Центральный банк и Сбербанк обещают вплотную заняться вопросом кредитования населения на покупку жилья. Если инфляцию удастся сбить до 3% в месяц
На прошлой неделе в Банке России прошел двухдневный международный семинар, собравший представителей аппарата правительства и столичной мэрии, Министерства экономики и Министерства финансов, других ведомств, а также германских строительно-сберегательных банков и Сбербанка России. На нем обсуждалась программа, которая во времена оные получила бы название "Жилье-2000".
ЦБР совместно со Сбербанком РФ подготовили и вынесли на первое обсуждение всероссийскую программу стройсбережений, которая, похоже, сможет рассчитывать на правительственную поддержку. Идея такой программы исходит из опыта, накопленного системой германских строительно-сберегательных банков, необычайно развитой в этой стране.
Присутствовавший на встрече председатель правления немецкого банка "Баушпаркассе Швебиш Халл" Хорст Кляйнер пояснил, что стадии кредитования частных лиц на покупку жилья в их стране предшествует стадия накопления сбережений в банке. По его словам, стройсбербанки могут гарантировать низкую процентную ставку потому, что они работают вне рынка капитала и не зависят от колебаний его процентной ставки. Они имеют свой собственный рынок стройсбережений и кредитов и свою собственную систему рефинансирования, то есть фонд, из которого получают ссуду только те клиенты, которые внесли в него вклады. Вкладчик и ссудополучатель (заемщик) в одном лице — отличительный признак немецкой системы стройсбережения. Речь идет о так называемой замкнутой системе финансирования, характерной для всех стройсбербанков Германии.
По мнению Хорста Кляйнера, выгоды системы стройсбережения для государства состоят в том, что, улучшая жилищные условия граждан, можно избежать социальных конфликтов. Эта система пробуждает инициативу населения в решении жилищных проблем, позволяет строительной промышленности получить дополнительный заказ и создает тем самым дополнительные рабочие места, стимулирует инвестиции. Финансовая поддержка государства в рамках подобной программы может выражаться в установлении льготного налогообложения, выплаты разницы в процентах коммерческим банкам, предоставляющим кредиты по льготной ставке или в субсидиях. В Германии господдержка жилищного кредитования выражается в виде выдачи премий (тех же самых субсидий) заемщику стройсбербанка по истечении этапа накопления определенной суммы на целевом счете.
Немецкими банкирами подсчитано: премия в размере 500 млн немецких марок, выплаченная вкладчикам системы стройсбережения за год, провоцирует инвестиционный капитал в размере около 10 млрд марок, а каждая марка, выданная в виде государственной поддержки на приобретение частного жилья, увеличивает госдоход со сбора налогов на 2,8 марки.
Хорст Кляйнер сообщил, что его банк открыл дочернюю структуру в Словении и ведет переговоры о сотрудничестве с банками и правительственными учреждениями в Польше, Румынии, Белоруссии, Казахстане и на Украине. "Целью такого сотрудничества, — сказал он, — является создание предпосылок для введения системы стройсбережения, как только это позволят экономические условия".
Вот эти-то экономические условия, предполагающие уровень инфляции в стране не выше 30% в год, и являются препятствием для скорого внедрения системы стройсбережений в России. Так что в ходе обсуждения было решено начать теоретическую отработку вопросов (в том числе юридических), не дожидаясь прихода инфляции к отметке 3% в месяц. Для этих штудий под эгидой ЦБР планируется создать российско-германскую рабочую группу.
Со своей стороны первый заместитель председателя ЦБР Александр Хандруев разъяснил вполне конкретный интерес ЦБ во внедрении системы стройсбережений. Руководство Центробанка прекрасно осознает последствия снижения инфляции и бегства от твердой валюты к национальной. Если этот процесс развернется всерьез, население и хозяйствующие субъекты начнут активно избавляться от иностранной валюты. Стремясь избежать резких колебаний, ЦБ вынужден будет (и сейчас это делает) покупать на рынке валюту, увеличивая тем самым денежную массу и денежную базу. Тогда-то в роли "безотказного насоса", способного "откачать" избыточную массу, сможет выступить система, привлекающая сбережения граждан на цели строительства. ЦБР она видится как сеть специализированных дочерних банков, созданных на базе Сбербанка РФ. Александр Хандруев предложил немецким коллегам принять участие в капитале этих новых банков. (По информации Ъ, германские банкиры живо заинтересовались предложением.) Вместе с тем первый зампред ЦБР подчеркнул, что банки, куда граждане понесут свои сбережения, должны быть безусловно надежными. Именно поэтому, сказал он, представляется целесообразным строить новую систему на базе Сбербанка РФ, имеющего разветвленную филиальную сеть и пользующегося государственными гарантиями по вкладам населения. (Любопытно отметить, что судьба контрольного пакета акций Сбербанка, а значит и госгарантий, пока неясна. Однако, по сведениям Ъ, в Думе готовится проект документа, отсрочивающего введение в действие статей закона о ЦБР, касающихся выхода из капитала Внешторгбанка РФ и Сбербанка РФ, до 2000 года.)
