Как показывает практика, западные кредиторы пока не стремятся вкладывать деньги в российский рынок недвижимости, и особенно в жилищное строительство. Главной причиной инвестиционной пассивности является отсутствие правовых гарантий того, что вложенные деньги вернутся и принесут прибыль. Пожалуй, первой серьезной заявкой Запада на финансовое участие в российском рынке недвижимости станет предоставление Всемирным банком $400-миллионного жилищного кредита под гарантии российского правительства. Соглашение о кредите должно вступить в силу 24 июля этого года.
Как сообщил Ъ руководитель Департамента жилищной политики Минстроя России Анвар Шамузафаров, 25 апреля российское правительство и Всемирный банк подписали в Вашингтоне соглашение по кредиту Всемирного банка. В соответствии с этим соглашением льготный кредит предоставлен России на 17 лет под 7,5% годовых в валюте с отсрочкой платежа на 5 лет. После добавления 2,5% российским правительством ставка для конечных потребителей этого кредита составит 9-10% годовых.
Вся сумма кредита разбивается на три составляющие. Первая его часть, в размере $150 млн, предназначена для создания инженерной инфраструктуры земельных участков, на которых будет вестись жилищное строительство. Подготовка участков будет проводиться в 5 городах России — Твери, Новгороде, Нижнем Новгороде, Барнауле и Санкт-Петербурге. Прежде чем получить кредит, администрации этих городов должны были выполнить ряд требований Всемирного банка. Например, выпускаемые правовые акты по использованию земельных участков с готовой инфраструктурой должны быть рыночно ориентированными — в частности, участки в дальнейшем должны продаваться на конкурсах и аукционах. Кроме того, эти акты должны защищать право частной собственности на построенные жилые дома и земельные участки под ними. Как сообщил г-н Шамузафаров, соответствующие постановления в настоящее время подготовлены в каждом из участвующих в проекте городов.
Часть кредита, направляемая на развитие территорий, будет распределяться непосредственно администрациями этих городов. Уже отобраны площадки и объявлены международные конкурсы на проведение строительных работ на этих участках. Среди главных критериев, по которым будет отбираться фирма-победитель на этих конкурсах, следующие. Фирма должна иметь соответствующий опыт работы, причем именно в России, стабильное финансовое положение; требуется предоставление финансовой отчетности не менее чем за 3 последних года деятельности фирмы на рынке.
Вторая часть кредита — $80-120 млн — будет направлена непосредственно на строительство жилья, причем имеются в виду коммерческие проекты строительства, а не муниципальные. В отличие от первой части кредита, деньги на строительство будут проходить не через местную администрацию, а через коммерческие банки, аккредитованные Всемирным банком. В качестве "демонстрационного образца" Москва в этой части кредита также войдет в число городов-заемщиков.
Предполагается, что кредитные ресурсы будут передаваться частным российским застройщикам и направляться на строительство качественно новых, экономичных (в плане теплоэффективности и затрат на строительство) типов домов и на дострой незавершенных объектов — домов с 80-95-процентной готовностью, находящихся в частной собственности.
Оставшаяся часть кредитных ресурсов будет направляться на реконструкцию и переоснащение предприятий стройиндустрии. Эти деньги также будут распределяться через коммерческие банки, аккредитованные Всемирным банком. Однако и здесь предприятия пройдут серьезный отбор — получить кредит смогут только те предприятия, которые покажут свою жизнеспособность. Для этого предприятие должно суметь привлечь средства иностранного квалифицированного инвестора, который будет финансировать треть проекта по переоснащению, а оставшиеся две трети средств предоставит Всемирный банк. Уже получены заявки от 900 предприятий, из которых отобрано 300.
Координировать на правительственном уровне оформление и реализацию кредита будет межведомственная комиссия по осуществлению целевой государственной программы "Жилище", созданная постановлением правительства в июне 1993 года. В комиссию вошли представители министерств строительства, финансов, экономики, обороны, а также Центробанка и других финансовых структур.
Для управления кредитом межведомственная комиссия должна, по условиям Всемирного банка, заключить контракт о реализации проекта жилищного займа с Центральным офисом Всемирного банка и провести международный конкурс на право выполнения функций генерального консультанта по управлению кредитом. По результатам этого конкурса, победителя которого определит специальное международное жюри, с фирмой — генеральным консультантом будет заключен контракт.
Крупнейшие аудиторские фирмы мира уже подали заявки на участие в этом конкурсе. Победитель будет выбираться в соответствии с рядом критериев: опыт работы со Всемирным банком, опыт работы в странах со сходными с российскими условиями, соответствующий штат профессионалов. По имеющимся у Ъ сведениям, борьбу за право управлять этим займом ведут несколько компаний, входящих в шестерку крупнейших аудиторских фирм мира. Окончательное решение по фирме — генеральному консультанту должно быть принято до середины июня.
Разумеется, наиболее важным аспектом реализации этого проекта является проблема контроля за тем, как и куда расходуются деньги. По словам г-на Шамузафарова, Всемирный банк разработал сложную, подробную процедуру контроля за использованием денег. Все проплаты за выполненные работы или за приобретение каких-либо материалов должны быть сначала одобрены Центральным офисом по реализации проекта и специальным подразделением по закупке Всемирного банка. В России в одном из коммерческих банков будет открыт специальный счет, через который будут проходить все деньги. Кроме того, движение денежных средств будут контролировать и подразделения межведомственной комиссии.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА