Интерес к инвестициям в московскую недвижимость сегодня проявляют не только компании, специализирующиеся в этой области. К реконструкции столичного центра начали подключаться и промышленные предприятия, рассматривающие недвижимость как одно из выгодных направлений инвестиций. Примечательно, что многие проблемы реконструкции, ставшие камнем преткновения для специалистов, инвесторам удается решать достаточно успешно. Одним из примеров этого является проект реконструкции двух зданий в районе Арбата, реализуемый АО "Сокольники".
АО "Сокольники" создано в 1992 году на базе предприятий целлюлозно-бумажной промышленности. Сегодня оно имеет ряд дочерних предприятий, в том числе в Германии и Лихтенштейне, сеть торговых домов и магазинов. Основные направления деятельности — производство и реализация целлюлозы, различных сортов бумаги и картона, обоев, полиграфической продукции, печать ценных бумаг.
Как сообщил помощник директора по строительству АО "Сокольники" Михаил Шварцер, идея вложить часть прибыли предприятия в недвижимость возникла еще в 1993 году. А сегодня эта идея воплощается в жизнь не только в столице, но и за ее пределами. Так, в Серпухове АО проводит реконструкцию здания, которое к концу 1995 года должно превратиться в гостиницу европейского уровня. Ведутся реконструкционные работы и на одном из заводов по производству целлюлозы в Восточной Германии.
Выбор московской недвижимости в качестве объекта инвестиций объясняется несколькими причинами. Во-первых, как сказал г-н Шварцер, "участие в реконструкции московского центра само по себе является весьма интересным — как в архитектурном, так и в урбанистическом плане, с точки зрения развития города". Во-вторых, эти проекты характеризуются достаточно высоким уровнем прибыльности по сравнению, скажем, с тем же фондовым рынком. И в-третьих, говорит г-н Шварцер, компания располагает финансовыми ресурсами в том объеме, который требуется для участия в проектах реконструкции московского центра. Законодательная же база операций с недвижимостью сегодня обеспечивает достаточные гарантии возврата средств, вложенных в реконструкцию и новое строительство. Таким образом, имеются все условия для инвестирования в этот сектор экономики, что и определило политику АО.
Проекты реконструкции московской недвижимости, выбранные компанией в качестве объекта инвестиций, являются не просто крупными, но попадают в категорию проектов повышенной сложности. Первый объект — здание на Никитском бульваре, второй — жилой дом в самом начале Арбата. Местоположение объектов не только требует кропотливой работы по сохранению внешнего облика зданий, но и диктует жесткие сроки их реконструкции. Несмотря на то что инвестиционные контракты были заключены всего полгода назад, оба объекта должны быть введены в эксплуатацию не позднее сентября 1997 года.
К этому времени здание на Никитском бульваре должно превратиться в офисно-жилой центр, общая площадь которого увеличится до 17,5 тыс. м2, с автостоянкой на 100 мест. Площадь здания на Арбате также возрастет и составит около 12 тыс. м2. Квартиры займут не более 10% общей площади этих зданий, и их, так же как и офисы, предполагается сдавать в аренду. Местоположение обоих объектов как нельзя лучше способствует размещению в них именно офисов. Но обойтись совсем без квартир не позволяют условия инвестиционного контракта.
Сложность реализации проектов реконструкции зданий заключается, в частности, в том, что они достаточно плотно заселены — квартиры в зданиях занимают более 100 семей и 33 организации-арендатора. Основная проблема состоит, конечно, в том, что ни жители, ни арендаторы не желают покидать насиженные места, тем более в центре города. Это создает значительные трудности для взявшейся за реконструкцию компании. Основная проблема в общении с жильцами состоит обычно в том, что, узнав о реконструкции, они начинают фиктивно жениться и разводиться, в результате чего число жильцов, которых нужно отселить, увеличивается. Но это еще не самое страшное — проблемы с жильцами решаются с помощью дополнительных денег и времени на уговоры. За полгода, прошедшие с момента подписания инвестиционного контракта, дали согласие на отселение и получили ордера около 60 семей.
Но так дело обстоит с жильцами. Организации же, которые имеют официально зарегистрированные договоры аренды с Москомимуществом, сопротивляются переселению гораздо более активно. Окончание срока аренды для них определено моментом начала реконструкции, поэтому они стремятся оттянуть начало работ. Согласно действующему законодательству, компании, не желающей выселяться, дается месячный срок для того, чтобы найти другое помещение и покинуть здание. А по прошествии этого срока выселить оставшихся в здании арендаторов можно только через арбитражный суд, причем занимает этот процесс не один месяц.
И все же руководство АО "Сокольники" не сомневается в том, что реконструкцию удастся завершить в срок. Уверенность придает ему, как ни странно, именно сложность обоих объектов. Благодаря высокой степени заселенности зданий процесс их реконструкции постоянно контролируется правительством Москвы. А это означает, что госслужбы, от которых во многом зависит реализация проекта, своевременно выполняют свои функции, что, вообще говоря, происходит далеко не всегда и может сильно затормозить реализацию проекта.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