Проблема вовлечения средств населения в жилищное строительство сегодня остро стоит как перед коммерческими застройщиками, так и перед муниципалитетами. Муниципальные жилищные бумаги не очень выгодны, а коммерческие застройщики не могут обеспечить надежности инвестиций. Помочь здесь может привлечение банков, гарантирующих инвесторам возврат вложенных средств. Один из первых таких проектов — облигационный заем финансово-строительной компании "Конти", одного из крупнейших московских застройщиков, под строительство многофункционального жилого комплекса на Рублевском шоссе.
Финансово-строительная компания "Конти" была образована в 1992 году. Компания уже осуществила строительство 22-этажного жилого комплекса в Строгино, реконструкцию зданий в центре Москвы (на Новом Арбате и в Лялином переулке). В 1994 году "Конти" начала программу комплексной реконструкции микрорайона "Фили-Давыдково": за 10 лет здесь должно быть снесено 147 тыс. м2 площадей, построено 500 тыс. м2 и реконструировано 140 тыс. м2. В начале 1995 года в рамках программы было закончено строительство первого жилого здания на Кастанаевской улице.
Строительство комплекса "Рублево" (его закладка состоится этим летом) является частью программы реконструкции микрорайона "Фили-Давыдково". Комплекс не имеет аналогов в Москве. Во-первых, это одно из крупнейших в городе жилых домов (25 этажей, общая площадь 45 тыс. м2), причем с индивидуальной архитектурой. Здание будет иметь монолитный каркас с кирпичным наполнением и внешней отделкой из натурального гранита. Монолитные здания очень широко распространены в мире благодаря быстроте строительства, экологичности и дешевизне. Монолит имеет и еще одно преимущество: несущими конструкциями являются не стены здания, а специальные колонны. Это означает, что возможна любая планировка квартир. Можно, например, сделать квартиру-студию площадью в сотню метров.
Во-вторых, проект предполагает строительство не просто дома, а жилого комплекса — с мощной системой безопасности, собственной эксплуатационной службой, тренажерными залами, ресторанами, магазинами, медпунктом и подземным гаражом. Будут даже крытый теннисный корт, бассейн и гостиница для животных, где последние могут пожить, если их хозяевам на время уехали. Если учесть, что часть площадей будет оборудована под офисы, здание становится самодостаточным — оно предоставляет жилье, место для работы и разнообразного отдыха. Оно, в общем, больше похоже не на жилой дом, а на отдельное "государство в государстве".
Сейчас в Москве, пожалуй, лишь одно здание такого типа. Это известный комплекс Park Place на Ленинском проспекте, принадлежащий Управлению по делам дипломатического корпуса. Квартиры в нем не продаются, а только сдаются: арендаторами являются топ-менеджеры иностранных компаний. Стоимость аренды квартиры в этом комплексе очень велика — $30-90 тыс. в год.
Под строительство жилого комплекса "Рублево" и будет произведена эмиссия облигационного займа. Облигации будут номинированы в квадратных метрах, и погасить их можно будет как в натуральной форме, то есть квартирой, так и в денежной (доход в этом случае составит 12-15% годовых в валюте). Предполагается, что на начальном этапе стоимость метра составит $1600-1800, а к концу строительства (1997 год) возрастет до $2,5-3 тыс.
Интересно, что "Конти", по словам ее президента Тимура Тимербулатова, не планирует целиком обеспечить финансирование за счет облигаций: компания имеет достаточные собственные средства, доступ к кредитным ресурсам, будет производиться и фьючерсная продажа квартир.
Финансовые возможности "Конти" подтверждаются прежде всего теми проектами, которые компания уже закончила. Так что практически невозможна ситуация, когда строительство срывается по вине того, что облигации плохо "пошли". Облигации для "Конти" являются средством "диверсифицировать пассивы" и получить доступ к недорогим денежным ресурсам (процент по облигациям будет установлен ниже среднего кредитного, что выгодно строительной компании, но выше депозитного, чтобы заинтересовать инвесторов).
Ключевым моментом для эмиссии облигаций, безусловно, является наличие банков-гарантов. В этом смысле проект беспрецедентен для российского рынка недвижимости: облигации "Конти" станут первыми бумагами, связанными со строительством, под которыми "подписываются" банки. Банк-гарант (переговоры с Московским банком Сбербанка России, Русским национальным банком и банком "Российский капитал" находятся на заключительной стадии) держит на своем счету средства от продажи облигаций, следит за целевым расходованием средств и контролирует процесс в целом. Главная же функция банка-гаранта в том, что в случае срыва строительства он отвечает перед держателями облигаций и погашает ценные бумаги с учетом объявленных процентов. Нет сомнения, что жилищные бумаги, подкрепленные банковскими гарантиями, становятся на порядок надежней.
Выпуск жилищных бумаг через облигационный заем имеет и другой аспект, уменьшающий риск инвестора. Дело в том, что фирмы, ведущие долевое строительство, обычно предоставляют инвесторам и покупателям строящихся квартир очень мало информации, так что те, не зная финансового положения компании, по сути "покупают кота в мешке". Облигационный же заем предполагает открытость фирмы-эмитента. Происходит это за счет того, что проспект эмиссии проходит регистрацию в Минфине России, следовательно, государственный институт берет на себя проверку юридической стороны строительства — наличия землеотвода, разрешительной документации, строительной лицензии и прочего. Кроме того, "Конти", чтобы зарегистрировать проспект эмиссии, обязано предоставить документы по финансовой отчетности, и с ними может ознакомиться любой потенциальный инвестор.
Эмиссия жилищных облигаций, судя по всему, не будет иметь характера разовой акции, компания планирует использовать этот механизм достаточно широко, тем более что поле его применения велико. Комплекс "Рублево" является первым звеном новой крупномасштабной программы "Конти" под названием "Золотое кольцо Москвы". Она предполагает строительство десяти подобных "рублевскому" многофункциональных жилых комплексов в разных районах Москвы. Эти здания будут представлять собой своеобразное "третье кольцо" развития Москвы (первое — Кремль, второе — сталинские высотки). Таким образом, жилищные облигации могут стать для инвесторов новым широко применяющимся финансовым инструментом среднесрочных инвестиций.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН