Рынок муниципального жилья весь последний месяц находится в состоянии стагнации. Активность покупателей начала снижаться уже во второй половине апреля, а после состоявшегося в начале мая очередного повышения цен объемы продаж резко упали. Уменьшение спроса на муниципальном рынке перед готовящимся повышением цен представляется трудно объяснимым, тем более что о повышении стало известно необычно рано — за две недели.
В апреле — начале мая события на муниципальном рынке развивались следующим образом. Во второй половине апреля, по данным Российского агентства инвестиций и недвижимости, объемы продаж муниципальных квартир заметно снизились. Чтобы как-то стимулировать покупательскую активность, правительство объявило о готовящемся повышении цен: обычно подобные заявления вызывают всплеск спроса. Однако на этот раз покупатели практически не отреагировали. После того как повышение цен состоялось (заметим, при падающем курсе доллара), объемы продаж муниципального жилья еще больше упали.
Объяснить сложившуюся ситуацию непросто — во всяком случае, риэлтеры затруднились это сделать. Поскольку апрельское падение нельзя считать обычным сезонным снижение активности (слишком рано), следует поискать другие причины.
Логичным кажется на первый взгляд следующее простое объяснение. С середины апреля банки, вынужденные в связи с резким ужесточением резервных требований соблюдать строгий режим экономии рубля, прекратили операции с муниципальным жильем. Поскольку банки являются наиболее активными участниками муниципального рынка, снижение их инвестиционной активности в этом секторе было довольно заметным. Версия о нехватке рублевых средств подтверждается и снижением курса доллара в первой половине мая.
И все же это объяснение оказывается неубедительным, если сопоставить падение спроса на муниципальном рынке с по-прежнему высокой активностью банков на рынке ГКО. Значит, дело в другом. И эту другую причину, по мнению экспертов Ъ, следует искать путем сопоставления роста цен на муниципальном рынке с января по май с динамикой курса доллара. Сравнение это приводит к достаточно любопытному результату. Так, за период с 17 января (дата первого в этом году повышения цен на муниципальном рынке) по начало мая курс доллара вырос на 32%, а рублевые цены на муниципальное жилье поднялись на 53%. Валютный рост цен на муниципальном рынке составил таким образом 15% за 2,5 месяца, в то время как валютные цены на вторичном рынке оставались практически стабильными, а в апреле на некоторые типы жилья даже несколько снизились.
В результате сегодня валютные цены на недостроенные муниципальные квартиры, скажем, в Митино превысили $1000 за 1 м2 общей площади, а в Жулебино — $950 за метр. В этих условиях дилерские операции с муниципальным жильем практически потеряли смысл: оно стоит не дешевле, чем на вторичном рынке, и рассчитывать на его выгодную перепродажу уже не приходится. Если же жилье приобретается для непосредственного заселения (для сотрудников предприятий или жителей расселяемой коммуналки), становится выгоднее купить готовую квартиру на вторичном рынке, нежели строящуюся по той же цене.
Разумеется, остается возможность приобретения жилья оптом с предоставляемой при этом 15-процентной скидкой и его последующей перепродажи. Правда, придется купить около 2 тыс. м2, то есть вложить в муниципальное жилье немалую сумму — около $2 млн. Но и в этом случае при реализации квартир по ценам вторичного рынка (что само по себе довольно затруднительно) прибыль не превысит доходности по операциям с теми же ГКО. А риск будет выше — при установленных на сегодняшний день ценах муниципальные квартиры вряд ли можно считать ликвидным товаром.
Таким образом, проводимая московским правительством политика постоянного повышения цен на муниципальные квартиры без учета конъюнктуры цен вторичного рынка привела к нежелательному для него же снижению активности на муниципальном рынке. Дальнейшее развитие событий будет зависеть, прежде всего, от динамики курса рубля к доллару. При быстром дорожании доллара валютная цена муниципальных квартир снизится и их покупка может вновь стать выгодной для инвесторов. Но даже при быстром росте курса рассчитывать на возвращение к мартовскому уровню спроса все же не стоит — к концу мая уже начнет сказываться фактор сезонности.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