Попытки петербургских властей использовать один из немногих имеющихся в их распоряжении прибыльных ресурсов — землю начали приводить к весьма оригинальным коллизиям. Предприятия, не горящие желанием обеспечить масштабные поступления в городской бюджет, пытаются избежать покупки земли в собственность либо аренды. Внезапно выяснилось, что у них есть весьма нестандартный выход. АО "Санкт-Петербургский авторемонтный завод #1" впервые в российской практике сумело добиться признание права на бессрочное пользование земельным участком через городской арбитражный суд. Правительство Петербурга было настолько обеспокоено этим прецедентом, что обратилось с кассационной жалобой в Высший арбитражный суд, ссылаясь на то, что решение городского арбитража было "антирыночным".
Права на землю через арбитраж
В последнее время петербургские власти стали делать в своей экономической политике откровенную ставку на использование земельных ресурсов, желая увеличить бюджетные доходы и преодолеть финансовый кризис. В этом нет ничего удивительного — в конце концов, в распоряжении местных властей осталось не так уж много потенциально прибыльных активов, привлекательных для инвесторов. Земельные же участки в Петербурге до сих пор рассматриваются частными инвесторами (в том числе и иностранными) и приватизированными предприятиями как весьма перспективный объект вложения средств. Следует помнить, что московские власти также возлагают особые надежды на использование городских земельных участков. Разница только в том, что московская мэрия столь непоколебимо уверена в исключительной ценности городской земли, что всячески препятствует их приобретению в частную собственность, уповая исключительно на передачу земли в аренду. Петербургские же власти занимают более либеральную позицию и не возражают ни против аренды, ни против продажи земли.
Однако, как ни странно, подобный либерализм не особенно вдохновляет покупателей. Пытаясь добиться максимальных финансовых поступлений, мэрия все время повышает арендную плату; что же касается продажной цены земли, то она обычно равняется арендной плате за 100 лет. Вполне естественно, что потенциальные инвесторы и обычные городские предприятия, использующие земельные участки, вовсе не в восторге от подобной политики мэрии. Они ссылаются на то, что им не по силу арендовать землю, а тем более ее покупать. В результате до недавних пор в Петербурге наблюдалась своеобразная патовая ситуация — власти отказывались пересматривать свою позицию продажи и аренды земли по максимальным ценам, а предприятия настаивали на передаче им землю просто в пользование, ссылаясь на недостаток финансовых средств — в чем власти им также отказывали.
Так продолжалось до тех пор, пока одно из петербургских приватизированных предприятий — АО "Санкт-Петербургский авторемонтный завод #1" — с помощью консультантов из Академии недвижимости Петербурга не нашло весьма неожиданное решение, обратившись с иском о признании прав на бессрочное пользование земельным участком не в мэрию, как это делали другие предприятия, а в городской арбитражный суд. Рассмотрев иск в январе нынешнего года, арбитражный суд сперва предприятию отказал, сославшись на заявление администрации города, в котором власти объяснили, что в соответствии с программой приватизации приватизированные предприятия могут либо арендовать землю, либо выкупать ее в собственность. Однако в кассационной жалобе АО и Академия недвижимости указали, что существующее законодательство официально признает в России пять равноправных вариантов владения землей — собственность, аренда, постоянное (бессрочное) пользование, временное пользование и наследуемое владение.
В результате в марте этого года арбитражный суд снова рассмотрел иск и на этот раз принял прецедентное решение, признав право АО на бессрочное пользование участком площадью 4,7 га. Суд обязал администрацию Петербурга выдать подтверждающие это право документы. Аргументы истца были исключительно оригинальны: участок, утверждал он, был выделен предшественнику АО городским исполкомом еще в 1931 году, и с тех пор не возникло никаких обстоятельств, которые требовали бы пересмотра этого решения. Победа завода оказалась весьма существенной: он сэкономил примерно 12 млрд рублей, которые потребовались бы для выкупа участка.
Предприятия воодушевлены, власти обеспокоены
Вполне естественно, что этот случай прибавил энтузиазма многим петербургским предприятиям, которые являются правопреемниками советских предприятий и потому могут рассчитывать на признание своих прав на крупные земельные участки. Примечательно, что многие акционировавшиеся предприятия, уже подавшие заявки в администрацию на приватизацию своих земельных участков, отозвали документы. На сегодня в Петербурге, по информации Ъ, существует как минимум пять предприятий, желающих стать бессрочными пользователями через арбитраж.
Более того, перспективы судебного решения проблем собственности на землю могут неожиданно вдохновить и западных инвесторов. Они, в целом, не в восторге от значительных цен на петербургскую недвижимость, но прежде мирились с ними как с неизбежной платой за цивилизованное и документальное оформление прав собственности. Теперь же, как подчеркивает вице-президент Академии недвижимости Сергей Егоров, у предприятий, входящих в сферу интересов западных инвесторов, появляется возможность документально оформить права на землю через судебное решение. Этот вариант может быть даже более понятен для инвесторов, поскольку почти в половине западных стран права на землю регистрируют именно суды.
Естественно, что решение арбитража не вызвало восторга у мэрии. Председатель местного отделения ГКИ Михаил Маневич счел решение городского арбитража антирыночным. По его мнению, бессрочное пользование землей замедлит процесс избавления предприятий от излишков земли, и в результате эта часть недвижимости выпадет из хозяйственного оборота. Кроме того, замедлится процесс ипотечного кредитования, поскольку банки берут в залог объект недвижимости только на условиях частной собственности. Пока власти возлагают надежды на кассацию в Высшем арбитражном суде. Впрочем, каков бы ни был окончательный исход этого дела, дискуссии вокруг продажи земли в Петербурге весьма показательны для российской экономической политики — ясно, что в условиях экономического кризиса испытывающим финансовые трудности властям и предприятиям придти к компромиссу весьма непросто.
СЕРГЕЙ Ъ-ВЛАДИМИРОВ