На офисных рынках большинства развитых стран мира наблюдается сегодня оживление деловой активности. В странах Западной Европы и США это выражается, прежде всего, в некотором увеличении количества сделок по продаже и аренде офисных помещений при сохраняющемся существенном превышении предложения над спросом. В Восточной же Европе активизация на офисных рынках является результатом постоянного роста спроса на нежилые помещения при ограниченном предложении и недостаточном финансировании нового строительства. Именно активизации в последнее время офисных рынков США, Англии и Восточной Европы и посвящен конъюнктурный обзор группы недвижимости Ъ.
США
Американский офисный рынок, по мнению различных специалистов, в настоящее время вступил в стадию оживления после затяжного кризиса, наблюдавшегося с конца 80-х годов. Однако пока еще рано говорить о возобновлении широкомасштабного офисного строительства. Речь идет лишь о некотором увеличении количества продаж офисной недвижимости и числа сделок по сдаче в аренду нежилых помещений. Объекты этих сделок — пустовавшие прежде офисные площади, которые в течение последних нескольких лет не пользовались спросом у арендаторов.
Разумеется, в наибольшей степени подъем деловой активности на офисном рынке наблюдается в деловой части Нью-Йорка — Манхэттене. Пока это оживление никак не повлияло на общий уровень арендных ставок на офисные помещения в этом районе. После падения арендной платы в конце прошлого года в Манхэттене осталось множество брошенных строительных площадок, поскольку рынок был уже переполнен, и новое строительство не имело смысла. В 1994 году в Манхэттене не была завершена ни одна стройка, а в 1993 году было сдано в эксплуатацию только два здания. Однако, возможно, уже в 1995 году вновь начнется строительство на участках в центре Манхэттена.
В результате активизации арендного рынка в центральном Манхэттене количество пустующих офисных помещений в настоящее время снизилось до 12% от общего количества предлагаемых офисов. На окраинах же Манхэттена доля пустующих площадей превышает 20%, и сдать в аренду недвижимость там более сложно, чем в центральном районе деловой части Нью-Йорка.
Любопытно, что при таком избытке офисных площадей качество большинства помещений оставляет желать лучшего. Тем более если речь идет о больших офисах. Все труднее найти качественные помещения площадью более 500 000 кв. футов. Основные арендаторы таких помещений — банки, расширяющие или перемещающие часть своих подразделений в новые офисы при истечении срока их предыдущих договоров об аренде. По словам американских специалистов, крупные банки сегодня испытывают все возрастающие трудности в поиске подходящих по качеству помещений в Манхэттене.
Арендаторы, которые нуждаются в небольших помещениях, могут сегодня переехать в более современные офисы на более выгодных условиях. Если по прежним договорам аренды, заключенным в период бума середины восьмидесятых, они вынуждены были платить по $50-60 за кв. фут в год, то сегодня можно арендовать офис за $30-40 за кв. фут.
Низкий уровень арендных ставок вынуждает владельцев недвижимости не тратить дополнительных средств на перестройку и обустройство сдаваемых помещений. В результате большая часть предлагаемых сегодня нежилых помещений довольно низкого качества. Поэтому некоторые крупные финансовые службы бизнеса, например Swiss Bank Corporation (SBC), Master Card, планируют вывести большую часть своих служб из Манхэттена. Например, для SBC уже построено новое здание в относительно дешевом городе Стамфорде (Коннектикут). Подобные планы напоминают о восьмидесятых годах, когда Нью-Йорк потерял такие компании, как Exon, Mobil and GS Penney, хотя некоторые другие финансовые компании, собиравшиеся покинуть Нью-Йорк в те годы, все же остались. Правда, нередко это происходило только тогда, когда они получали от города налоговые льготы.
Низкое качество предлагаемых помещений отчасти тормозит рост спроса на офисные площади. Не исключено, что американские компании будут по возможности сокращать свои потребности в офисном пространстве, находя лучшие или финансово более эффективные пути ведения своих операций, например используя новейшие достижения информационных технологий.
