До недавнего времени казалось, что после выхода в свет распоряжения Юрия Лужкова "О капитальном ремонте, реконструкции и дальнейшей эксплуатации высотных зданий по ул. Новый Арбат", судьба четырех административных высоток на Новом Арбате решена окончательно и бесповоротно. Однако на днях в Ъ попало любопытное распоряжение Москомимущества #174, подписанное его председателем, о продаже дома #21 (первая "книжка" от Садового кольца) в собственность банку "Аэрофлот" за $140 млн. С одной стороны, вызывает восхищение крупный коммерческий успех московских властей, но с другой, это решение вызывает искреннее удивление, поскольку дом полон арендаторов, которые в случае приватизации здания вроде бы обладают "правом первой ночи".
В соответствии с разработанным на сегодняшний день проектом реконструкции и эксплуатации "книжек" на Новом Арбате (Ъ писал об этом проекте в июле прошлого года), его осуществлением занимается специально созданное для этой цели АО "РЭНА", учредителями которого являются Москомимущество (42% акций) и ряд московских коммерческих структур. Однако за прошедшие со времени выхода распоряжения о реконструкции калининских высоток полгода у московских властей созрел альтернативный вариант возможного обновления Нового Арбата. Например, с помощью продажи зданий в собственность различным коммерческим структурам. Первой ласточкой стало вышедшее распоряжение Москомимущества о продаже дома #21 по Новому Арбату в собственность банку "Аэрофлот".
Вызывает недоумение уже то, что документ о продаже здания в собственность выпустил именно комитет по управлению имуществом, тогда как, в соответствии с московским законодательством, это прерогатива исключительно Фонда имущества и правительства Москвы. Не менее удивителен тот факт, что дом продан вместе с арендаторами. В здании их сейчас примерно 65. С законными арендаторами заключены законные договора аренды, они имеют преимущественное право выкупа занимаемых площадей. Многие уже подали документы на выкуп, однако в свете новых событий неизвестно, будут ли их требования удовлетворены.
В результате ситуация вокруг новоарбатских высоток складывается весьма неоднозначная. С одной стороны (в случае если распоряжение комитета будет иметь в дальнейшем юридическую силу или за ним последует распоряжение московского правительства), городской бюджет в течение 1995 года должен получить $140 млн (более $3000 за 1 м2 — максимальная цена, зарегистрированная на сегодняшний день на первичном рынке нежилых помещений в Москве). Это ни много ни мало годовой валютный бюджет Москвы. Справедливости ради следует отметить, что продажа по такой цене здания, реальная стоимость которого в 2,5 раза меньше, сможет, бесспорно, решить много текущих проблем городского бюджета.
С другой стороны, покупатель, заплатив такую сумму, вряд ли окунется с головой в реконструкцию, которая требует еще не менее $40 млн. Банк, каким бы щедрым он ни был, будет пытаться вернуть вложенные средства. Скорее всего, после окончательного урегулирования ситуации с правопреемственностью новый владелец попытается перезаключить договоры с нынешними арендаторами здания, предложив им ставку не менее $3000 за 1 м2 в год. Однако, в соответствии с существующим законодательством, смена собственника не влечет расторжения договора аренды и изменения его условий. Законный арендатор вправе требовать обоснования повышения арендной платы. Поэтому арендаторы, имея на руках договор аренды с Москомимуществом на определенный срок, где указаны совершенно другие ставки аренды, скорее всего, ответят отказом на такое предложение. Разговор об увеличении ставок аренды можно вести лишь в случае уже реконструированных площадей.
Кроме того, по мнению специалистов, провести комплексную реконструкцию в условиях, когда у зданий разные владельцы, будет достаточно сложно. Ведь все высотки объединены общей сетью инженерных коммуникаций, необходимость восстановления которых, собственно говоря, и стала причиной возникновения проекта реконструкции Нового Арбата.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА