В России цены на недвижимость имеют тенденцию к повышению, а инвестиции в эту сферу способны приносить прибыли. Большинство же европейских рынков с конца 80-х годов пребывают в состоянии глубокого кризиса, и надежд на скорое их выздоровление очень мало. Одним из результатов подобных тенденций является ухудшение финансового положения французских компаний, причем не только специализирующихся на real estate, но также банков и страховых компаний.
Давний кризис французского рынка недвижимости становится все более острым, динамика его развития удручающа, а перемен к лучшему не предвидится. Только в районе Большого Парижа сейчас "находятся в предложении" (то есть пустуют) свыше 5 млн квадратных метров офисных площадей, что вызывает соответствующий спад как арендных ставок, так и цен продажи.
В такой ситуации естественны убытки компаний, делающих бизнес на real estate. Эксплуатационные расходы пустующих офисов тяжким бременем ложатся на плечи их собственников. Не могут владельцы и избавится от этих объектов — цены весьма низки, и продажа в таких условиях — явно невыгодный шаг. Несут значительные убытки и строительные компании. Они страдают и как крупные владельцы недвижимости (во всем мире строительные фирмы значительную часть активов держат в недвижимости), и от отсутствия подрядов. Крупнейшая французская строительная компания Bouygues в начале года заявила, что убытки от ее департамента недвижимости за 1994 год увеличились вдвое по сравнению с предыдущим годом и составили около 280 млн франков.
Но если убытки профессиональных участников рынка недвижимости в сложившейся ситуации не выглядят чем-то необычным (в 80-х годах в период подъема они успели прилично заработать), то крупные потери банков и страховых компаний кажутся на первый взгляд неожиданными. Самый простой способ "попасть" для банка выглядит следующим способом: под залог недвижимости выдавался кредит, а когда должник отказывался производить выплаты, то банк становится собственником объекта, который мало что стоит. Более того, он вынужден платить налоги на собственность и нести расходы по эксплуатации.
Именно в таком положении и оказался знаменитый Credit Lyonnais, понесший изрядный ущерб от своей новой недвижимости. Под тяжким бременем убытков в 12,1 млрд франков за прошедший год (не следует, правда, думать, что потери банк понес только от недвижимости, он вообще вел "активную" кредитно-инвестиционную политику) Credit Lyonnais решил продать часть своей собственности, оцениваемой в 100 млрд франков. Для этой цели было даже создано специальное подразделение, названное OIG. Однако группа английских институциональных инвесторов, желающих прикупить французской собственности на распродаже, уже значительное время находятся в "подвешенном" состоянии — OIG не демонстрирует желания быстро расставаться с недвижимостью. Местные риэлтеры и эксперты в связи с этим недоумевают: "Никто не знает, чего они ждут, ведь в ближайшие пару лет цены на рынке явно не станут выше".
Некоторые страховые компании также оказались в тяжелом положении, во многом вызванном неудачными операциями с недвижимостью. Государственный концерн GAN сообщил об убытках в 5,7 млрд франков. Всеобщее раздражение во Франции вызвало то обстоятельство, что несколько ранее GAN утверждал, что его убытки в прошлом году составили всего 2,5 млрд франков, а теперь вдруг представил баланс с годовым дефицитом, в два раза более высоким. По-видимому, новый президент GAN Жан-Жак Бонно намерен с помощью подобного рода "балансовых чисток" подготовить новую приватизацию концерна.
Французские эксперты резко критикуют руководство GAN, обвиняя его в тех же грехах, что и правление Credit Lyonnais — а именно в том, что государственные контрольные органы вели себя недопустимо беспечно и позволили правлению GAN пуститься в "истерические спекуляции с недвижимостью". По данным газеты Liberation, GAN выделил около 50 млрд франков на различного рода операции с недвижимостью, не озаботив себя надлежащей проверкой финансового состояния торговых посредников. Курс акций GAN упал за год на 39% до 167 франков.
Государство вынуждено теперь выделять средства на спасение UIC-Sofal — дочернего банка GAN, занимавшегося прежде всего бизнесом с недвижимостью. Втайне от парламента и налогоплательщиков правительство перевело акции компаний Elf Aquitaine и CIC на сумму 2 млрд франков государственному холдингу Societe Centrale du GAN.
Эти примеры — лишь верхушка айсберга, оценить же совокупный ущерб, понесенный крупными французскими компаниями от кризиса в области недвижимости, практически невозможно. Дело в том, что убытки от подобной деятельности обычно умело скрываются с помощью различных бухгалтерских ухищрений. Так, убыточную собственность часто выделяют в отдельные предприятия в составе холдинга, в результате чего баланс головного предприятия становится вполне респектабельным.
СЕРГЕЙ Ъ-СЕРГЕЛИЕВ