В настоящее время, по утверждению первого вице-президента Сбербанка РФ Анатолия Барабаша, высокая инфляция в России исключает возможность использования классической модели стройсбережений с фиксированными процентными ставками по вкладам и кредитам, определением в контракте размеров регулярных взносов и общей суммы жилищных сбережений и кредита. Как считают специалисты, пока приходится "встраивать" систему стройсбережений в рамки универсальных банков. (По мнению экспертов Ъ, это потребует создания непроходимых барьеров, препятствующих перетоку ресурсов из замкнутой системы стройсбережений на прочие рынки, на которых работает универсальный банк.)
Анатолий Барабаш назвал острейшими проблемами "относительно низкий уровень жизни населения и отставание реальных доходов граждан от роста цен — и прежде всего от цен на жилье". Вместе с тем он привел данные социологических исследований, согласно которым в течение 1994 года наблюдалась устойчивая тенденция роста численности населения, обладающего "резервными" деньгами (то есть предназначенными для приобретения товаров длительного пользования, а также недвижимости). В марте эта доля составила 14,6%, в октябре — 22,2%. По тем же данным, каждый третий россиянин хотел бы воспользоваться долгосрочным кредитом.
Первый вице-президент Сбербанка РФ заверил, что "к 1 сентября этого года все территориальные банки системы Сбербанка России будут осуществлять операции по сберегательным жилищным контрактам и жилищным ипотечным кредитам".
По свидетельству руководителя департамента жилищной политики Минстроя России Анвара Шамузафарова, жилищное строительство примерно с прошлого года стало развиваться успешнее: в отрасли наблюдается подъем. В этом году тенденция к росту сохраняется: за первые три месяца года жилья построено на 10% больше, чем за тот же период прошлого. При этом доля жилья, введенного за счет частного финансирования, примерно в полтора раза превышает показатели минувшего года. Вообще представитель Минстроя смотрит в будущее с изрядной долей оптимизма и против резонов о бедности россиян выдвигает свои контраргументы. Анвар Шамузафаров считает достижением бесплатную приватизацию жилья, создавшую по существу рынок "подержанных квартир". Теперь большинству людей потребуется доплачивать за улучшение жилья, а не целиком финансировать возведение нового.
Он также признал ошибочным принятое в свое время по согласованию с Минстроем решение о прекращении кредитования населения на приобретение жилья. Тогда государство и банки пренебрегли квартирным вопросом, столь остро стоящим перед гражданами страны. Поскольку свято место пусто не бывает, в покинутой нише привольно поселились разнообразные компании, специализирующиеся на строительстве финансовых пирамид и многоквартирных домов. Они, как правило, предлагали гражданам сдавать деньги в обмен на разного рода эмитированные ими ценные бумаги, накопление которых в определенных объемах давало право на вселение в новую квартиру. Предполагалось, что на привлеченные средства компания должна успешно осуществлять строительство. (Правда, нынче банки разрабатывают схожие схемы, только вместо бумаг сомнительной котировки они предлагают клиентам накапливать деньги. Существенным же отличием в предложении банковских услуг следует считать тот факт, что в критическом случае за банками стоят их реальные активы, а за спиной финансовых компаний часто ничего не просматривается.)
Спустя некоторое время банки обнаружили, что получать прежние доходы за счет умелой игры с инфляцией и проведения операций на межбанковском рынке уже невозможно, а частные лица норовят нести свои кровные мимо них — тем, кто обещает квартиры. По признанию представителя Минстроя, указ президента о выпуске жилищных сертификатов был вызван к жизни тем обстоятельством, что в 47 городах России вышеупомянутые финансовые компании развернули бурную и ничем не регламентированную деятельность. Анвар Шамузафаров также подтвердил, что Минстроем и Минфином России по согласованию с Федеральной комиссией по ценным бумагам уже практически завершена разработка инструкции о порядке выпуска и обращения жилищных сертификатов, векселей, других обязательств, связанных со строительством жилья. По его словам, все вопросы, регулируемые новой инструкцией, без труда вписываются в будущую систему стройсбережений.
