Купив пожизненное право отдыхать на шикарном курорте, вы можете лишиться его через несколько лет, а решив продать — рискуете заниматься этим делом до конца своих дней
Недавно российская туристическая фирма "Экоцентр" объявила о новом виде услуг: можно купить ежегодный двухнедельный отдых на "великолепном лазурном побережье Черного моря" с правом обмена его на "аналогичный" курорт в Подмосковье или Прибалтике. Речь идет о тайм-шерах — уже широко известной в России системе туризма. "Экоцентр" лишь пересадила ее на отечественную почву.
Туризм по системе time share (дословный перевод с английского — "часть времени") существует на Западе уже около 30 лет. Суть системы такова: некая фирма приобретает курорт, после чего распродает его частным лицам (номер в отеле или апартаменты на двоих-четверых-шестерых плюс определенный комплекс услуг — уборка помещения, смена постельного белья, и т. д., не включая питание). Клиенты, купившие неделю или более в год, считаются членами клуба. Договор заключается, как правило, на 79 лет. Купив тайм-шер, клиент также становится членом одной из двух международных систем — RCI или Interval International — с помощью которых можно поменять свой курорт на какой-либо другой из 2700 курортов в 75 странах.
Распространение системы тайм-шеров на Западе обусловлено, с одной стороны, выгодностью этого бизнеса, с другой — довольно большим спросом. Так, эксперты американской газеты San Diego Union Tribune подсчитали, что распродажа по системе тайм-шеров может принести владельцам отелей в несколько раз больше, чем традиционный гостиничный бизнес. Что же касается массовости, то, по данным американской прессы, 2,4 млн семей по всему миру владеют тайм-шерами. В последнее время спрос даже растет — в США, например, рекордным был 1993 год, когда было реализовано путевок на $1,3 млрд.
В России эта система вряд ли в ближайшее время станет объектом столь массового поклонения — хотя цены и сопоставимы с мировыми, тайм-шеры для среднего гражданина слишком дороги. На московском рынке тайм-шеры стоят от $6000 до $30 000 за неделю; около $300 надо заплатить за оформление членства в клубе. Кроме того, придется выплачивать ежегодные взносы на содержание курорта — от $200 до $240. Ежегодный членский взнос в RCI составляет $80, в Interval International — $85, а каждая услуга по обмену одного курорта на другой оплачивается отдельно и стоит около $100.
Тем не менее в России, как и на Западе, продажа тайм-шеров приносит неплохую прибыль: по словам одного из сотрудников фирмы Paradise group, "коктейль-презентация" (а именно такой способ продажи тайм-шеров наиболее распространен) курорта окупается первым взносом одного клиента — 10% от полной стоимости. А как заметил корреспондент Ъ, побывавший на презентации в фирме Walfor Management Corp., из 25 приглашенных пар восемь заключили контракт. Так что удивляться активности уличных агентов, рекламирующих "новую концепцию проведения отпуска", не приходится. По данным Ъ, только в Москве сейчас действуют около 30 фирм, продающих тайм-шеры за границей, и большинство из них проводят 7-9 презентаций в неделю.
Между тем многие россияне, попробовав в прошедшем сезоне отдохнуть по-новому, разочаровались. Об этом корреспонденту Ъ сообщили в Московском союзе потребителей (МСП) и в юридической фирме "Адвокат потребителя", куда кое-кто из разочарованных обратился с жалобами. Оказывается, едва получив на руки устав своего клуба, неофиты обнаружили неприятные сюрпризы. Например, в устав клуба Kingfisher, апартаменты которого продает фирма MCL, внесено требование "не петь и не включать музыку", что, по словам побывавших на этом курорте москвичей, легко объяснимо: слышимость в отеле не позволяет даже говорить в полный голос. Вместо "шикарных апартаментов", обещанных на презентации, устав гарантирует "тумбочку, диван, смену постельного белья и подстриженные лужайки". Если же вы не забронируете свои апартаменты за два--три месяца, то фирма вообще ничего не гарантирует.
Жалуются и побывавшие на других курортах: купил один сезон, а предлагают ехать в другой, менее выгодный; приехал в забронированную неделю — говорят: "Ваш срок истек две недели назад — апартаменты заняты". Некоторым показались непомерно дорогими услуги, не входящие в стоимость тайм-шера, например, питание в отеле (а сам отель был расположен далеко от каких-либо населенных пунктов).
