Пока мэрия Москвы готова поддерживать только пострадавший от кризиса малый бизнес, а о поблажках крупным компаниям речь не идет: застройщиков уже попросили скинуть цены на выкупаемое городом жилье. Страдают даже бизнесмены, близкие властям: вчера стало известно, что чиновники возражают против покупки компанией Sibir Energy (18% через ОАО ЦТК контролирует мэрия) недвижимости у Шалвы Чигиринского (см. стр. 18). О том, каким видят в столичной мэрии 2009 год как для города, так и для всего рынка, в интервью "Ъ" рассказал глава департамента имущества Москвы ВЛАДИМИР СИЛКИН.
— У столичных властей были большие планы по продаже земли, помещений, акций, принадлежащих городу. Но сейчас, мягко говоря, не лучшее время для этого — покупателей практически нет, да и цены идут вниз...
— Пока мы однозначно решили повременить с реализацией пакетов акций. И это правильно: зачем продавать на падающем рынке? Подобные сделки рациональны, только если существует острая необходимость. А в настоящее время у города такой необходимости нет. С землей ситуация несколько иная. В этом году мы провели несколько земельных аукционов, на которых реализовывался краткосрочный договор аренды участка с инвестиционными условиями. Таких площадок у нас сейчас около 60. Надеюсь, что спрос на них будет. Хотя сегодня многие девелоперы заявляют о заморозке перспективных проектов. В планах также осталась продажа зданий из городской собственности вместе с земельным участком. Первые кандидаты на следующий год — участки на Бакунинской и Загорьевской улицах. Но все опять же упирается в спрос. Будет, безусловно, продолжена продажа земли в частную собственность под приватизированными предприятиями.
— Если характеризовать в общем, то какая стратегия выработана городом — просто держать активы или докупать еще?
— Кризис — это время новых возможностей. Время покупателей, не продавцов. Поэтому для тех, у кого есть деньги, правильнее делать приобретения. Но тут мы, как департамент имущества, сидим на двух стульях. С одной стороны, департамент — государственный орган, осуществляющий от имени города управление имуществом, и мы должны принимать социально значимые решения: уменьшать арендные ставки, вводить льготы. С другой стороны, мы отвечаем за эффективное использование этого имущества, то есть получается, что департамент — некая бизнес-структура. А это означает, что мы, конечно, заинтересованы в том, чтобы купить на падающем рынке интересный актив, стоимость которого вырастет впоследствии в два-три раза.
— Какие отрасли потенциально интересны?
— Мэрия, конечно, не должна заниматься чисто спекулятивными операциями, то есть сейчас скупить акции, к примеру, "Газпрома", а затем года через два-три продать их на пике рынка. Это неправильно. А вот приобрести какие-то активы, которые необходимы городу так или иначе для выполнения своих основных функций — энергетика, связь, социальная инфраструктура,— вполне логично и правильно. К примеру, не так давно мы купили санаторий в Керчи. Неплохой санаторий прямо на берегу моря — 18 зданий и сооружений, пляжная полоса около 320 метров, почти 6,5 га земли, и все это за невысокую цену $5 млн. Сейчас здесь ведется реконструкция, потом здесь будут отдыхать ветераны. Думаем купить санаторий в Геленджике. В планах с департаментом малого бизнеса объявить аукционы на покупку недвижимости. Если помните, некоторое время назад была разработана программа строительства технопарков для малого бизнеса. Мы посчитали, что если строить сейчас, то квадратный метр нам обойдется примерно в $2 тыс. При этом сданы объекты будут не раньше чем через три года. Другой вариант приобрести на рынке уже готовые площади, причем цена будет не намного выше — $2,5 тыс. за квадратный метр, а может, те же $2 тыс. А въехать уже можно будет сейчас. Если еще учесть инфляцию, такая сделка безусловна выгодна.
— Участвовать в торгах могут только владельцы новых зданий или не обязательно?
— Мы сейчас согласовываем условия аукционов, смотрим два варианта: либо в условиях будет написано, что город выкупает исключительно новые здания, либо, условно говоря, постройки после 2004-2005 годов. Но точно не старше пяти лет.
— Много сейчас к вам обращается желающих продать свою недвижимость, акции или другие активы?
— В день департамент рассматривает по три-четыре предложения. Нам предлагали купить новый офисный центр в районе "Москва-Сити", а также три девелоперские компании. А некоторое время назад — 74% "Седьмого континента", но городу подобные сделки неинтересны.
— То есть вы просто отказались?
