За недолгие годы существования московского рынка недвижимости на нем сложилась сезонная тенденция: в весенние месяцы первичный рынок аренды нежилых помещений наиболее динамичен. Это связано с ежегодным весенним повышением базовых ставок аренды, а в этом году — еще и с активизацией деятельности Москомимущества. Кроме того, в прошедшем месяце вырос спрос на муниципальные нежилые помещения, выставляемые на конкурс, о чем свидетельствует увеличение количества заявок участников в террагентствах и рост числа проводимых в Москве конкурсов.
Сейчас уже можно говорить о первых результатах проводимой в Москве в течение года перерегистрации арендных и субарендных договоров. По словам ведущего специалиста Москомимущества, первого заместителя председателя комитета Владимира Авекова, в соответствии с принятым порядком в 1994 году в городе переоформлены права более 9 тыс. пользователей нежилых помещений (около 6,4 млн м2). По этим договорам город получил более 1,2 млрд руб. дополнительной арендной платы. Кроме того, Москомимущество сегодня проводит активную работу по принятию на учет нежилых площадей, оказавшихся на балансе различных организаций после упразднения городских структур. Всего принято на учет 42 объекта общей площадью 78 тыс. м2.
Однако по-прежнему большая часть арендных площадей остается "нелегальной". Причин этому много. Во-первых, нежелание местных РЭУ, ЖЭКов и других эксплуатационных управлений предоставлять информацию о пустующих помещениях и незаконных договорах аренды. Во-вторых, выселение незаконного арендатора не всегда возможно без применения силы. И наконец, до сих пор не завершено разграничение собственности на территории города на федеральную и городскую, что также не позволяет вести качественный учет и контроль сдаваемых в аренду помещений.
По словам Владимира Авекова, сегодня существенно ужесточены требования к незаконным арендаторам. Например, в случае обнаружения незаконной аренды или субаренды нарушитель не отделается легким испугом или штрафом — теперь он теряет право преимущественного перезаключения договора аренды занимаемых им площадей. В 1994 году у недобросовестных арендаторов было изъято порядка 30 тыс. м2 площадей, в том числе и по решениям арбитражного суда.
Результаты проводимых в Москве конкурсов показывают, что в последний месяц в Москве резко увеличился спрос на муниципальные помещения, что обусловлено как общим дефицитом офисных помещений в столице, так и гарантиями, предоставляемыми властями арендаторам помещений на муниципальном рынке.
Специалисты Москомимущества объясняют мартовский всплеск активности на рынке нежилых помещений и увеличением с 1 апреля базовой ставки аренды и себестоимости строительства 1 м2 в Москве. Поэтому уже сейчас Москомимущество ведет перерасчет арендной платы, минимальный уровень которой теперь составляет 63 тыс. руб. за 1 м2 в год (сумма эксплуатационных расходов на содержание помещения). В среднем же муниципальная арендная плата будет колебаться от 250 до 800 тыс. руб. за 1 м2 в год. При этом в целях защиты поступающих арендных платежей от инфляции Москомимущество предлагает во II квартале 1995 года перевести минимальную ставку арендной платы в долларовый эквивалент ($10 за 1 м2). Однако соответствующее решение пока не принято.
С увеличением базовых ставок увеличится и стоимость выкупа арендованных площадей. Так, с 1 апреля минимальная ставка выкупа поднялась до 2 млн руб. за 1 м2, тогда как раньше она составляла 900 тыс. руб. Как показывает практика, выкуп арендованных площадей сегодня под силу лишь немногим арендаторам — в основном это крупные банковские и финансовые структуры.
ЕЛЕНА Ъ-КУДИНОВА