Возможно, среди отдохнувших есть и такие, кому пока все нравится. Опыт жалобщиков, однако, показывает, что главная проблема кроется не в этом, а в почти полной правовой незащищенности владельцев тайм-шеров. В Международной конфедерации обществ потребителей (КонфОП) вместо помощи пока советуют лишь "не торопиться с покупкой тайм-шеров". Тем более что и папка со всеми материалами, где содержалась кое-какая статистика, названия фирм и прочее, переданная из МСП в КонфОП, недавно бесследно исчезла. Некоторые из пострадавших обратились к частным адвокатам, в том числе зарубежным, однако, по мнению юристов, шансы возместить моральный и материальный ущерб и в этом случае невелики.
Не верь ушам своим
Об этом продавцы, естественно, не предупреждают. Зато много чего обещают на презентации, где предлагают сразу же подписать контракт, соблазняя большой скидкой. А между прочим, в этом самом документе прямо сказано, что "настоящий Контракт является полным соглашением и никакие обещания, ни словесные, ни подразумеваемые, не являются действительными" (п. 5 типового контракта, предлагаемого, например, фирмой "Интерстройсервис").
Рассмотрим сам контракт. Строго оговаривается в нем денежный вопрос: "если покупатель не сможет осуществить платеж в течение семи дней со дня получения письменного уведомления", то контракт считается недействительным, а все деньги, выплаченные раньше покупателем (как правило, первый взнос — 10% от полной стоимости тайм-шера — делается прямо на презентации), пойдут на возмещение "ущерба", нанесенного противоположной стороне.
Что же касается ущерба, понесенного самим покупателем, то возмещения ему потребовать будет не с кого. Как разъяснила корреспонденту Ъ адвокат Светлана Викторова, представляющая интересы КонфОП, контракт, заключаемый с московским представительством, является типичным договором поручения, по которому покупатель поручает фирме-посреднику подать от его имени заявку на членство в клубе. При этом сам клуб никакой ответственности перед покупателем не несет, поскольку не является стороной в договоре. Правда, в фирме Walfor Management Corp. корреспондента Ъ "успокоили", что с претензиями можно обратиться к ним. Однако на вопрос, каков
механизм удовлетворения возможного иска, последовали лишь многократные заверения, что "на самом деле ничего не может случиться, ведь курорты принадлежат к международной системе туризма", а в заключение прозвучал совсем уж экстравагантный довод: "вы должны нам доверять". В фирмах "Интерстройсервис" и MCL отказались отвечать на этот вопрос.
Между тем в Международной конфедерации потребителей корреспонденту Ъ сообщили, что все фирмы, проходящие по жалобам клиентов (а таких фирм, по приблизительным прикидкам — ведь папка была утеряна — около 15), предлагают, несмотря на различные названия контрактов, по сути один и тот же договор-поручение. По словам г-жи Викторовой, кроме главного недостатка — бесправности покупателя — общим для всех контрактов является то, что они плохо адаптированы при переводе с английского языка на русский, предусматривают нерасторжимость сделки и подчинение законодательству острова Мэн.
Впрочем, о защите покупателя в контракте кое-что сказано: его интересы в клубе призваны защищать "доверенные" и "поверенные". Главным доверенным лицом покупателя выступает трастовая компания, на счет которой должны быть перечислены все деньги за покупку. В контракте фирмы "Интерстройсервис" в качестве доверенного лица фигурирует компания Hutchinson & Co Trust Company Ltd. Представлять же интересы клиента в управленческой компании, заправляющей делами курорта, судя по тому же контракту, будут "поверенные" — физические лица, и в том числе некто Peter Ronald Hutchinson. В совмещении должностей лицом по фамилии Hutchinson, на наш взгляд, не было бы ничего страшного, если бы не одно существенное обстоятельство, о котором контракт умалчивает, а говорит другой документ — устав клуба, которому, как сказано в контракте, "покупатель должен подчиняться...вне зависимости от того, знакомился он с ним (уставом. — Ъ) или нет". (Оговорка не случайная: реальную возможность ознакомиться с уставом клиент получает лишь через месяц-полтора после заключения контракта — по вручении ему папки с документами, подтверждающими его членство в клубе. На вопрос, почему так происходит, в фирмах Walfor Management Corp. и "Интерстройсервис" заявили, что выдают устав "по первому требованию клиента". Корреспонденту Ъ, побывавшему на презентациях этих фирм под видом потенциального покупателя, в Walfor Management далеко не по первому требованию, а только под угрозой неподписания контракта показали "Конституцию", по содержанию напоминавшую устав, в "Интерстройсервисе" не помогли даже угрозы. Менеджеры MCL вообще отказались отвечать на какие-либо вопросы.)