Свою благосклонность в отношении обсуждаемого проекта внедрения в стране системы стройсбережений высказала руководитель департамента кредитования и денежного обращения Минфина РФ Людмила Моисеева. По ее словам, предпочтительной формой государственной поддержки этой программы является не компенсация комбанкам разницы в процентных ставках (в этом случае государству дешевле строить бесплатно), не предоставление налоговых льгот, а выплата субсидий получателю кредита. Она также выразила сожаление по поводу того, что ее ведомство было подключено к обсуждению создания системы стройсбережений слишком поздно, когда призванное соблюдать бюджет 1995 года правительство не в состоянии оказать этому начинанию финансовую поддержку, превышающую запланированные бюджетными статьями расходы. Упущенное Минфин собирается наверстать в будущем году.
Размер субсидий, предусмотренных бюджетом этого года, по свидетельству начальника управления жилищной реформы и развития жилищно-коммунального хозяйства Минэкономики РФ Валерия Самощенко, составляет примерно 550-600 млрд рублей. Из них 250 млрд руб. предназначаются для переселенцев с Севера, и примерно столько же для военнослужащих. Оставшиеся 100 млрд предполагается по-братски поделить между остальными категориями льготников. Валерий Самощенко весьма скептически оценил возможности государственной поддержки каких бы то ни было жилищных инициатив, поскольку верстающийся в Минфине бюджет 1996 года плотно ориентирован на показатели нынешнего и, стало быть,
"финансирование соответствующих статей может быть увеличено на проценты, но не в разы". По словам специалиста, на пути жилищного процветания существует еще один опасный порог: "В запустение приходят системы городских коммуникаций, а их восстановление или строительство выливается в такие цифры, о которых думать не хочется. Уже сегодня мы имеем примеры отстроенных и пустующих домов, отрезанных от водо- и газоснабжения". Напомним, что из трансфертов (части федеральных налогов, возвращающихся в местные бюджеты) расходы на капитальное строительство просто "выпали", поэтому "коммуналка" автоматически становится головной болью региональных бюджетов, и так тощих.
Особое внимание при обсуждении на семинаре было уделено вопросу о том, в какой валюте следует привлекать средства населения и в какой кредитовать. Александр Хандруев сказал, что стратегически ЦБ (как известно, проповедующий дедолларизацию) "намерен настаивать на рублевых расчетах в системе стройсбережений". Однако, добавил зампред ЦБР, если этому не будут благоприятствовать условия, "Банку России, возможно, придется решиться на некий компромисс, но о-о-чень осторожно, ибо один неловкий шаг может привести к самым плачевным последствиям".
"Игнорирование того факта, что население нынче осуществляет сбережения в валюте, способно привести к тому, что мы оттолкнем от участия в системе стройсбережений значительную категорию граждан", — продолжил дискуссию директор юридического департамента ЦБ РФ Константин Лубенченко. По его мнению, стоит подумать о варианте, предусматривающем право банков привлекать наличную валюту от населения, а также использовать некие ценные бумаги, подтверждающие размер вклада, то есть применить схему, отчасти напоминающую выдачу чеков на покупку в советских "Березках": "Банковской системе выгодно, чтобы деньги хранились населением не в кубышках, а в банках в безналичной форме". Кроме того, считает Лубенченко, в России имеет определенные перспективы вариант погашения кредита на приобретение жилья юридическими лицами за своих сотрудников.
"Причудливо тасуется колода": развитие индустрии жилищного строительства — локомотива экономики — и создание системы стройсбережений в стране было мечтой бывшего председателя Центробанка Виктора Геращенко. Год назад, когда он ненавязчиво ее высказывал, она, казалось, вызывала недоумение у представителей различных ветвей власти. Сегодня время догоняет банкира.
ВЫНОС 1
За прошедшие 50 лет немецкие стройсбербанки приняли участие в финансировании около 11 млн квартир из 27 млн, имеющихся на сегодняшний день в старых немецких землях. За это время стройсбербанки выплатили вкладчикам более 1000 млрд немецких марок на строительство или покупку собственного дома или квартиры, на модернизацию или ремонт жилья, а также на приобретение земельного участка. Немецкие стройсбербанки имеют сегодня на своем счету более 30 миллионов договоров на общую сумму более чем 1100 млрд марок.
ВЫНОС 2
В прошлом году учреждениями Сбербанка России выдано населению 215,6 млрд руб. кредитов на жилищные цели. За период начиная с 1994 года 34 территориальных банка разместили в этих целях более 257 млрд руб.
В настоящий момент при учетной ставке ЦБ в 195% процентная ставка по кредитам населению на жилищные цели, предоставляемым учреждениями Сберегательного банка, составляет 130%.
Елена Маковская