До сих пор обзоры столичного офисного рынка ограничивались анализом ситуации "изнутри", с точки зрения московских риэлтеров, застройщиков и арендаторов. Однако сейчас уже сформировался и постоянно расширяется специфический класс офисного рынка, представители которого — иностранные риэлтерские компании и их клиенты, иностранные фирмы-арендаторы. И оценивают они ситуацию на московском рынке совсем не так, как местные риэлтеры. На прошлой неделе немецкая компания Aengevelt провела 3-ю Международную конференцию по вопросам рынка недвижимости в России, участники которой поделились своими соображениями о сегодняшнем дне и перспективах развития рынка нежилых помещений в Москве.
Особое мнение германских риэлтеров
Как следовало из выступления на конференции главы фирмы Aengevelt, у немецких риэлтеров, работающих в Москве, сложилось свое, довольно своеобразное представление о состоянии рынка московских офисов. И оно выглядит обнадеживающим для инвесторов, решивших вкладывать средства в строительство или реконструкцию офисных площадей в Москве.
Так, по оценкам специалистов фирмы Aengevelt, общая площадь устаревших и требующих дооснащения офисов (германский термин — "русский стандарт") в Москве сейчас примерно 7 млн м2. Для сравнения, в Берлине сейчас 12,4 млн м2 общей площади офисных площадей, во Франкфурте-на-Майне — 8,4 млн. Если предположить, что при нынешнем состоянии объектов в течение ближайших 10-20 лет 20-30% существующих площадей не будут реконструироваться, окажется, что необходимо построить 1,4-2,1 млн м2 офисных помещений.
Неудовлетворенный спрос на офисы "западного стандарта" (в отличие от "русского") в Москве значительно меньше. На сегодняшний день их общая площадь составляет примерно 80-100 тыс. м2. Сейчас в Москве находится более 2500 представительств иностранных фирм, и их число постоянно растет. Если принять общее количество рабочих мест в офисах за 30 тыс., учесть московскую специфику использования небольшого пространства (в среднем 10 м2 на одно рабочее место в офисе) и добавить "необходимый резерв предложения" в размере 5%, можно вычислить необходимую на сегодняшний день площадь офисных площадей — 315 тыс. м2. Таким образом, потребность в строительстве составляет 215-235 тыс. м2.
А мне всегда чего-то не хватает...
Специалисты фирмы Aengevelt считают, что сложившийся в Москве уровень арендных ставок на офисные площади во многом обусловлен нехваткой помещений. Поэтому сравнение стоимости аренды в Москве с мировыми ценами не вполне корректно. Работа иностранных фирм по устранению дефицита на этом рынке путем модернизации и нового строительства займет как минимум 4 года, но может растянуться и на 6-8 лет. Этот срок зависит от многих политических и макроэкономических факторов.
Структура спроса на офисы в Москве со стороны иностранных арендаторов выглядит следующим образом. Иностранные банки и страховые компании — 15%, торговые фирмы — 11%, транспортные организации — 9%, эксперты в области экономики — 6%, остальное приходится на представительства и штаб-квартиры промышленных фирм.
Требования иностранных и российских компаний существенно отличаются с точки зрения местоположения. Так, около 55% иностранных арендаторов хотят иметь офис в пределах Садового кольца. А весь остальной спрос приходится на помещения, расположенные на главных магистралях города. Что же касается российских арендаторов, то 60% претендует на офисы в пределах Садового кольца и по престижным магистралям, а остальные согласны арендовать офисы, удаленные от центра.
40% спроса со стороны иностранных компаний приходится на помещения площадью до 300 м2, 26% — на офисы площадью от 300 до 800 м2, оставшимся нужна еще большая площадь. Что касается цен, то 22% иностранных арендаторов готовы платить до $600 за 1 м2 общей площади в год, 33% — от $600 до $720, оставшиеся — от $720 до $960.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