С момента зарождения московского квартирного рынка прошло 4 года. За это время значительная часть жилья сменила собственников, а многие квартиры были задействованы в сделках не один раз. Поэтому сегодняшние покупатели подвергаются серьезной опасности приобрести квартиру, которая ранее участвовала в неправомерной сделке. В этом случае возможно расторжение договора и лишение добросовестного приобретателя прав собственности на квартиру. Риэлтерские фирмы вынуждены тратить значительные средства и время на проверку юридической чистоты квартиры. Однако всего этого можно было бы избежать — нужно лишь изменить существующую систему налогообложения, вынуждающую граждан скрывать свои доходы и заключать сделки по фиктивным ценам.
Признать куплю-продажу недействительной совсем несложно
Сегодня большая часть предлагающихся на продажу квартир в Москве уже имеет свою "рыночную историю". Это означает, что ранее эти квартиры были задействованы в сделках купли-продажи, дарения, наследования или мены. По данным московских риэлтерских компаний, лишь 5% общего числа предлагающихся на столичном рынке квартир поступает на продажу впервые, непосредственно после приватизации. Остальные квартиры относятся к числу "загрязненных". Причем многие имеют длительную историю и участвовали уже в нескольких сделках. В связи с этим у риэлтерских компаний Москвы возникают серьезные проблемы, связанные с восстановлением всей цепочки участия квартиры в рыночных отношениях.
На юридическую очистку одной квартиры сегодня у риэлтерской фирмы уходит около 3 недель. Столь длительный срок объясняется двумя причинами. Первая состоит в том, что, согласно ст. 196 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности для сделок на квартирном рынке установлен в три года. Это означает, что один из предыдущих владельцев квартиры на протяжении трех лет с момента ее продажи имеет право предъявить иск к нынешнему владельцу и обратиться в суд с просьбой о расторжении сделки. Например, по причине того, что заключил ее под давлением или в невменяемом состоянии.
В последнее время число таких исков резко увеличилось. Главная причина — рост цен на квартиры и повышающаяся юридическая грамотность населения. Все большее число лиц, продавших свое жилье год-два назад, понимают, что сегодня они получили бы за свою квартиру значительно большую сумму. Это и толкает их к возбуждению дела, для чего подыскивается соответствующий повод. Обычно истец заявляет, что в момент подписания договора он был в невменяемом состоянии или что его обманули (аргумент о нахождении в нетрезвом состоянии не действует по причине труднодоказуемости). Самое интересное в том, что подобные иски в большинстве случаев удовлетворяются, в результате чего "крайним" оказывается последний владелец квартиры — чаще всего абсолютно добросовестный покупатель.
В случае признания сделки недействительной всем расчетам, проведенным в результате продажи квартиры, дается обратный ход. При этом учитываются суммы, указанные в договорах купли-продажи и отражающие остаточную стоимость квартиры. Поскольку эти суммы в соответствии с инфляцией постоянно повышаются, в наибольшем выигрыше оказывается первый продавец квартиры, подавший иск. Возьмем, например, однокомнатную квартиру, которая была продана дважды. Если владелец квартиры (А) продал ее 2 года назад, ему в соответствии с остаточной стоимостью квартиры, предстоит вернуть не более 1 млн руб., а взамен он получит назад саму квартиру. Эту сумму он выплачивает тому, кто купил его квартиру (В). Предположим, что В продал эту же квартиру нынешнему владельцу (С) год назад. В договоре была указана уже иная, проиндексированная сумма — около 5 млн руб. Именно эту сумму В должен вернуть нынешнему владельцу, а ему будет возвращен 1 млн руб. от первого продавца А. В самом незавидном положении оказывается, естественно, С, которому по решению суда нужно будет выселиться из квартиры, получив взамен всего лишь 5 млн руб.
Примечательно, что сегодня среди столичных юристов распространился своего рода бизнес, который строится на соглашении с прежними владельцами квартир. В случае выигрыша юристом дела по расторжению сделки прежний владелец продает квартиру повторно, после чего юрист получает часть прибыли (иногда вознаграждение доходит до 60% от рыночной цены жилья).
