Большинство московских арендаторов пока активно не занимается выкупом арендованных помещений. Объясняется это, с одной стороны, общей правовой неразберихой в вопросах собственности, а с другой — отсутствием у многих арендаторов необходимых для выкупа средств. И все же в одном только центральном административном округе московские арендаторы на сегодняшний день уже выкупили порядка 13 000 м2 нежилых площадей, так что можно говорить о первых результатах этого процесса. Способы выкупа помещений у арендаторов различны и зависят прежде всего от того, каким образом было приобретено право аренды выкупаемого помещения.
Арендаторов, которые сегодня могут выкупать арендованные площади, можно разделить на две группы. Первая — те, которые приобрели право аренды помещений на конкурсах Москомимущества и в процессе приватизации, вторая — все остальные арендаторы, получившие помещения в аренду другими способами (например, путем заключения договора аренды с балансодержателями помещений и регистрации его в Москомимуществе). К последним арендаторам, как правило, относятся банковские, страховые, промышленно-финансовые и другие крупные коммерческие структуры.
Как показала недолгая практика продажи нежилых помещений в собственность, наибольший интерес к этому процессу проявила последняя группа арендаторов, а именно — банковские и другие финансовые институты, крупные внешнеторговые предприятия. Доля их в общем количестве выкупающих недвижимость превышает 50%. Общая площадь выкупаемых этими структурами помещений в большинстве случаев составляет около 400-600 м2. Большим спросом у этой категории арендаторов пользуются отдельно стоящие здания.
Юридически процесс выкупа помещений такими арендаторами регламентируется постановлением правительства Москвы #794 "О продаже в собственность банкам, страховым компаниям и промышленно-финансовым структурам арендуемых ими нежилых помещений". Это постановление рекомендует ориентироваться при выкупе на следующий уровень цен: для помещений в пределах Садового кольца — $1,5 тыс. за 1 м2, между Садовым кольцом и Окружной железной дорогой — $1 тыс. за метр, за пределами Окружной дороги — $600 за метр.
Несмотря на достаточно высокий уровень цен, такой выкуп все же более выгоден, чем приобретение помещения на вторичном рынке. Во-первых, больше гарантий того, что сделка будет юридически чистой. А во-вторых, даже с учетом стоимости последующего ремонта ($1000 за 1 м2) затраты покупателя все равно будут меньше, чем при приобретении помещения на вторичном рынке, где стоимость метра составляет не менее $2500.
Первая же группа арендаторов — получившие право аренды на конкурсах — пока особенно не стремятся к выкупу помещений. Причиной является либо недостаток денег, либо сомнительность предоставляемых гарантий собственности.
Процесс выкупа помещений такими арендаторами регламентируется распоряжением мэра #264 "О приватизации недвижимого имущества на территории Москвы". Однако единого механизма определения цен выкупа пока нет. Изначально, чтобы не продешевить, цены сильно завышались, и бывали случаи, когда арендаторы сталкивались с необходимостью выкупать нежилые помещения по ценам, превышающим 100 годовых арендных плат (по центральному округу). Сейчас средняя стоимость выкупа помещений для приватизируемых предприятий составляет 2,75 млн руб. за 1 м2. С учетом различных коэффициентов (в зависимости от качества помещения) уровень цен может опускаться до 1 млн руб. за метр. Нижняя граница продажной стоимости помещений для арендаторов, получивших помещения по конкурсу, составляет примерно $500 за 1 м2.
Продавцом нежилых объектов выступает Фонд имущества. Подготовкой документов для выкупа помещений второй группой арендаторов занимается комиссия при Москомимуществе. Для крупных коммерческих, финансовых и промышленных структур выкуп, как правило, оформляется через окружные комиссии при префектурах. В эти комиссии входят представители Москомимущества, территориальных агентств, самих префектур. Для этой категории арендаторов существует и более короткий путь оформления покупки — через те же комиссии при Москомимуществе. Однако минуя префектуры и территориальные агентства, проводящие юридическую очистку и имеющие более полную информацию об объектах недвижимости, покупатель рискует столкнуться с осложнениями. Случалось, что Москомимущество оформляло в собственность подлежащие реконструкции нежилые строения, на которые уже был заключен инвестиционный контракт с другой фирмой — в соответствии с ним она имела право собственности на 50% площадей с возможностью последующего выкупа оставшейся площади в приоритетном порядке.
ЕЛЕНА Ъ-КУДИНОВА