Как известно, большая часть сделок купли-продажи жилья на самом деле скрытые обмены. Эта схема хороша в условиях стабильного рынка, но когда цены неопределенны, а продать квартиру непросто, будет логично вернуться к старой доброй системе обмена жилья.
Меняйся кто может
Человек, решивший сейчас продать свою квартиру, чтобы купить другую, рискует и деньгами и временем. Прямой обмен при нестабильном рынке, конечно, предпочтительнее. Рынок обмена жилья в Москве существует, но количество сделок на нем невелико. Готовых обменяться граждан на первый взгляд предостаточно, но найти нужное предложение — большая проблема. В 2008 году, по данным ГУП "Московский городской центр арендного жилья" (это единственная в столице организация, занимающаяся обменами муниципальных и частных квартир), было заключено около 300 сделок. Для сравнения: в 1995 году ГУП совершило 23,5 тыс. обменов, в 2000-м — около 3 тыс., в 2005-м — 1 тыс., в 2007-м — всего около 200 обменов. Таким образом, по сравнению с 2007 годом наблюдается рост по обменным сделкам, пусть и незначительный.
Сейчас большинство квартир в Москве приватизированы, доля муниципальной части жилого фонда — лишь 20%. Клиентуру центра арендного жилья составляют преимущественно наниматели муниципального жилья. "Из-за того что муниципального жилья осталось мало, предложений на рынке обменов в разы меньше, чем на рынке купли-продажи. Мы можем, конечно, способствовать обмену муниципального жилья на частное. Но об этом не всем известно. А агентства недвижимости создают нашему учреждению плохую рекламу, некоторые вообще дезинформируют людей, говоря, что такого предприятия по обмену в Москве, которое было в советские времена, давно уже нет и обменять квартиру можно только через альтернативную сделку",— говорит заместитель начальника ГУП "Московский городской центр арендного жилья" Юлия Ступак.
Регистрировать сделку об обмене муниципальных жилых помещений по закону можно только в центре арендного жилья, однако искать вариант обмена самостоятельно законом не запрещено. Источников информации в этом сегменте рынка несколько. Тот же центр арендного жилья раз в месяц издает "Бюллетень по обмену жилых помещений", содержащий примерно 100 объявлений.
Значительно больше предложений обменяться можно найти в интернет-версиях рекламных изданий. Но большая часть объявлений в рекламных изданиях все же принадлежит риэлтерам. Как правило, они одну и ту же квартиру одновременно подают в рубриках "Продам" и "Меняю" в расчете выйти на желающих обменяться и переубедить их. "Я тем самым просто увеличиваю свои шансы по реализации квартиры. Шансы, что я обменяю ее, невысоки, и я обязательно расскажу позвонившему мне, что его ожидает минимум год мытарств, прежде чем он поймет, что лучше действовать через куплю-продажу",— рассказал маклер, представившийся Эдуардом Ковровым.
Тем не менее Юлия Ступак уверена, что количество желающих обменяться к следующему году сильно вырастет в связи с кризисом. "Уже сейчас мы фиксируем до 15 обращений в день, тогда как в аналогичный период прошлого года в день обращались в среднем пять человек",— говорит она.
Две по цене одной
Стандарты обмена на рынке недвижимости следующие. Около 20% — это желающие поменять свою квартиру на равноценную в другом районе. Львиную долю — примерно 70% всех обменов — составляют желающие разъехаться из одной квартиры в несколько; всего 2-3% — граждане, которые хотят съехаться. Понятно, что из-за этого перекоса найти подходящий вариант разъезжающимся крайне трудно.
Одна из причин, по которым обмен квартир растягивается надолго (из-за чего риэлтеры и не желают браться за такие сделки),— неадекватность требований клиентов. Многие граждане, решившие обменять квартиру, ищут вариант, который на самом деле можно получить только в результате купли-продажи.
Сколь велика сейчас эта неадекватность, мы решили оценить самостоятельно. Для этого в интернете было размещено объявление об обмене без доплаты муниципальной однушки в престижном районе на двушку на окраине. Звонили в основном риэлтеры — они советовали немедленно приватизировать квартиру и заняться поиском покупателя. Желающие обменяться тоже обращались и, как правило, требовали доплату за свои квартиры в среднем 1,5-2 млн рублей. Пожалуй, наиболее смело выступила жительница Подмосковья, которая предложила взамен однокомнатную квартиру площадью 38 кв. м: "Вашему дому 50 лет, моему — 20, значит, моя квартира никак не дешевле вашей. Кроме того, Москва — неблагополучный с точки зрения экологии город, так что я хочу доплату — хотя бы полмиллиона рублей".
Вон из Москвы
Владельцы квартир бизнес-класса могут путем обмена перебраться в престижный загородный дом. Такого рода услуги предлагают некоторые компании, например "Инком-недвижимость".
"Многие боятся именно сейчас продавать недвижимость и покупать что-то другое из-за нестабильности цен и курсов валют,— говорит директор департамента реализации Villagio Estate (подразделение "Инком-недвижимости") Павел Трейвас.— Благодаря услуге, которую мы назвали trade in, сделка по приобретению загородной недвижимости не станет затягиваться из-за долгих экспозиций квартиры и оформления дома в собственность. Мы оцениваем объект городской жилой недвижимости нашего клиента и затем сравниваем стоимость этого объекта с домом, который он хочет взамен своей квартиры, и, если объекты неравноценны, одна из сторон производит доплату".
Чаще всего дом стоит дороже квартиры, в таком случае клиент должен будет доплатить разницу девелоперу, которую подсчитают оценщики этой компании. Например, не так давно один желающий перебраться в Подмосковье предложил в счет стоимости дома (400 кв. м в "Миллениум Парке") квартиру в комплексе "Кутузовская Ривьера" площадью 140 кв. м. Доплата по сделке обмена составила около $700 тыс.
Смешанный обмен
 Город Москва — единственный в России регион, где местные власти разрешают обмен муниципального жилья на приватизированное. Смешанный обмен не прописан в Жилищном кодексе, но и не запрещен им. Дополнительной нормативной базой смешанных обменов, то есть обменов приватизированного жилья на неприватизированное и наоборот, стало "Временное положение об обмене жилых помещений в городе Москве", утвержденное распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы N275 от 23 июня 2005 года. Проводится смешанная сделка через ГУП "Московский городской центр арендного жилья". Желающие совершить обмен приватизированного жилого помещения на неприватизированное по договору просто меняются правами и обязанностями. Собственник жилого помещения отказывается от права собственности на него, если въезжает в неприватизированную квартиру, а участник обмена из неприватизированной квартиры может стать собственником той, на которую ее меняет, используя свое право приватизации. То есть по договору происходит не что иное, как взаимная передача прав и обязанностей между собственником помещения и нанимателем. Такая процедура хоть и не предусмотрена Жилищным кодексом, но и не противоречит ему. |