа, в первом квартале этого года количество сделок с недвижимостью сократилось на 13% по сравнению с тем же периодом прошлого года. В апреле и мае продажи недвижимости в Париже и "малой короне" (пригородах Парижа) сократились соответственно на 12 и 13%. При этом индекс цен по проданным неновым квартирам упал в первом квартале на 3,58% по сравнению с тремя первыми месяцами прошлого года и на 2,91% (что весьма существенно) по сравнению с предыдущим кварталом. Подобное снижение цен и спроса на жилье было совершенно неожиданным для французских риэлтеров, хотя бы потому, что в прошлом году явно прослеживалась тенденция к стабилизации цен после нескольких лет кризиса, и понижение индекса в первых кварталах не превышало 1,37%. Средняя же стоимость квадратного метра жилья в Париже составила в июне 17,5 тыс. франков (более $3500).
В ответ на уменьшение количества сделок со столичными квартирами парижские власти решили приманить покупателей экономическим "пряником" — налог на смену хозяина недвижимости был значительно снижен (это касается всех неновых более 5 лет — квартир). В среднем он уменьшился процентов на 30. Новые ставки налога действуют с 1 июля этого года и будет применяться до 31 декабря 1996 года. Президент Палаты нотариусов Парижа Жан Таррад подтвердил, что нотариусы уже применяют эту скидку. Он, как и многие парижские риэлтеры, полагает, что эта мера даст новый толчок рынку недвижимости.
Плюсы, которые получает покупатель, действительно очень существенны. Допустим, недвижимость стоит 900 тыс. франков. Раньше ему пришлось бы заплатить государству налог в 89 200 франков, а с 1 июля — 67 900. Это суммы, которые платили и платят сейчас в Париже. В других районах они другие. Например, в Валь-де-Марн раньше надо было платить 93 800 франков, а сейчас — 70 900 франков. В верховьях Сены соответствующие цифры — 81 800 и 63 200 (речь все время идет о той же самой стоящей 900 тыс. франков недвижимости).
Станут ли теперь потенциальные покупатели активнее превращаться в покупателей реальных? "Мы надеемся, что покупатели просто выжидали", — говорит Жан Таррад. Такое мнение косвенно подтверждается тем, что в этом году происходят в основном сделки с маленькими и недорогими квартирами. А покупатели больших квартир и целых домов склонны выжидать улучшения конъюнктуры. Если их расчеты окажутся верными, снижение налогов на перепродажу поможет переломить тенденцию спада: рынок начнет выходить из спячки.
Чем больше собственников, тем дешевле
Французская курортная недвижимость тоже переживает не лучшие времена. Конечно, виллы и апартаменты во Франции по-прежнему гораздо дороже, например, испанских, но цены давно уже находятся на невысоком по сравнению с концом 80-х уровне. Хотя, с другой стороны, это весьма удобный момент для покупки недвижимости.
В Бретани, в бухте Киберон и заливе Морбиан курортная недвижимость стоит 10-16 тыс. франков за метр. В районе устья Луары по-прежнему международным признанием пользуется Боль. На эспланаде Бенуа вновь построенная недвижимость (особая "конфиденциальная" программа) продается по 31 200 франков за метр, но эти цены весьма нехарактерны для рынка в целом. В Порнише (менее престижном, чем Боль) квадратный метр жилья стоит от 10 до 12 тыс. франков.
Главный курорт Нормандии, Довиль, живет тихо и спокойно, несмотря на ставшие привлекательными цены — 19 тыс. франков за метр жилья на Морском проспекте (где новое строительство весьма нечасто). В Кабуре и Улгате цены еще ниже — в районе 12 тыс. франков. В Онфлер новое строительство тоже редко, но недавний ввод в эксплуатацию Нормандского моста открывает прекрасные перспективы, тем более что в городе есть 300 га резервных земель, вполне годных для застройки.
Традиционно очень высокие цены на Лазурном берегу Франции. Квартиры на побережье в среднем стоят 20 тыс. франков за метр. Это стоимость обычных объектов, высококачественная же недвижимость в Монте-Карло, Ницце, Канне стоит до 30 тыс. франков за метр.
Несколько лет жилищно-строительные программы в курортных городах Франции не осуществлялись, но постепенно такие проекты вновь начинают оживать. Примером может служить ведущееся компанией Pierre et Vacances строительство в городе Туке (на севере страны). Фирма начала строительство комплекса из 189 квартир — от "студии" до 3-комнатных "апартаментов". Стоят эти квартиры от 380 до 720 тыс. франков.
Для оживления продаж апартаментов в курортных городах фирмы начали применять весьма нетрадиционные способы. Один из них — идея "мультисобственности", вытекающая из сути самого явления "прибрежной резиденции". Такие квартиры часто используются не для постоянного проживания, а для периодических посещений. В свободное от приездов хозяев время жилье никак не используется, но при этом налоги и коммунальные платежи надо платить по полной программе. Отсюда и идея "мультисобственности", когда несколько владельцев по очереди, не мешая друг другу, пользуются одним объектом.
Эта система имеет весьма существенное отличие от известной системы time-share, где человек становится по сути акционером некоего клуба и имеет право отдыхать неделю в году на одном из курортов, принадлежащих клубу. В новой схеме человек привязан к определенному объекту, и кроме того, он является одним из собственников жилья. Изобретатель этой формулы, фирма Pierre et Vacances, недавно стала предлагать кроме классической схемы (8 недель пребывания в год с 25-процентным сокращением начальной цены) еще и новый вариант: 25 недель в год (из них 4 — летом) и 15-процентное сокращение покупной цены.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН, РОДИОН Ъ-ТОЛМАЧЕВ