В феврале рынок жилой недвижимости против ожиданий удержался на плаву. Оживление спроса и даже небольшой рост цен в рублевом выражении позволили некоторым наблюдателям высказать осторожное предположение: "Дно достигнуто". Впрочем, эксперты все же ставят после этих слов знак вопроса.
Элита не сдается
Элитная недвижимость — сегмент особый и во многом непоказательный, если говорить о процессах, происходящих на рынке. По крайней мере, это верно в спокойные времена роста или стабильности. Сейчас во время кризиса поведение продавцов и покупателей "элиты" становится едва ли не главным показателем.
Во-первых, падение цены даже на 10-15%, которое в бизнес-классе исчисляется десятками тысяч долларов, в элитном секторе означает сумму порядка миллиона. Во-вторых, элитная недвижимость (как в городе, так и за городом), как правило, не является единственной и может быть безболезненно сброшена владельцами в ситуации падения цен. Массовое выставление на продажу элитной недвижимости означало бы настоящее падение рынка.
Что же мы имеем по итогам февраля? "По нашей экспертной оценке, за последние три месяца (декабрь 2008--февраль 2009 года) на столичном рынке элитного жилья было реализовано порядка 30 квартир. Средний бюджет сделки на первичном рынке составил порядка $3 млн, а на вторичном рынке этот показатель составил $3,5 млн",— говорит генеральный директор компании "Калинка-Риэлти" Екатерина Румянцева. Десяток проданных квартир в месяц — ни в коем случае не массовая продажа. При этом Екатерина Румянцева отмечает, что по сравнению с декабрем зафиксировано снижение стоимости предлагаемых к продаже объектов на 23,6%. Что же касается элитных новостроек, то, по данным VSK Group, в феврале они подорожали на 0,7% в долларовом выражении, несмотря на то что на продажу выставлялось 700 квартир — на 15% больше, чем в январе.
Управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Екатерина Батынкова отмечает: "С конца прошлого года по март 2009-го на рынке прошло несколько сделок в высоком бюджете — от $5 млн до $20 млн. Сделки произошли с дисконтом и в основном по объектам, которые в процессе развития кризиса впервые вышли на рынок: редкие, эксклюзивные пентхаусы, квартиры в объектах, где уже по несколько лет ничего не появлялось".
Приведенные данные, конечно, не означают, что рынок стал отыгрывать назад к росту. Скорее это показатель стабилизации — быть может, временной.
Уровень скидок
Определяющая тенденция на рынке — дисконты, которые фактически означают уже не результат торговли, а переход цен на иной уровень. "На примере нашей компании можно сказать, что мы предлагает своим клиентам 20-процентный дисконт на остатки квартир (последние несколько квартир в строящемся доме) в случае стопроцентной оплаты",— признается коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании Алексей Остробородов.
Впрочем, переоценивать глубину дисконта не стоит. Руководитель аналитического центра корпорации "Инком" Дмитрий Таганов утверждает: "В феврале с дисконтом совершалась половина всех сделок. На поверку получится, что средняя скидка от текущих цен — порядка 5%. И еще один параметр, который позволяет отследить активность рынка,— сроки экспозиции квартир. Они уменьшаются от недели к неделе и на начало месяца (статистически) составляют полтора месяца. Это в полтора раза меньше, чем в начале года".
Еще один фактор, способствующий оживлению рынка,— сокращение предложения в секторе бизнес- и экономкласса. "В феврале 2009 года продолжилось снижение количества новостроек, находящихся в продаже. Таких объектов теперь 216, что на 4,4% ниже, чем в январе,— приводит данные Наталья Бланкова, маркетолог компании "Пересвет-Инвест".— А за два месяца текущего года количество продаваемых новостроек сократилось на 31,9% по сравнению с декабрем 2008 года". Это связано пока еще не с сокращением объемов строительства (настоящий дефицит мы почувствуем через год-два). Скорее это политика девелоперов — они снимают с продажи объекты, находящиеся на начальных этапах строительства, и реализуют практически готовые. "Потенциальных покупателей в настоящее время гораздо больше интересуют проекты на окончательных этапах строительства, в то время как в первой половине 2008 года спрос на объекты на начальных стадиях превышал спрос на готовые объекты из-за более привлекательных цен",— комментирует Наталья Бланкова.
"Хотя основная масса потребителей пока еще откладывает принятие решения о покупке, конвертация спроса в реальные сделки в феврале уже обозначила свой положительный тренд",— подводит итог Алексей Кудрявцев, руководитель департамента маркетинга МИАН.
Можно не сомневаться, что для полноценного оживления рынка необходим еще более глубокий дисконт, чем в настоящее время. Для покупателей элитной недвижимости, например, желаемый уровень цен примерно на 20% ниже, чем тот, по которым совершаются сейчас сделки (см. график). Также неизбежно дальнейшее падение цен на некачественную переоцененную недвижимость.
Цены на жилую недвижимость Москвы в феврале
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Источник: МИАН.
