Московские власти опять оказались в авангарде законотворческого процесса — на этот раз в сфере регулирования земельных отношений. Новое распоряжение Юрия Лужкова "О дополнениях и уточнениях к распоряжению мэра Москвы от 26.09.94 г. #471-РМ" разрешает свободно продавать, закладывать, вносить в уставной капитал компании право аренды земельных участков, то есть совершать с ними любые рыночные операции, предусмотренные Гражданским кодексом России. Это событие существенно повлияет на конъюнктуру рынка земельных отношений. Возможно, оно придаст второе дыхание и инвестиционной активности в московском регионе, власти которого до последнего времени придерживались более консервативного взгляда на формирование земельного рынка.
Стоит вспомнить, что еще около двух лет назад московские власти, в частности Московский земельный комитет, приступили к работе над проектом распоряжения мэра "О формировании вторичного рынка земли в г. Москве и о порядке совершения и оформления сделок с объектами недвижимости и земельными участками". Документ так и не вышел из стадии проектирования, испытав на себе чуть ли не весь арсенал аппаратных приемов "потопления" неудобных распоряжений. (В беседе с корреспондентом Ъ его авторы дипломатично назвали это "несогласованностью между различными комитетами и ведомствами Москвы".) Со стороны казалось, что местная бюрократия похоронила планы формирования вторичного рынка земли в Москве. Однако работа продолжалась, и появившееся вчера распоряжение поставило всех перед фактом: мэрия дала "зеленый свет" развитию земельного рынка. Конечно, от увесистого документа в 30 страниц, подготовленного сперва Москомземом, осталось только две; изменилось и название. Однако, как это ни удивительно, на двух страницах уместились все основные идеи проекта. А подробно механизм операций и методика их налогообложения будут расшифрованы в инструкции, на подготовку которой мэрия отвела месяц.
Название документа изменено не случайно. Дело в том, что первый шаг по формированию вторичного рынка мэрия уже сделала. В конце сентября прошлого года появилось не понятое поначалу большинством арендаторов распоряжение мэра #471-РМ "О плате за право заключения договора аренды земли в Москве". В соответствии с ним арендаторы московской земли, получившие ее в аренду бесплатно, должны были выкупить права аренды по рыночной цене. Более подробных разъяснений документ не содержал. Арендаторы оказались в шоковом состоянии — изъять вдруг из оборота компании около $0,8 млн (средняя цена выкупа) для многих было затруднительно. Позже, правда, выяснилось, что выкуп нужен только в том случае, если арендатор намерен в дальнейшем оперировать правами аренды (после выхода документа, разрешающего сделки с ними) на вторичном рынке. Как ни странно, но многие арендаторы не стали дожидаться выхода разрешающего документа, затянули потуже пояса и воспользовались своим правом. За восемь месяцев, прошедших с сентября, были выкуплены права аренды на общую сумму около $50 млн.
Итак, те кто выкупил у правительства Москвы права аренды земельного участка или приобрел эти права на конкурсной основе, могут теперь свободно распоряжаться ими. При этом переход прав аренды земельных участков от их владельцев к другим лицам будет сопровождаться государственной регистрацией сделок в поземельной книге; новому землепользователю будет выдаваться договор аренды. Как сообщил корреспонденту Ъ заместитель председателя Москомзема Сергей Мельниченко, для этого нужно иметь лишь нотариально заверенный договор о совершаемой сделке. Плюс распоряжения — продавцу и покупателю нет необходимости проходить огромное количество согласований как минимум в пяти государственных комитетах.
Авторам документа пришлось преодолеть определенное сопротивление Москомимущества — основного продавца зданий и сооружений. В результате в документе оказалось следующее положение: при покупке недвижимости покупатель бесплатно получает права аренды земельного участка, "расположенного непосредственно под габаритами недвижимости". Однако если он претендует и на прилегающую к зданию территорию, то оформление права аренды на участок будет производиться на основе выкупа.
Выход распоряжения, безусловно, может способствовать оживлению инвестиционного процесса. По сути, теперь граница между правом долгосрочной аренды и владением землей почти стерта, ведь срок долгосрочной аренды составляет 49 лет (для России это в какой-то степени традиция: после отмены крепостного права крестьяне тоже выкупали земельные участки в течение 49 лет). Существенно и то, что практически во всех договорах аренды предусмотрена их последующая пролонгация. Стоит, однако, заметить, что московское правительство не отступило от своей прежней позиции, то есть на данном этапе мэрия будет крайне осторожно делиться своим правом собственности на земельные участки в черте города. Это, кстати, противоречит позиции Госкомимущества, следующего положениям меморандума об экономической политике России в 1995 году, в котором правительство взяло на себя обязательство снять все ограничения на продажу земельных участков под приватизированными предприятиями.
Пока еще рано говорить о том, что вторичный рынок прав аренды сформирован. И прежде всего потому, что число потенциальных продавцов прав аренды на земельные участки на сегодняшний день не так уж велико. По данным Ъ, их не более 200. Постепенно, после того как будет расти количество арендаторов, выкупивших право аренды, к продаже земли подключатся и риэлтерские фирмы. По мнению экспертов, лидирующее место в этом процессе займут компании, получившие лицензию правительства Москвы на право продажи прав аренды на первичном рынке. А таких фирм уже сейчас насчитывается двенадцать.
ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