А недавно произошел и вовсе беспрецедентный случай. Хозяйке квартиры понадобилась значительная сумма денег для дочери — на срочную и очень дорогую операцию, которая действительно была проведена, что подтверждено различными справками. Для получения этой суммы пришлось продать квартиру. Затем бывшая хозяйка квартиры обратилась в суд с просьбой о расторжении сделки по причине того, что на момент подписания договора она находилась в стесненных обстоятельствах и не имела иного выхода из положения, помимо продажи квартиры. Самое интересное, что и этот иск был удовлетворен, а покупателю вернули деньги, указанные в договоре купли-продажи — в несколько раз меньше реально выплаченной суммы.
Есть и еще одна причина, по которой риэлтеры вынуждены тщательно проверять предысторию квартиры. Если в процессе приватизации и последующей продажи квартиры были ущемлены права проживающих в ней несовершеннолетних детей, сделке также может быть дан обратный ход. Ущемлением прав считается несколько ситуаций — если на полученные от продажи средства было приобретено другое жилье и дети не были включены в число собственников, а также если на новом месте жительства на ребенка приходится меньшая площадь по сравнению с прежним жильем. Обычно такие истории происходят в том случае, если квартира продавалась одним из родителей, в то время как другой родитель в квартире не проживал. Этот второй родитель и подает иск о расторжении сделки на основании ущемления прав своих детей.
В сокрытии цен сделок виновата налоговая система
Причиной возникновения описанных выше ситуаций является значительное расхождение между рыночной стоимостью квартир и теми суммами, которые указываются в договорах купли-продажи. Несмотря на смягчение налогового пресса в отношении продавцов квартир (в подлежащий налогообложению годовой доход продавца сегодня включается лишь сумма превышения продажной цены над 5000 минимальных зарплат), в договорах купли-продажи по-прежнему указывается не истинная цена сделки, а сумма, указанная в справке БТИ. Сегодня нотариусы в обязательном порядке передают все зарегистрированные договоры купли-продажи недвижимости в налоговую инспекцию, которая проявляет к покупателям квартир повышенный интерес. А далеко не каждый покупатель в состоянии документально подтвердить тот факт, что с суммы, на которую приобретается квартира, уже был заплачен подоходный налог.
Когда квартира поступает в риэлтерскую фирму на продажу и находится покупатель, фирма начинает проверять юридическую чистоту всех совершенных с ней сделок. Так, если владелец продал ее и выехал в другой город, риэлтеры проверяют факт прибытия его на место, указанное в листке убытия. В ряде случаев это удается узнать по телефону, но иногда приходится даже выезжать на место, чтобы выяснить, в каких условиях проживает продавец, и оценить вероятность подачи иска о расторжении сделки. Так, специалисты фирмы "Новый город" рассказали, что совсем недавно их сотруднику пришлось с этой целью отправиться в Ульяновск. Если все оказывается благополучно, оформляется договор купли-продажи. Если же, например, продавец не прибыл на место, покупателю рекомендуется отказаться от сделки, поскольку сам этот факт является поводом для возбуждения уголовного дела, и на квартиру может быть наложен арест.
Риэлтерам приходится устанавливать также, не были ли в прошлых сделках ущемлены права детей. Отдельной проверки заслуживает вопрос, не находится ли квартира под арестом. Дело в том, что сведения из судов об аресте квартир поступают в районные БТИ со значительным опозданием, и за это время квартира может быть срочно продана владельцем по демпинговой цене. Предложенные к продаже квартиры, стоимость которых явно занижена, проверяются особенно тщательно. Сегодня фирмы, стремящиеся работать добросовестно и максимально обеспечить юридическую чистоту сделки, вынуждены получать сведения о квартире самыми разными путями — от получения официальных справок до приватной беседой с участковым.
Как рассказали сотрудники фирмы "Новый город", им приходится 1-2 раза в месяц отказываться от сделок, потому что квартира когда-то была задействована в сомнительных операциях, а срок исковой давности по ним еще не истек. Учитывая объем совершаемых на московском квартирном рынке сделок (порядка 10 тыс. в месяц), а также то, что большинство из них заключается без надлежащей проверки, можно сказать, что под квартиры закладывается "мина замедленного действия". Покупатели еще не до конца осознают опасность сложившейся ситуации и, стремясь сэкономить на посреднических, заключают сделки на свой страх и риск. Однако риск слишком велик.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