— Да, нам такой актив не нужен. Также нам не нужны торговые центры. А вот если бы нам предложили выкупить спорткомплекс и культурный центр, то мы бы подумали и, может быть, ударили по рукам, так как купить сейчас можно дешевле, чем построить. К примеру, очень любопытная ситуация наблюдается с детскими садами. В 2007 году у нас было 192 заявки на покупку детских садов. Но нас не устроила цена, и мы приобрели всего шесть или семь. Сейчас, уверен, у нас выстроится целая очередь из желающих. А все почему? В свое время многие отраслевые ведомства и министерства распродавали детские сады. Кто-то успел снести и перестроить, но потом город запретил перепрофилирование детских садов. Вот и получается, кто тогда скупил детсады, сейчас не знает, что делать с этим приобретением, и носится с ним как с писаной торбой. Для властей небезразлично, кто является собственником стратегических предприятий — энергетика, связь, транспорт. Не так давно мы изучали вопрос приобретения компании, которая занимается переработкой зерна. Город потребляет огромное количество продовольствия. Но ничего интересного и подходящего не нашли.
— А девелоперский бизнес?
— Здесь двоякая ситуация. С одной стороны, нам неважно, кто является владельцем строительной компании, покупать активы в девелопменте мы не собираемся. При этом, безусловно, есть четкое понимание, что именно этот бизнес — огромный локомотив, который тащит за собой ряд других отраслей, дает большое число рабочих мест. Очень мудрое решение проблемы предложил Китай: правительство объявило программу выхода из кризиса путем увеличения государственной программы по возведению различной инфраструктуры. Как только ты начинаешь строить за счет государства, происходит загрузка мощностей, люди не теряют места, а наоборот, получают заработную плату и начинают ходить по магазинам. И начинается оживление экономики. Получается, что мы должны обеспечивать застройщикам заказ, то есть стимулировать спрос за счет расширенной инвестпрограммы. С другой стороны, и у города есть проблемы, связанные с возможным падением доходов. В следующем году мы должны выкупить около 2,9 млн метров жилья для муниципальных нужд. Вопрос — по какой цене согласятся продать эти объемы застройщики? Конечно, мы не исключаем, что в тяжелой ситуации окажется мощное предприятие с большим числом работников. Тогда, безусловно, будут рассматриваться все варианты, однако еще раз повторюсь — покупка этого предприятия будет самой последней антикризисной мерой, которую мы применим, чтобы сохранить компанию. В строительной отрасли приобретение актива возможно только с точки зрения его спасения. Как только предприятие встанет на ноги, оно будет продано.
— Кандидаты на спасение уже есть?
— Пока все справляются собственными силами. При мэре создан штаб по мониторингу ситуации, который заседает еженедельно. Особенно пристально изучается деятельность крупных компаний, бизнес которых важен для города. К примеру, тех, кто занимается реализацией госзаказов в строительной отрасли.
— Вы говорили, что у города упадут доходы. Частично, как стало понятно из ваших слов, это будет связано с отказом от продажи акций. А что будет с поступлениями в бюджет от сдачи в аренду площадей?
— Сначала надо пояснить, что 80%, если не 90% наших арендаторов платят нерыночную ставку. По нашим подсчетам, они платят где-то 50% от реальной рыночной цены. Еще до кризиса мы думали, что, постепенно повышая ставки, сможем выйти на показатель 80% от рынка к 2011 году. Сейчас все изменилось. Мы просчитали несколько сценариев. При условии что не будем поднимать аренду, увеличение объема неплатежей в бюджет составит 7%. Если поднимем в 2009 году на 18%, как это планировалось изначально, объем неплатежей уже достигает 15%. Первый — самый оптимальный, на наш взгляд,— вариант был предложен на одобрение мэру. В этом случае потери бюджета, безусловно, ощутимые, но мы выиграем две вещи: во-первых, все-таки невысокий процент неплатежей. Во-вторых, что уже не касается департамента имущества, но особенно важно для правительства — позволим арендаторам остаться в помещениях, что сохранит рабочие места и даст возможность компаниям использовать сэкономленные средства в интересах поддержания собственного бизнеса.
— Сценарий был одобрен?
— Да, мэр согласился, но от себя добавил, что наши предложения не учитывают всей сложности ситуации и требуют более радикального подхода, к примеру, уменьшить ставки аренды для малого бизнеса.
— Радикально — это на сколько?
— 1000 руб. за квадратный метр. Это и есть кардинальное решение. При этом сценарии бюджет теряет около 5 млрд, но мы решаем другую более важную задачу — сохраняем малый бизнес. Как долго будут действовать новые антикризисные тарифы я не знаю, точно в 2009 году. Хочется верить, что в 2010-м все изменится, но я, как человек с финансовым образованием, не думаю, что кризис окончится в следующем году. Хотя и надеюсь, что начнется подъем экономики.