Так вот, обстоятельство, о котором ни слова в контракте, но о котором сообщает устав, например, клуба Kingfisher (этот курорт продает фирма MCL): клуб может прекратить свое существование, если его члены проголосуют за это двумя третями голосов. Маловероятно, что несколько тысяч членов клуба когда-нибудь соберутся, дабы принять судьбоносное решение. Но необходимости в этом и нет — договориться об этом могут, как следует из контракта, "поверенные", которые представляют клиента в клубе (напомним, они же — трастовая компания, которая как доверенное лицо перечисляет клубу деньги клиента). Другими словами, распоряжаясь деньгами своих клиентов, доверенные-поверенные могут принимать от их имени любые решения, в том числе ликвидировать клуб. Именно так и поступали, судя по сообщениям западной прессы, некоторые фирмы-мошенники. Более серьезные организации вводят в устав ограничения на ликвидацию: не ранее чем через через 10 лет после распродажи курорта.
Но и в этом случае владельцы тайм-шеров не гарантированы от убытков: по уставу того же Kingfisher, "рыночная стоимость" апартаментов, "пропорционально" которой их владельцу полагается компенсация в случае роспуска клуба, тоже будет определяться доверенным лицом по своему усмотрению, и его решение будет считаться окончательным.
И что же вы купили?
К вопросу о рыночной стоимости тайм-шеров мы еще вернемся, а пока сосредоточимся на другом аспекте, прямо влияющем на эту самую стоимость. Одним из самых сильнодействующих аргументов при продаже time share являются уверения, обильно расточаемые устроителями презентаций: мол, приобретается в собственность недвижимость.
Ничего подобного. На самом деле в контракте речь идет лишь о "праве использования указанных апартаментов" в течение определенного периода в году и на определенное количество лет. И это обстоятельство отнюдь не освобождает владельца time share от выполнения обязательных в России формальностей: с 25 октября прошлого года ЦБ включил сделки time share в список операций, подпадающих под действие закона "О валютном регулировании и валютном контроле". То есть при покупке тайм-шера надо иметь лицензию на экспорт капитала.
Корреспондент Ъ поинтересовался у фирм — продавцов тайм-шеров, почему посетителей презентаций об этом не предупреждают. В Walfor Management Corp. возразили, что, наоборот, предупреждают. Далее последовал такой диалог.
Ъ: Когда я была на вашей презентации, ничего об этом не говорилось. Как давно вы стали предупреждать?
W. M. C.: Ну... как только вышел документ ЦБ.
Ъ: А когда он вышел?
W. M. C.: Не помню, а вы помните?
Ъ: Я-то помню.
Мы действительно помним: на презентации наш корреспондент побывал спустя три недели после выхода пресс-релиза ЦБ.
В фирме "Интерстройсервис" вопрос о лицензии вызвал противоречивую реакцию. Вначале менеджер фирмы уверенно сообщил, что "клиентов предупреждают", но вслед за этим уточнил, что вообще-то "лицензия Центробанка не нужна, так как тайм-шер — это не недвижимость, для нашей работы нужна только лицензия на туристическую деятельность". Из чего корреспондент Ъ сделал вывод, что менеджер не вполне понял, кто и какую лицензию должен получать.
Что касается путаницы в определениях "недвижимость" (на презентации) — "не недвижимость" (в интервью Ъ), то в обеих фирмах это объяснили примерно одинаково: речь, мол, идет об "условной недвижимости".
В некоторых фирмах утверждают, что "купленное время" можно в дальнейшем заложить. Но один из клиентов фирмы MCL рассказал корреспонденту Ъ, как он, купив тайм-шер аж на пять недель, решил получить под него кредит и обратился в ряд зарубежных банков. Отовсюду последовали отказы. Иными словами, ликвидность этого товара не внушает банкирам особого оптимизма.
Итак, от воспоминаний о собственности остается последнее, предусмотренное уставом клуба право владельца тайм-шера продать его третьему лицу при условии, что оно (третье лицо) станет членом клуба. О том, пытался ли кто-нибудь в России реализовать это право, Ъ пока не известно. Но можно предположить, что ситуация будет не лучше той, что сложилась на Западе, где рынок тайм-шеров более развит.
