Квартирный рынок Москвы уже несколько месяцев переживает далеко не лучшие времена. Причем это касается не только вторичного рынка, но и муниципального. Мало того, что в этом году как нельзя более ощутимо сезонное падение спроса — оно усилено и за счет ряда других факторов. В общем, продажа "муниципалки" идет из рук вон плохо, что, естественно, не может радовать московское правительство. Поэтому оно начало принимать довольно решительные меры по исправлению ситуации. Если раньше дело ограничивалось внесением некоторых изменений в порядок продаж, то сейчас правительство решило пойти дальше и расстаться с нерадивыми дилерами.
Покупатели уходят с муниципального рынка
Последние заседания межведомственной комиссии, контролирующей продажу муниципального жилья в Москве, свидетельствуют о том, что правительство не намерено мириться со спадом продаж московской "муниципалки", хотя он и объясняется вполне объективными причинами. Московские риэлтеры единодушно отмечают, что с конца прошлого года началось заметное снижение спроса на квартиры вообще и на муниципальные в частности. По данным фирмы "Новый город", с ноября прошлого года по июнь нынешнего спрос снизился на 70%. К концу апреля этого года спрос упал настолько, что начали падать цены. В то же время цены на муниципальном рынке, который был и остается рублевым, методично увеличивались каждый месяц. Причем быстрее, чем рос курс доллара. В мае, после очередного повышения цен на муниципальные квартиры и на фоне снижающегося курса доллара, цены превысили критическую отметку, и на муниципальном рынке наступила стагнация.
Снижение спроса, впрочем, вполне объяснимо. Во-первых, его обусловил постоянный рост предложения квартир на вторичном рынке, наблюдающийся с конца 1993 года: на каждого продавца стало приходиться меньше покупателей. Во-вторых, со второй половины прошлого года заметно больше новых квартир предлагают строительные и инвестиционные компании. Так, часть клиентуры риэлтеров оттянула на себя известная схема долевого строительства и ее различные модификации. Ею занимаются, например, такие фирмы, как "Экипаж", "Юнисстрой", АНПП "Тема". К этому можно добавить жилищные сертификаты ("Корпорация 'Жилищная инициатива'"), акции, облигации, а также появившуюся в конце прошлого года систему жилищных контрактов, помогающих приобрести жилье за часть его стоимости с отсрочкой предоставления (корпорация "Соцжилконтракт"). Следует отметить, что деятельность всех этих компаний не просто увеличила количество квартир на рынке. Главное — они предлагали иные условия приобретения жилья. В-третьих, наметился небольшой отток покупателей на рынок загородного жилья. И наконец, в мае на уровень спроса уже начал оказывать влияние фактор сезонности.
Как отмечают риэлтеры, примерно половина сегодняшнего спроса приходится на операции по обмену квартир, еще четверть — на так называемые "двойные" сделки (последовательную продажу старого и покупку нового жилья), и лишь 25% покупателей совершают независимые сделки. В целом продавцы и покупатели представлены сегодня на рынке в отношении 25/6. В сложившейся ситуации лишь крупные фирмы, которые могут предоставить надежные гарантии заключения сделок и дополнительные услуги по обслуживанию клиентов и имеют сформировавшийся круг постоянных покупателей и отработанную технологию работы, смогли сохранить объемы продаж на прежнем высоком уровне. У большинства же мелких фирм количество заключаемых сделок значительно снизилось.
Правительство закручивает гайки
Несмотря на наличие вполне объективных причин снижения объема продаж, правительство намерено предпринять самые активные действия по исправлению сложившейся ситуации. Одной из первых мер стала работа по "чистке рядов" фирм, являющихся официальными дилерами правительства по продаже муниципального жилья. Так, на одном из последних заседаний межведомственной комиссии три фирмы (АО "РЕАЛС", АО "Авгур" и АО "Жилстройкомитет") были исключены из числа дилеров, в результате чего образовались три вакансии. Был объявлен конкурс на замену фирм-дилеров, который начал проводиться на прошедшей неделе.
На участие в конкурсе подали заявки около 20 фирм. Однако к конкурсу было допущено лишь 12 (остальные не прошли отбор по представленным документам), из которых предполагается отобрать 3. Среди участников — такие крупные фирмы, как "Новый город", "Savva real estate", "Интерконт". Критерии отбора победителя максимально просты. Всем конкурсантам выделено равное количество жилой площади на реализацию (около 3 тыс. м2) в одном и том же районе (Жулебино). Победителями будут признаны три фирмы, реализовавшие в течение месяца больше всего квартир. Причем предпочтение будет отдано фирмам, которые продали эти квартиры не оптом, а в розницу, конечным покупателям. Большой интерес к конкурсу объясняется тем, что быть официальным дилером московского правительства для риэлтерской фирмы достаточно престижно.
Замена дилеров — не единственная мера правительства, направленная на увеличение продаж муниципального жилья. Вполне возможно, что будут сняты ограничения на покупателей муниципального жилья (до сегодняшнего дня его покупка была доступна лишь узкой категории иногородних граждан — жителям Крайнего Севера, Сахалина и некоторых других). Кроме того, для дилеров решено ввести более жесткую дисциплину. Например, в договоры-поручения с ними предполагается внести пункт о штрафных санкциях за задержку при перечислении средств от продажи. Кстати, одну из фирм исключили из числа дилеров именно за систематические задержки. Конкурсы по подбору дилеров правительство намерено сделать регулярными. Из чего можно сделать вывод, что столь же регулярными станут и "чистки" — при маленьких объемах продаж фирмы будут, по-видимому, исключаться из числа дилеров.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