— У московской мэрии не первый год натянутые отношения по ряду вопросов с подмосковными властями. Как сейчас обстоят дела на этом фронте?
— Здесь у нас новости хорошие: мы уладили территориальные разногласия по всем вопросам — МКАД, Щербинке. Только взяли на дополнительную проработку с точки зрения правовой ситуацию с поселком Шереметьевский. Договорились, что ведущие юридические институты сделают заключения по истории этого населенного пункта. С одной стороны, область считает его своей территорией, с другой — в поселке живут москвичи, там наши отделения милиции, это наш административный округ. Получается какая-то нестыковка. Как только этот вопрос будет детально изучен, мы путем переговоров его урегулируем и впоследствии вместе выйдем в Совет федерации и согласуем границы. Также идет глобальное взаимодействие по проблеме Московского транспортного узла, которую отдельно разрешить не удастся. Вот мы сделали проспект Мира, а дальше заторы на Ярославке. Расширим Ленинградское шоссе, а за МКАД будут все те же пробки. Сейчас работа по этому направлению ведется под руководством Сергея Борисовича Иванова. Следующая совместная программа — строительство мусороперерабатывающих заводов. Не стоит также забывать про неудовлетворительное состояние электросетей в области. Я очень рад, что от ненужной совершенно конфронтации мы перешли к диалогу, и надеюсь, что этому ничто не помешает. Хотя желающих поссорить немало.
— На рынке большого шума наделала сделка по продаже девелоперских активов Шалвы Чигиринского нефтяной компании Sibir Energy, где он, как и правительство Москвы, является акционером. С вами эта покупка согласовывалась?
— Мы владеем акциями Sibir Energy не напрямую, а через дочернюю компанию. Поэтому по английскому праву мэрия не давала одобрения или неодобрения на заключение этой сделки. Но мы объявили о своем отрицательном отношении к этой сделке совету директоров Sibir Energy. Если вы спросите мое личное мнение, я считаю, что нефтяная компания не должна покупать недвижимость, это не ее профиль.
— В конце этого лета проходила информация, что Shell может обменять свою долю в Салымской группе месторождений на пакет акций Sibir Energy, которая является вторым партнером по проекту. Этот вопрос обсуждался с правительством Москвы?
— Да, обсуждался. Мы считаем, что это очень интересная и хорошая сделка. Если Shell войдет в акционерный капитал Sibir Energy, синергия от такого объединения будет колоссальная.
— Когда это может случиться?
— Я не участник переговоров. Знаю только, что уже несколько месяцев — два-три — никаких обсуждений на эту тему не ведется. Я думаю, что все сделали паузу в связи с кризисом и сейчас разбираются со своими проблемами.
— Как планируется структурировать эту сделку — за счет допэмиссии или акционеры поделятся своими долями?
— Такие технические детали не обсуждались. Если принципиально приняли бы решение об объединении этих активов, юристы и экономисты давно бы сели и посчитали, какой из вариантов выгоднее.
— В январе у вас истекает опцион на выкуп еще 3,16% Sibir Energy. По его условиям вы должны приобрести акции по цене августа 2007 года, а это около $120 млн. Сегодня пакет стоит прилично меньше — всего $23,5 млн. Уже принято решение, что делать с опционом?
— Время еще есть, но покупать по цене, которая выше рынка, точно не будем. Разве мы похожи на глупцов?
— Кто был инициатором создания "Авиалиний России" — московская мэрия или "Ростехнологии"?
— Последний год мы активно занимались развитием собственной авиакомпании "Атлант Союз". В феврале был принят стратегический бизнес-план на ближайшие три года: планировалось, что за это время мы выйдем на второе-третье место среди чартерных компаний и увеличим пассажирооборот до 4,5-5 млн человек в год. Мы заключили сделку с участием иностранного банка на приобретение пяти Boeing 737-800. Всего по схеме финансового лизинга мы собирались приобрести около 15 самолетов. А дальше случилось, что случилось. Тысячи пассажиров AiRUnion, которые не смогли вылететь, и не только из Домодедово. Надо было что-то делать, и федеральные власти обратились к Юрию Михайловичу Лужкову. Есть протокол, утвержденный Сергеем Борисовичем Ивановым, с просьбой вывезти людей, заплатить заработную плату и т. п. Ну хорошо, мы вытащили людей из Домодедово, но билеты-то были выкуплены на год вперед. Кто будет возить? "Красэйр" — банкрот, ДАЛ — банкрот. Кто-то должен был закрывать их маршрутные сетки. Мы фактически своими финансами заткнули все дырки AiRUnion. А из авиапарка AiRUnion — около 125 самолетов — в живых, то есть летной годности и которые экономически целесообразно эксплуатировать, были всего 14. Отсюда родилась идея: давайте создадим новую компанию, куда войдут правительство Москвы и "Ростехнологии". Город входит, самое главное, людьми, ресурсами, финансами и компанией "Атлант Союз", а "Ростехнологии" передают госпакеты авиакомпаний.
