Потенциальные арендаторы больше не рвутся снимать престижные офисы в пределах московского Бульварного кольца и в ММДЦ "Москва-Сити". По итогам 2008 года здесь пустовало 500 тыс. кв. м офисов, что составляет 22,5% всех действующих в этих районах бизнес-центров. Такого количества свободных офисных площадей в Москве не наблюдалось за всю современную историю рынка недвижимости.
По итогам прошлого года самый высокий уровень вакантных площадей (22,5%) был зафиксирован в бизнес-центрах класса А в самых престижных районах столицы — в "Москва-Сити" и в пределах Бульварного кольца, говорится в обнародованном вчера отчете Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&WS&R). Общая площадь пустующих бизнес-центров в этих районах достигла 500 тыс. кв. м, из которых около 100 тыс. кв. м приходится на "Москва-Сити", говорит аналитик отдела исследований офисной недвижимости C&WS&R Лада Белайчук.
По ее словам, в целом по Москве в конце прошлого года пустовало 15-17% бизнес-центров общей площадью почти 1,4 млн кв. м. Управляющий партнер консалтинговой компании "Новое качество" Михаил Гец более оптимистичен: по его подсчетам, уровень вакантных площадей в уже действующих бизнес-центрах достигает 10%. Однако, оговаривается он, из-за кризиса в объектах, уже готовых к сдаче, пустующей может оказаться половина площадей. Такого огромного уровня вакантных площадей не было за всю историю существования столичного рынка офисной недвижимости. "До кризиса мы ежегодно фиксировали двух-трех-процентный уровень свободных площадей",— отмечает госпожа Белайчук.
Между тем средняя ставка аренды офисов класса А в "Москва-Сити" по-прежнему остается самой высокой — около $1 тыс. за кв. м (рост за 2008 год — 15%), в то время как в других районах города этот показатель колеблется от $650-815 за кв. м, говорится в отчете C&WS&R. Потенциальных арендаторов отпугивают не только ставки, но и кабальные условия, заключаемые собственниками объектов "Москва-Сити", говорит партнер S. A. Ricci/King Sturge Павел Яншевский. "Собственники заключают с каждым арендатором эксклюзивный договор. В нашем случае досрочный разрыв контракта грозит нам штрафными санкциями в размере $10 млн",— говорит один из арендаторов действующей в "Москва-Сити" "Башни на набережной" (собственник — турецкая Enka). Другой арендатор "Башни на набережной" говорит, что его компания должна уведомить собственника о своем переезде за год, в противном случае в виде неустойки ему придется выплатить полугодовой размер арендных платежей. "В такой ситуации арендатор не может переехать в менее престижный, но дешевый офис",— говорит господин Яншевский. Зато "Ренессанс Капитал" (арендует офисные площади в третьем корпусе "Башни на набережной"), по словам председателя правления компании Александра Перцовского, уже сдал освободившиеся после сокращения персонала офисные площади в "Москва-Сити" и на Овчинниковской набережной. В Enka комментировать свои взаимоотношения с арендаторами отказались.
Чтобы заполнить арендаторами пустующие площади, собственникам строящихся и уже действующих небоскребов в "Москва-Сити" придется пойти на уступки, уверены эксперты. По прогнозам господина Яншевского, до июня 2009 года дисконт по арендным ставкам по новым контрактам в "Москва-Сити" может достичь 30%. "С начала кризиса в лондонском "Сити" новым арендаторам было предложено не выплачивать два года платежи по аренде, но в случае преждевременного разрыва контракта им придется компенсировать всю сумму",— приводит пример эксперт.
В отличие от "Москва-Сити" ставки в других районах столицы уже упали. По данным Лады Белайчук из C&W/S&R, на первом витке кризиса (сентябрь-декабрь 2008 года) стоимость аренды офисов по вновь заключаемым контрактам снизилась в среднем на 20-40%, а максимальное снижение стоимости продажи уже действующих бизнес-центров составило 50%. Рынок может нащупать дно к лету, когда арендные ставки могут снизиться еще на 30%, до $300-800 за кв. м, а потенциальный покупатель сможет приобретать готовые бизнес-центры уже с 20-процентным дисконтом, прогнозирует Павел Яншевский. "Рынок замер, и такой сценарий вполне реалистичен",— соглашается госпожа Белайчук.
