То, чего с самого начала года боялись риэлтеры, наконец произошло. Если ситуацию двух предыдущих месяцев, когда средняя стоимость квадратного метра московских квартир то немного росла, то чуть-чуть падала, еще можно было с натяжкой назвать "стабилизацией" или объяснять "конъюнктурными изменениями цен", то про апрельские события на квартирном рынке такого уже не скажешь. Факт остается фактом — многие из выставляемых на продажу квартир в апреле подешевели на 5-7%, что вызвало падение средней стоимости квадратного метра на 1,5%. В преддверии наступающего летнего затишья подобные изменения не могут не вызывать опасений. Заметим, что падение цен произошло при сохранении неизменного количества договоров купли-продажи, чего ранее не отмечалось — снижение цен всегда было напрямую связано с падением объема заключаемых сделок.
Что же сегодня можно сказать о ситуации на московском квартирном рынке? Наибольшим спросом по-прежнему пользуются двух- и трехкомнатные квартиры в престижных западных и юго-западных районах Москвы. Это не только набившие оскомину Крылатское и Новые Черемушки, но и Ясенево, Коньково, Теплый стан, Тропарево, Никулино, Беляево. Средняя стоимость квадратного метра в 9-22-этажных панельных домах, расположенных в этих районах, колеблется от $1200 до $1700. По мнению специалистов фирмы "Альфа-Эстейт", это наиболее ликвидный товар на московском рынке квартир.
Довольно активным спросом пользуются и квартиры в кирпичных домах вдоль Кутузовского и Ленинского проспектов, Профсоюзной улицы, Ленинградского шоссе. Стоимость квадратного метра в этих домах колеблется составляет $1300-1900. Заметим сразу, что эти цифры касаются лишь квартир, по которым заключаются сделки в течении месяца, что и позволяет относить их к разряду ликвидного товара. Те же квартиры, которые стоят в каталогах по ценам, превышающим указанные, могут надолго зависнуть и быть реализованными лишь в случае отсутствия на рынке однотипных квартир по более реальным ценам. Неплохо идут также двух- и трехкомнатные квартиры в южном и северном районах Москвы, но цены на них уже несколько ниже — квадратный метр стоит от $1100 до $1500; огромное значение приобретает в данном случае близость к метро, играющая подчас основную роль в выборе покупателей.
Совершенно отдельно стоит рассказать о ситуации с однокомнатными квартирами. Здесь необходимо сразу отметить, что при их выборе решает не местоположение, а цена. Поэтому к ликвидному товару можно отнести практически любые однокомнатные квартиры по цене от $31 до $38 тыс. Более дорогие квартиры — по $1200-1500 за квадратный метр — будучи даже расположены в престижных московских районах, уходят значительно тяжелее.
Вот практически и все типы квартир, которые обнаружили небольшую тенденцию к росту в апреле этого года. Пожалуй, к ним можно отнести и квартиры в районе Жулебино, который начинает пользоваться все более высоким спросом. Так, в апреле объем сделок по квартирам в этом районе, по данным фирмы S.I. Realty, вырос приблизительно на 15%. И что знаменательно — объем сделок по другим московским новостройкам за тот же период упал на 30%. А причина такого изменения спроса все та же — более низкие цены. Жулебинские квартиры, несмотря на 5-процентный рост цен, в апреле стоили порядка $900 за квадратный метр, в то время как квартиры в районах типа Митино и Бутово выставлялись на продажу минимум по $1000 за квадратный метр. По мнению риэлтеров, повышению интереса покупателей к Жулебино способствовала и все растущая волна слухов о проблемах со строительством в Москве новых станций метро, что для покупателей квартир в Митино и Бутово имеет совсем немаловажное значение.
Остальные же типы квартир сегодня реализуются значительно тяжелее. И в первую очередь это касается квартир любой комнатности, расположенных в центре Москвы. Цены на них, по мнению наблюдателей, уже процентов на 10-15 превысили уровень покупательской способности, что сразу же привело к значительному снижению объемов заключаемых сделок. В первую очередь это касается многокомнатных квартир, большая часть которых сегодня выходит на рынок через обмен. А поскольку стоимость расселения стандартной многокомнатной квартиры в центре общей площадью порядка 130 м2 приблизилась сегодня, в первую очередь за счет роста цен на однокомнатные квартиры, к отметке $160-170 тыс., покупателей на них значительно поубавилось. Сказывается и снижение "престижности" центра в качестве месторасположения собственных апартаментов. Однако, несмотря на создавшуюся ситуацию, цены на квартиры в центре пока что остаются на прежнем уровне — $1700-3000 за квадратный метр — в первую очередь за счет нежелания продавцов идти на снижение цен.
По остальным типам квартир в апреле наблюдалось незначительное снижение цен, которое в среднем по Москве составило 1,5%. Особо хотелось бы отметить еще один тип квартир, в последнее время неожиданно перешедший в разряд "неликвидных". Речь идет о квартирах, расположенных в непосредственной близости от различных вещевых и продовольственных рынков, появляющихся сейчас в Москве как грибы после теплого летнего дождя. Остановимся на наиболее интересных и дорогих точках типа метро "Коньково" и "Спортивная". Если вы помните, средние цены на квартиры в этих районах колеблются от $1300 до $1700 за квадратный метр. С одним "но". Если эти квартиры расположены не ближе чем в 5-10 минутах ходьбы от злополучных рынков. Если же квартира ближе к рынку, найти на нее сегодня покупателя становится крайне сложно. Что уже в апреле привело к некоторому снижению цен на квартиры в этих отдельно взятых микрорайонах в среднем на 5%.
Что же касается прогнозов развития ценовой ситуации в ближайшие месяцы, то они крайне неутешительны для риэлтеров. По мнению большинства из них, можно однозначно сказать, что до конца лета цены расти не будут. Более того, все более вероятным кажется падение цен по указанным типам "неликвидных" квартир еще процентов на 5-10. А насколько верны эти предсказания, станет ясно уже по итогам мая, которые позволят прогнозировать развитие ситуации в летние месяцы.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