Usus est magister optimus (опыт — лучший учитель)
По результатам опроса института Гэллапа, каждый шестой владелец тайм-шера пытается его продать. Главные причины — нехватка времени, чтобы отдохнуть, и денег на уплату ежегодных взносов. Но продать тайм-шер на Западе очень трудно. Вот конкретный пример, который приводится в бюллетене Forbes Money Guide: некая американка в 1978 году купила тайм-шер на одном из курортов в Калифорнии за $8500. Но не
могла каждый год посещать его и выбрасывала на ветер ежегодно $400. В 1993 году она смогла продать свой тайм-шер лишь за $2200. Практика показывает, что когда речь идет о реальной перепродаже, вернуть удается половину, а то и четверть затраченного. Зарубежные эксперты предлагают продавать тайм-шеры только через брокеров или фирмы, которые имеют специальную лицензию. Но, как показал опыт, чем ниже цена продаваемого, тем выше комиссия.
И все же положение западных владельцев тайм-шеров несколько лучше, чем российских. Во-первых, у них есть на кого повесить заботы о перепродаже, и это уже немало. Во многом благодаря активности брокеров там уже складывается рынок тайм-шеров second hand.
Вторым преимуществом западного рынка тайм-шеров является разнообразие схем покупки и типов предлагаемых апартаментов. В России до сих пор предлагается так называемая сезонная схема продажи тайм-шеров, на Западе же все большую популярность приобретает более гибкая пунктовая схема.
Сезонная схема: покупаемое время делится на три цвета: красное время (лето и Рождественская неделя) — самое дорогое, белое время (весна и осень) — дешевле, синее время (зима) — самое дешевое. В зависимости от географического расположения курорта, цвета могут смещаться. От цвета времени зависит не только стоимость недели отдыха, но и обмен на другой курорт: неделю красного времени можно поменять на неделю в любое время года, белую только на свое время или на февраль; февраль же меняется только на февраль. Пунктовая схема: покупатель тайм-шера приобретает определенное количество пунктов, которое может быть обращено или в большую комнату на меньший срок или в меньшую комнату на больший срок, независимо от времени года. Заблаговременно можно забронировать себе номер в любом отеле курорта. Например, американская компания Disney продает один пункт своего курорта Disney World по $56,5, минимальное количество пунктов, необходимое для получения жилья, — 230. Эта сумма позволяет занять апартаменты studio на три недели, односпальный дом на одну неделю весной и летом или двуспальный осенью.
Таким образом, пунктовая схема позволяет менять и время года, и тип апартаментов в пределах одного курорта. Но даже в рамках сезонной схемы западному покупателю легче выбрать апартаменты "по душе". В этом могут убедиться российские туристы, отдыхавшие, например, на Канарах: в отличие от московского рынка, где фигурируют от силы три вида апартаментов, из которых номер с двумя спальнями площадью 110 м2 является самым шикарным, там вам предложат еще несколько вариантов, включая и настоящий люкс — с террасой, садиком и бассейном. Так что надежнее покупать тайм-шеры прямо на месте — в этом случае вы хотя бы не по каталогу, а живьем познакомитесь с предлагаемыми вам условиями и вообще решите, подходит ли вам этот вид отдыха.
Однако разнообразие схем не решает главной проблемы — правовой защищенности покупателя. Если говорить о преимуществах западных клиентов в этом отношении, то они, как стало известно Ъ, появились совсем недавно.
В 1993 году один из депутатов Европарламента, возглавлявший комитет по time share, представил коллегам "целый портфель писем от людей, которым втирали очки агенты по продаже тайм-шеров". По словам же другого депутата, районы развития тайм-шеров — это "бандитская страна" в ЕС, "гетто беззакония". Правда, к тому времени некоторые страны (Англия, Франция, Греция, Португалия, а также несколько штатов США) уже приняли специальное законодательство по тайм-шерам, а в
октябре 1994 года Европарламент принял директивы ЕС по этому вопросу. Но наибольшее количество европейских курортов time share сосредоточено в Испании (они-то и предлагаются в основном на московском рынке), а эта страна не спешит с принятием закона. Среди "особо опасных районов" в докладах европейских парламентариев фигурирует один из Канарских островов — Тенерифе.
О каких же правовых преимуществах западного рынка идет речь?
