Ситуация на рынке строительства жилья в Санкт-Петербурге для коммерческих застройщиков выглядит сегодня не слишком благоприятно. Условия выделения петербургскими властями земли под застройку в последнее время ужесточились, что делает строительство жилья невыгодным. Выжить на этом рынке можно лишь при получении участков под застройку на льготных условиях, которые предоставляются лишь узкому кругу крупных застройщиков и финансовых структур.
Выживают только сильнейшие
На рынке строительства жилья в Санкт-Петербурге сложилась весьма неблагоприятная для коммерческих застройщиков ситуация. Петербургская мэрия выделяет участки при условии, что застройщик отдаст городу 56% от стоимости проекта деньгами (на развитие инфраструктуры) и 10% — построенными квартирами. Эти отчисления увеличивают себестоимость строительства жилья в 1,73 раза, в результате чего себестоимость жилья для застройщика намного превышает его рыночную цену.
Таким образом, проект жилищного строительства в Петербурге может оказаться выгодным, скорее всего, только в случае предоставления петербургской мэрией застройщику особых условий. Тем самым мэрия, оставляя за собой право селекции застройщиков, способствует вытеснению с рынка случайных организаций в пользу крупных финансовых структур, способных вести с петербургскими властями диалог на равных. Результаты этой политики проявились уже сегодня. Год назад, по неофициальным данным, на петербургском рынке работало порядка 50 коммерческих застройщиков, а сейчас — всего 20.
Достраивать "незавершенку", без сомнения, выгодно
На днях Промышленно-строительный банк завершил строительство двух домов по программе накопительных жилищных займов. Это один из примеров успешной реализации проекта жилищного строительства в Петербурге.
Суть программы сводится к привлечению средств инвесторов путем их аккумулирования на счетах банка. Отличием программы петербургского Промышленно-строительного банка от иных аналогичных проектов сегодня является лишь большая надежность предоставляемых инвестору гарантий. Во-первых, инвестор уверен, что строительство будет завершено независимо от соблюдения другими дольщиками своих обязательств, поскольку Промстройбанк открыл кредитную линию компании "КС Инвест" (выполняющей функции заказчика в его жилищной программе) на всю стоимость строительства.
Во-вторых, сама схема работы с инвесторами исключает возможность утечки их средств. В общих чертах отношения банка и инвестора выглядят следующим образом: клиент заключает договор с "КС Инвест" о долевом участии в строительстве жилья, согласно которому обязуется соблюдать график платежей. Застройщик, в свою очередь, гарантирует предоставление инвестору одной из квартир в построенном доме. На основании договора инвестор открывает накопительный жилищный счет в Промстройбанке, на который и переводятся взносы. Далее деньги поступают на субсчет "КС Инвест", с которого компания может осуществлять только проплату подрядчикам. Таким образом, банк сохраняет полный контроль за движением средств инвесторов и является гарантом реализации программы.
В августе 1994 года распоряжением мэра Петербурга о совместном участии в достраивании находящихся в собственности города объектов "незавершенки" компании "КС Инвест" были переданы функции застройщика по 14 адресам. Сданные в марте этого года дома в августе 1994 года находились в 70-процентной готовности. 420 из 600 построенных квартир были переданы мэрии Петербурга, а остальные 180 получили клиенты банка. Таким образом, в собственность банка перешло 30% построенных квартир, что соответствует объему его инвестиций в завершение строительства дома с 70-процентной готовностью. Именно это условие и делает проект выгодным для банка. Стоимость 1 м2 для инвестора составила около 1100 тыс. руб., то есть $380-400. Общая площадь квартир в этих домах 36 тыс. м2, строительства обошлось в 10 млрд руб.
На первом этапе реализации программы клиенты банка оплачивали стоимость квартир целиком, однако уже на следующем этапе банк намерен приступить к ипотечному кредитованию участников строительства. Правда, пока только на последние 20% стоимости строительства. В дальнейшем, по мере стабилизации ситуации на финансовом рынке, доля стоимости квартир, на которую можно получить кредит, будет увеличена. По словам начальника коммерческого управления петербургского Промстройбанка Сергея Гурьянова, банк рассматривает программу развития жилищного строительства как обычный коммерческий проект. Банк кредитовал "КС Инвест" на стандартных условиях — компания получила кредит под 120% годовых при существовавшей в банке на тот момент ставке по коммерческим кредитам в 120-150%.
Инвестору предложили новые жилищно-строительные контракты
Другим жизнеспособным проектом на петербургском рынке обещает стать строительство трех шестиэтажных панельных домов на окраине города, в районе железнодорожной станции "Ручьи". Его совместно осуществляют Северный торговый банк, крупнейшее петербургское агентство недвижимости "Дом плюс" и концерн "Росстрой".
Участок земли, на котором будут построены дома, был получен под застройку концерном "Росстрой" несколько лет назад. Тогда заказчиком строительства выступало правительство России, которое планировало построить в районе "Ручьев" несколько домов для военнослужащих. Однако в связи с нехваткой средств заказчик отказался от строительства, а у "Росстроя" оказалось необремененное отчислениями на развитие городской инфраструктуры разрешение на проведение строительных работ. Позже на "Росстрой" были наложены некоторые обязательства по развитию инфраструктуры в районе, но в целом, по оценкам экспертов, расходы застройщика, не связанные непосредственно со строительством жилых зданий, составят в данном случае минимальную величину. Именно этот факт, по мнению экспертов Ъ, и делает возможным успешное завершение проекта.
Общая его стоимость достаточно велика для Петербурга — около $8 млн. Весьма интересна схема финансирования строительства, разработанная агентством "Дом Плюс". Участники долевого строительства заключают с концерном жилищно-строительный контракт, причем некоторые его условия необычны для петербургского рынка: дольщик имеет возможность самостоятельно определять график платежей. Контракт фиксирует стоимость 1 м2 в зависимости от месяца строительства, а инвестор выбирает помесячный график выкупа метров, который он обязуется соблюдать. В случае соблюдения графика клиенту гарантировано получение квартиры — либо в построенном концерном доме, либо аналогичной по характеристикам, которую для инвестора подберет "Дом Плюс". Исключительное право продажи контрактов принадлежит именно "Дом Плюс".
Стоимость 1 м2 для инвесторов колеблется от $298 в случае 100-процентной предоплаты до $390 в случае оплаты на стадии сдачи дома. По данным бюро оценки агентства "Дом плюс", средняя стоимость аналогичных объектов в городе на 20-30% выше. Впрочем, стоит отметить, что строящиеся здания находятся в районе, который никак не может быть отнесен к престижным. Вместе с тем, по оценке того же агентства, стоимость 1 м2 общей площади в этом районе составляет около $430. Тем самым участие в проекте "Ручьи" может принести инвестору до 40% годовых в валюте.
Первый этап строительства будет финансироваться за счет оптовых покупателей, в числе которых "Росстрой" и Ингосстрах. Сегодня из 120 квартир первого корпуса продано 85. Затем основное бремя финансирования строительной программы планируется переложить на частных лиц. Предусмотрено также открытие Северным торговым банком кредитной линии заказчику.
ПЕТР Ъ-ГОРБАТОВ