Между тем, по оценкам специалистов, инвестиционный рынок собирается с силами. Особенно это касается крупной недвижимости. За последние несколько лет специалисты отмечают небольшое повышение цен на некоторые здания, выставленные на продажу. Например, немецкий издательский дом Bertelesmann купил в 1992 году здание на Бродвее по $150 за кв. фут. Это была первая крупная сделка. После этого цены перевалили за $200 за кв. фут. Именно по этой цене было куплено здание IBM в начале прошлого года. Теперь цены достигли $250-300 за кв. фут. Примерно такая цена была заплачена за Metropolitan Tower, небольшое здание в 80 000 кв. футов на Пятой авеню, которым владел английский National Wesminster bank. По словам Вуди Хеллера, директора отдела по обозрению инвестиционных продаж компании Jones Lang Wooton, USA, последний раз цены достигали отметки $250-300 за кв. фут в 1989 году, когда завершался бум на рынке недвижимости.
В последнее время по всем США отмечены крупные сделки с недвижимостью, в том числе приобретение пенсионными фондами Флориды офисного комплекса в Арлингтоне (Вирджиния) у Mobil Corp. за $94,5 млн, приобретение германским инвестором Отто Верзандом у Sanwa Bank Ltd. земельного участка в Нью-Йорке примерно за $130 млн, приобретение Equitable Cos. офисно-гостиничного комплекса в пригороде Сан-Диего за $75 млн.
Кроме того, в ближайшее время в Нью-Йорке может состояться самая крупная по объему инвестиций сделка на рынке недвижимости. Инвестиционная компания Sunbelt Management Co., представляющая интересы германского инвестора Хуго Манна, дала предварительное согласие на покупку одного из бывших зданий банка Chase Manhattan общей площадью 2,5 млн кв. футов примерно за $300 млн, что является самой высокой ценой, когда-либо назначенной за офисное здание в Нью-Йорке (банк приобрел его в 1989 году примерно за $140 млн и вложил около $100 млн в его модернизацию). $300 млн соответствует примерно $120 за кв. фут, что существенно ниже цены строительства нового такого здания. Однако формальное соглашение пока еще не подписано.
По словам американских брокеров по недвижимости, европейские инвесторы, преимущественно немцы, проявляют значительный интерес к американской недвижимости. Отчасти это объясняется ростом курса германской марки по отношению к американскому доллару. Американские специалисты, подогревая страсти вокруг национального рынка недвижимости, считают, что сегодня в Америке можно приобрести недвижимость, которая в будущем даст большую отдачу, чем в Европе.
Лондон
Один из наиболее ярких примеров развития западноевропейских офисных рынков — лондонский рынок. Здесь ситуация отчасти похожа на американскую. Сегодня, отмечают специалисты, наблюдаются первые попытки возрождения территории к востоку от Сити, и, прежде всего, развития массивного комплекса Canary Wharf, общая площадь офисного пространства которого составляет около 12 млн кв. футов.
Кризис на рынке недвижимости в конце прошлого десятилетия поставил Ист-Энд в затруднительное положение, лишив средств на восстановление недвижимого фонда. И поэтому сейчас там много очень старых зданий и заброшенных участков под строительство. Однако сегодня на рынке господствует настроение осторожного оптимизма. Это наиболее явно проявляется в сфере жилой недвижимости. Запас пустующих домов в восточном районе сегодня почти весь распродан, и там появляются первые признаки оживления.
В деловых кварталах этот процесс займет более длительное время из-за большей перенасыщенности рынка в конце восьмидесятых. Из общего офисного пространства в 13 млн кв. футов в Ист-Энде примерно 4,5 млн кв. футов все еще пустуют — арендаторами занято лишь 65% общей офисной площади.
И все же сверхпредложение постепенно уменьшается. Более одного млн кв. футов офисной недвижимости было сдано в наем в этом году. Для сравнения: в 1993 году было сдано 800 000 кв. футов, в 1992 году — 332 000 кв. футов, а в 1991 — 192 000 кв. футов.
Даже Canary Wharf, грандиозный памятник последнему строительному буму, стремительно приближается к тому рубежу, когда будет сдан в аренду последний квадратный фут. Если переговоры с инвестирующим банком Baclays de Zoete Wedd о сдаче в наем 500 000 кв. футов и некоторые другие идущие сейчас переговоры закончатся успешно, то пустовать будет только 1 млн кв. футов.
Что касается перспектив дальнейшего развития Ист-Энда, то в ходе опроса, проведенного фирмой Jones Lang Wootton среди владельцев офисов в центральном Лондоне, выяснилось, что многие компании сегодня вновь подумывают о переезде из Сити в восточный район Лондона.