Общим для европейского и американского законодательства является то, что оно нацелено на защиту прав покупателя при заключении контракта. Судя по директивам ЕС, европейские покупатели не сталкивались с таким феноменом, как договор-поручение (там заключается два контракта — купли-продажи и кредитный), но тем не менее право на расторжение обоих контрактов покупателем в течение определенного срока — первый из двух главных принципов законодательства по тайм-шерам. Вторым инструментом защиты покупателя является информационное обеспечение сделки: контракт должен содержать информацию по 13 пунктам, среди которых, например, "точное определение права, которое является предметом контракта" (очевидно, западные покупатели тоже клевали на приманку в виде "собственности" и "недвижимости"), подробное описание апартаментов и их месторасположения. Кроме того, продавец обязан проинформировать покупателя о его праве расторгнуть контракт и обеспечить это право: не только указать в контракте лицо, которому следует направить письмо о расторжении сделки, но и снабдить покупателя соответствующим бланком.
На каждый закон — свое дышло
Можно было бы только позавидовать американцам и европейцам, которые могут рассчитывать на поддержку закона в таком тонком деле, как покупка тайм-шера. Однако, как это не покажется странным, свою выгоду от этого могут получить и российские граждане. Главным образом благодаря тому, что большинство продавцов тайм-шеров в России являются представительствами инофирм, зарегистрированных, как правило, на острове Мэн. Дело в том, что согласно английскому акту по тайм-шерам 1992 года, под его действие подпадают "любые контракты", в том числе "соглашения, в которых компании time share базируются в какой-либо части Соединенного королевства (включая острова Пролива и остров Мэн)".
Другое дело, если фирма-продавец зарегистрирована в России. Как объяснили корреспонденту Ъ в юридической фирме "Бизнес и право", именно по этой причине клиентам, подписавшим контракт с фирмой "Интерстройсервис", который тоже провозглашает обязательство сторон "подчиняться исключительно юрисдикции судов острова Мэн", не стоит рассчитывать на защиту английского суда. Однако это не означает, что клиентам российских фирм уже ничто не поможет.
Как считают в Международной конфедерации потребителей, повод предъявить иск российской фирме по продаже тайм-шеров дает закон РФ "О защите прав потребителей", согласно которому предоставление покупателю недостоверной или неполной информации может стать поводом для расторжения сделки и требования возмещения убытков (см. врезку). Доказав, например, что на момент подписания контракта вам вместо устава клуба показали лишь рекламный ролик (кстати, по наблюдениям Ъ, один и тот же во всех фирмах), или что вы подписали контракт под влиянием продавца, уверявшего, что это "недвижимость", вы можете рассчитывать на расторжение договора. Что касается возмещения ущерба, то с этим, по словам адвоката Светланы Викторовой, гораздо сложнее. Даже если сделка будет признана недействительной, возмещения убытков может требовать каждая сторона (ГК РФ, ст. 167). Так что если вы решили расторгнуть договор на следующее утро после презентации, есть вероятность, что за вычетом денег, потраченных на ваше угощение и зарплату менеджерам, вам вернут уплаченный задаток. Хуже, если вы приняли решение о расторжении контракта, успев побывать хотя бы один раз на своем курорте — вам скорее всего будет предъявлен такой встречный счет, который вместе с расходами на адвокатов поглотит сумму иска.
P. S.
Для российских поклонников зарубежной собственности заметим, что при желании в любом агентстве по продаже недвижимости в той же Испании можно купить коттедж или апартаменты, заплатив (в среднем) всего в два раза больше, чем за тайм-шер — $20-50 тыс. А можно и отель купить — три звезды, 55 номеров — за $2 млн. И организовать в нем да хоть свой тайм-шер.
*******************************************************
Из закона РФ "О защите прав потребителей"
Статья 10. "Ответственность за ненадлежащую информацию"
1. Если предоставление недостоверной или недостаточно полной информации о товаре (работе, услуге), а также изготовителе (исполнителе, продавце) повлекло приобретение товара (работы, услуги), не обладающего необходимыми потребителю свойствами, — он вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения причиненных ему убытков...
3. При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о его свойствах и характеристиках.
*******************************************************
Из Гражданского кодекса РФ
Статья 178. "Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения"
1. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
Статья 167. "Общие положения о последствиях недействительности сделки"
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все, полученное по сделке...
********************************************************
Оксана Рябова, Вера Краснова