В ближайшие дни на утверждение законодательного собрания Петербурга будет вынесено подготовленное совместными усилиями Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг и целого ряда комитетов мэрии Положение о жилищном займе. Особенностью схемы займа можно считать то, что петербургские власти первыми в России решили обеспечить его преимущественно реконструируемыми домами из фонда дореволюционной постройки. Обычно же (и об этом, кстати, говорилось в Нижнем Новгороде на всероссийском семинаре по жилищным займам) в погашение облигаций предлагается исключительно жилье из новостроек. Объем эмиссии петербургского займа будет одним из крупнейших в стране и составит около 100 млрд рублей.
Первый муниципальный жилищный заем в Петербурге Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг назвала "полигоном". На полигонах, однако, проводят опыты, которые, как известно, могут быть и удачными, и не слишком. Ставки достаточно высоки, поскольку в случае провала эксперимента неизбежен рост социальной напряженности в городе, подрыв и без того невысокого в России доверия к государственным институтам и очередной приступ "собчакофобии" в кабинетах федеральной власти.
Любопытно, что коммерческие фирмы вполне раскованно себя чувствуют в этой сфере бизнеса и уже давно прибегают к частным жилищным займам. Например, еще в феврале прошлого года Санкт-Петербургский Ипотекобанк начал продажу облигаций жилищных займов в двух городах Ленинградской области (Ивангород и Сосновый бор). Примерно через два месяца оба займа должны быть полностью погашены. Более того, похоже, что они действительно будут погашены.
Стоит отметить, что именно Ипотекобанк вместе с одной из строительных фирм еще год назад пробивал через местную администрацию документы о муниципальном займе. Мэр тогда даже подписал соответствующее распоряжение о выпуске жилищных облигаций. Однако вскоре вышедший указ о жилищных сертификатах несколько изменил правила игры. Дело в том, что сертификат, являясь разновидностью облигации, теснее и жестче "привязан" к конкретным квадратным метрам жилплощади, что было принципиально. Юридический комитет мэрии немедленно дал отрицательное заключение на всю документацию по муниципальному займу.
Разумеется, были и иные объяснения такой поспешности. Так, по словам председателя фонда капитального строительства Андрея Крылова, под вывеской муниципального коммерсанты по сути пытались запустить простой частный заем. В обоснование этого он выдвигает несколько неожиданный довод: в обеспечение займа предлагались уж больно "лакомые кусочки". Кроме того, считает г-н Крылов, "расплачиваться с городом фирмы предполагали по остаточному принципу, а это было уже слишком". Так или иначе, но год назад ничего не вышло. Банк занялся частным займом, а городские власти углубились в разработку нового положения о займе муниципальном.
Главная особенность нынешнего муниципального займа, как считает начальник аналитического центра Фонда капитального строительства Дмитрий Даугавет, заключается в том, что он впервые в стране проводится строго по президентскому указу и по утвержденной недавно вице-премьером Анатолием Чубайсом инструкции по выпуску и обращению жилищных сертификатов. Не исключено, что именно на основе проводимого в Петербурге займа, некоторые положения этой инструкции, пройдя обкатку, будут впоследствии скорректированы. Эмитентом займа выступит или администрация Петербурга, или учрежденный ею Фонд капитального строительства, а заказчиком — Главное управление городского строительства.
Пока не совсем ясно, кому достанутся конкретные функции подрядчика и уполномоченного банка. Желающих более чем достаточно: мэрию буквально осаждают претенденты, надеющиеся принять участие в займе. Например, в роли гаранта хотя бы одного выпуска займа или в качестве держателя счета, с которого будет осуществляться финансирование строительства. Дмитрий Даугавет считает, что город, определяя финансовых агентов займа, не должен создавать преимуществ для каких-то определенных коммерческих структур. С его точки зрения, необходимо придерживаться антимонопольного законодательства, чтобы "заем не только в экономическом, но и в политическом смысле выглядел народным". Последнее грешит излишним популистским акцентом, хотя на самом деле не исключены попытки скупить одной структурой один или несколько выпусков займа.
Видимо, также с целью шире охватить мелких инвесторов решено выпускать жилищные сертификаты на один квадратный дециметр жилой площади (а не квадратный метр, как обычно). Отметим, что в Москве, имеющей более богатый опыт в области муниципальных жилищных займов, использовался подобный ход. По самым грубым предварительным подсчетам, один дециметровый сертификат обойдется потенциальному квартировладельцу в $3,5 (в Петербурге рыночная цена 1 кв м чуть выше $400). Согласно постановлениям федеральных властей, чтобы выкупить квартиру, необходимо набрать все 100% сертификатов. Но такие жесткие требования, по мнению разработчиков городского займа, могут резко сократить число потенциальных инвесторов. И несомненно сократят. Поэтому в Петербурге скорее всего будут заключаться договоры о намерениях с теми инвесторами, которые наберут более 30% площади будущей квартиры в сертификатах. Шаг этот не столько, правда, экономический (юристы против него возражают, поскольку протокол о намерениях не дает инвестору серьезных гарантий), сколько психологический: разработчики исходят из предположения, что вид строящегося дома станет для "кредитора" действенным стимулом к приобретению недостающей части сертификатов.
Средства первого выпуска займа пойдут в основном на завершение строительства новых домов и реконструкцию домов старого фонда, выделенных распоряжением мэра на обеспечение займа (всего 8 объектов). Правда, по словам председателя Фонда капитального строительства, многие структуры проявляют весьма активное желание прибрать к рукам всю эту "незавершенку" и "капиталку". Свои интересы они лоббируют, в частности, через районные администрации, которые имеют прямой выход на мэрию. По этой причине разработчики займа не могут сейчас дать никаких гарантий относительно того, что именно эти дома и пойдут в обеспечение займа. Что, кстати, является наиболее уязвимым местом в проекте, способным отпугнуть массового инвестора.
О доходности сертификатов петербургского займа его разработчики говорить отказываются, ссылаясь на то, что государственные программы пока вообще малодоходны. Главная их притягательность заключается в другом — в надежности. Подобные заявления звучат несколько утрированно, поскольку опыт показывает довольно высокую эффективность уже применявшихся схем жилищных займов. Поэтому вполне можно согласиться с уверенностью Дмитрия Даугавета в том, что при умелом управлении провала займа быть не должно. Равно как и с его другим утверждением: если займ провалится, число желающих вкладывать средства в последующие выпуски радикально сократится. Настораживает только рефреном звучащая мысль инициаторов займа о том, что "полигон в Петербурге уникален тем, что на нем необходим только положительный результат". Как свидетельствует практика, активная политизация коммерческих предприятий обычно скрывает неуверенность их авторов в своем конечном успехе.
СЕРГЕЙ Ъ-СЛЮСАРЕНКО