— Сколько вы уже потратили на улаживание проблем AiRUnion?
— Порядка 4 млрд руб. Это и погашение долгов по заработной плате, аэропортам, за керосин, аэронавигационное обслуживание. По нашим подсчетам, долг AiRUnion достигает 20-22 млрд руб. Мало того, последние полгода бывшие владельцы компании практически не занимались техническим обслуживанием самолетов с точки зрения текущего ремонта. Фактически весь парк был на грани остановки.
— Эти выплаты осуществляются из бюджета города?
— Нет, за это платит "Атлант Союз", который под поручительство правительства Москвы и "Ростехнологий" взял кредит. Параллельно идет создание новой компании.
— Получается, вас втянули в невыгодную историю?
— Я бы не сказал, что она невыгодная. Действительно, история очень сложная и очень дорогая. Но мы взяли на себя обязательства и будем их выполнять. Если бы это был частный бизнес, владелец компании уже давно выкинул бы большую часть работников на улицу. Но мы не пойдем по этому пути. Мы уверены, в будущем "Авиалинии России" вполне могут быть успешными. Вообще, это не очень нормальная ситуация, когда в стране действует 50-60 мелких авиакомпаний. Должно быть пять-шесть национальных перевозчиков и несколько десятков компаний, которые специализируются на региональных перевозках — не очень выгодных в европейской части, но прибыльных в Сибири. А дальше все логично, если перевозки невыгодны — они должны субсидироваться властями, как это делается в Америке.
— Реструктуризацией долга AiRUnion занимается УК "Покровские ворота", принадлежащая правительству Москвы? Почему так?
— Если мы взяли на себя обязанность расплатиться по долгам, глупо отдавать руководство этим процессом сторонней организации, которая может создать новые долги. Это нонсенс. Поэтому, разрабатывая антикризисный план, мы сразу сказали — управлять всем будет наша компания, которая должна решить две задачи: не создавать новые долги, необоснованные, и разобраться со старыми.
— Помимо "Авиалиний России", говорилось, что будет создана отдельная ремонтно-производственная компания, куда войдет, в частности, ВАРЗ-400 (Внуковский авиаремонтный завод). Есть ли уже конкретные идеи, как это будет воплощено в жизнь?
— Чтобы получить полноценного национального перевозчика, надо решить три задачи — создать саму авиакомпанию, авиаремонтную компанию и определиться с аэропортами базирования, в нашем случае — это Внуково, Пулково, Красноярск, Хабаровск. При этом чтобы избежать лоббирования интересов одной авиакомпании, Минтранс выступает против того, чтобы одна структура и выступала перевозчиком, и владела бы аэропортами. Хотя мы продолжаем убеждать их, что с экономической точки зрения этого глупо: любой владелец хаба заинтересован в получении максимальной прибыли. Сейчас ВАРЗ-400 должен получить соответствующие сертификаты от Boeing и Airbus, чтобы проводить все виды ремонтных работ на их самолетах. Подобный завод при необходимости может быть построен и в Красноярске, и в Хабаровске. Также важно создать обучающий центр. Сейчас мы обсуждаем возможность покупки участка недалеко от Внуково как раз для строительства гостиницы и такого центра. Все надо делать поэтапно: довести до конца юридическое создание "Авиалиний России", определиться со стратегическим планом развития на ближайшие пять-шесть лет: что выгоднее — Boeing или Airbus?
— У правительства Москвы большой опыт создания объединенных компаний — алкогольный холдинг на основе КИН, лесоперерабатывающий на основе типографии "Пушкинская площадь". В каких отраслях сейчас двигаетесь по этому же пути?
— В энергетике. В свое время мы подписали соглашение с Анатолием Чубайсом о создании единой сетевой компании, куда должны быть переданы активы Московской объединенной электросетевой компании и Объединенной энергетической компании. Шли горячие дискуссии на эту тему: РАО нас убеждало, что несколько компаний — это сумасшедшие затраты и потери, а также огромные риски. В итоге мы приняли это решение, но при условии, что городу будет принадлежать минимум блокирующий пакет.