Среди прямых мотивов переезда почти не называлась более низкая арендная плата; фигурирует, как правило, желание рационализировать все операции компании, перевести все службы под одну крышу. Предпочтительными местами переезда называются районы, близкие к центральному Лондону, включая Ист-Энд. При этом немаловажно, что к 1998 году завершится строительство Jubilee Line — новой ветки метрополитена. Тогда время поездки из восточной части города в Вест-Энд сократится до 15 минут. И это кардинально изменит к лучшему позиции Canary Wharf.
Более того, владельцы Canary Wharf сегодня уже ведут переговоры о возможном дополнительном строительстве еще 1 млн кв. футов смешанной жилой и офисной недвижимости, на что уже получено разрешение. Предполагается, что арендная плата за современные офисы в Canary Wharf в ближайшее время будет несколько ниже, чем за аналогичные офисы в Сити. Но разница будет сокращаться по мере того, как Canary Wharf будет модернизировать свою инфраструктуру. Так что Сити и Вест-Энду грозит серьезная конкуренция со стороны востока.
Что касается непосредственно строительных компаний, то они пока не проявляют особой активности. Например, компания London Docklands Development Corporation, специализирующаяся на развитии восточного района Лондон, пока ограничивает свою строительную активность, мотивируя это тем, что множество офисов еще не сдано в аренду. Но этот факт не подразумевает отсутствие строительной активности вообще. В почти заброшенной части, в районе Royal Docks на крайнем востоке, запланировано создание выставочного центра, урбанистической деревни, университета, научного и коммерческого парков, а также центра розничной торговли. Работа на участке в 85 акров должна начаться уже в этом году. Это, по мнению специалистов, придаст Ист-Энду большую привлекательность как деловому центру.
Восточная Европа
Большинство городов Центральной и Восточной Европы, наоборот, страдает от недостатка современных офисных помещений. Причина этого, как правило, нехватка средств для строительства новых зданий. В большинстве случаев местные коммерческие банки и пенсионные фонды не желают финансировать подобные операции. Даже западные коммерческие банки за некоторым исключением практически не участвуют в операциях с недвижимостью в этом регионе.
Citibank является примером банка, который серьезно присутствует на различных рынках Центральной и Восточной Европы, но опасается давать займы под проекты, связанные с недвижимостью. Это опасение, по словам Джеффри Хайнца, специалиста Citibank в области операций с недвижимостью в Европе, связано с тем, что все еще сложно оценить точный уровень спроса на офисное пространство. Большинство банкиров ждут относительной стабилизации рынка, прежде чем принять решение о вложениях в недвижимость.
По мнению специалистов, только присутствие на рынках Восточной Европы экспортных кредитных агентств и мультинациональных кредиторов, таких как Европейский банк реконструкции и развития, может повлиять на активность коммерческих банков в этом регионе. Например, прошлой осенью ЕБРР предоставил пакет фондов на $35 млн для строительства первой очереди бизнес-центра Atrium в Варшаве площадью 20 000 кв. м. Шведская строительная компания Skanska инвестировала в этот проект около $12 млн ценными бумагами. Займы на сумму до $21 млн были предоставлены Польским банком развития (Polish Development Bank), банком Swedish Export Credit и другими банками. ЕБРР и Skanska также договорились о субординированных займах на сумму $2,5 млн в это строительство. Однако даже присутствие ЕБРР и Swedish Export Credit пока не привело к участию в этой трансакции западных коммерческих банков.
В первую очередь банки должны убедиться, что есть серьезные гарантии того, что здание будет достроено. Во-вторых, расходы на строительство должны находиться под жестким контролем, чтобы банки были уверены в том, что контрактор при получении излишней прибыли на фазе строительства не сможет выйти из проекта.
Несмотря на попытки ЕБРР привлечь инвесторов, обеспокоенность скрытой политической нестабильностью, несовершенными правовыми системами удерживает многие западные банки на расстоянии от рынков недвижимости восточноевропейского региона. Среди исключений — некоторые австрийские банки (например, GiroCredit) и французский государственный институциональный инвестор Caisse des Depots.
Специалист английской инспекционной службы Jones Lang Wootton Майкл Ходжес считает, что для сохранения арендной платы за офисное помещение на стабильном уровне каждый год в любой восточно- или центральноевропейской столице необходимо вводить в строй три-четыре новых здания площадью более 10 000 кв. м каждое. В Праге и, возможно, в Будапеште этой цели можно достичь. Но прогнозы относительно Москвы или Варшавы (не говоря уж о Киеве, Бухаресте или Софии) не так радужны, поскольку дефицит высококлассных офисных помещений еще слишком велик.
ЕЛЕНА Ъ-КУДИНОВА, ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА