Исследуя российский девелопмент, трудно не заметить простой закономерности — при удалении от Кремля активность застройщиков снижается. Причем если в самой Москве привлекательность объекта уменьшается пропорционально его удаленности от центра, то за чертой города она сразу падает почти до нуля. Одним из подтверждений того, что Москва — центр российского девелопмента, является следующий факт: группа "ИСТ", один из крупнейших девелоперов и дилеров по петербургской недвижимости, недавно приняла решение перенести активные действия из Петербурга в Москву. Самый крупный столичный проект компании расположен прямо напротив Кремля, на Софийской набережной.
По словам Игоря Цыплакова, президента московского отделения группы "ИСТ", причина переноса девелоперской деятельности компании из города на Неве в город на Москве проста — рынок недвижимости Петербурга очень слабо развит. В Москве же сложилась достаточно благоприятная ценовая конъюнктура. Впрочем, полностью сворачивать деятельность в Петербурге (а сейчас в этом городе у фирмы в собственности 15 объектов) компания не намерена — правда, теперь она, скорее всего, будет осуществлять девелопмент лишь в некоторых эксклюзивных районах (к примеру, на Невском проспекте).
В Москве же на стадии строительства находится сегодня первый из объектов группы "ИСТ" — офисный центр на Якиманке, 18 (рядом с магазином "Гименей"). Строительство здания площадью 7 тыс. м2 идет с конце прошлого года, а полностью будет завершено к концу нынешнего. Компания-застройщик финансирует строительство из собственных средств, но привлечены и иностранные инвестиции. Так, соинвестором этого проекта выступает группа израильских бизнесменов во главе с мультимиллионером Джозефом Ригером. Последний — весьма известная в мировом строительном бизнесе фигура, он принимает участие в нескольких десятках проектов в области недвижимости в Израиле, Америке, Европе — а теперь и в России.
Проект на Якиманке имеет несколько интересных особенностей. Первая касается строительного менеджмента. В отличие от общепринятой схемы — девелопер выбирает генподрядчика (с которым и производит все финансовые расчеты), а генподрядчик уже сам нанимает фирмы на субподряд и имеет дело с ними — "ИСТ" осуществляет строительный менеджмент самостоятельно. Для работ нулевого цикла и общестроительных работ выбрана словенская фирма Vellgrad, а для отделочных — израильская компания Alumauer.
Вторым непривычным для Москвы моментом является привлечение компании, специализирующейся на сдаче в аренду помещений, задолго до того, как появится прямая необходимость в такой деятельности. Партнером "ИСТ-М" является компания Spectrum Properties, которая не только занимается поиском арендаторов, но и на стадии разработки концепции проекта может вносить замечания, исходя из прогноза рыночной конъюнктуры (то есть предугадывая, какого типа объект нужен будет на рынке к моменту окончания строительства). Таков западный стиль девелопмента — маркетинговая подготовка сбыта начинается задолго до окончания строительства, а ситуация, когда здание готово, а часть площадей еще не сдана, считается из ряда вон выходящей. Культуру же российского девелопмента сегодня вряд ли можно назвать высокой, поэтому нередки случаи, когда строительство уже заканчивается, а застройщик лишь начинает активные действия по реализации площадей. Если до последнего времени такое пренебрежение маркетингом могло и не сказываться, то нет сомнения, что уже в ближайшее время застройщики, не уделяющие внимания профессиональному сбыту своей продукции, столкнутся с немалыми проблемами.
И, наконец, последняя особенность. Для осуществления проектного финансирования привлечен банк "Новая Москва". Он занимается финансовым менеджментом и выполняет роль своеобразного демпфера между участниками проекта с одной стороны и муниципалитетом и подрядчикам с другой, в случае необходимости открывая девелоперу кредитные линии или выступая инвестором в тот момент, когда необходимо осуществлять выплаты муниципалитету или подрядчикам.
В ближайшее время "ИСТ" приступит к строительным работам еще на трех объектах: это жилой комплекс напротив Третьяковской галереи и офисные здания на Якиманке и Малой Полянке. Но самым интересным проектом компании, безусловно, является реконструкция комплекса зданий на острове прямо напротив Кремля, между английским посольством и Фалеевским переулком. Своеобразность места предопределила и нестандартную схему реконструкции: арендаторы нежилых помещений в зданиях, подлежащих реконструкции, создали акционерное общество под названием "Народный капитал", которое и заключило в конце 1993 года инвестиционный контракт с московским правительством. Распределение акций в образованном АО было проведено среди арендаторов с помощью тендера, на котором претенденты должны были представить финансовые гарантии возможностей участия в реконструкции. В соответствии с долей в капитале созданного предприятия акционер должен будет финансировать проект, а затем станет собственником соответствующей части помещений. На сегодняшний день самым крупным акционером "Народного капитала" является группа "ИСТ", владеющая более 70% акций.
Сейчас развитие проекта "Народный капитал" происходит за счет собственных средств акционеров: отселена половина жильцов и четверть арендаторов, идет подготовка к строительной стадии. Проект реконструкции зданий общей площадью более 50 тыс. м2 потребует инвестиций в размере около $100 млн. Столь высокая сумма — около $2 тыс. за м2 — определяется, по словам Игоря Цыплакова, тяжелыми гидрогеологическими условиями для строительства на острове — территория расположена между Москвой-рекой и водоотводным каналом, поэтому здесь весьма высок уровень грунтовых вод (кстати, находящаяся поблизости площадь Репина еще недавно носила название Болотной). К проекту, очевидно, будет подключена знаменитая английская инжиниринговая фирма Arup, которая специализируется на строительстве объектов в особо сложных местах. Услуги компании такого уровня стоят недешево, но на "имя" благосклонно реагируют кредитные институты, особенно западные.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН