Для одних компаний кризис ликвидности означает конец бизнеса, другим, наоборот, открывает возможности новых заработков. Учитывая это, партнер и исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko СЕРГЕЙ РЯБОКОБЫЛКО советует не отказываться от покупок иностранной недвижимости, но не торопиться с ними.
— Что вы советуете своим клиентам: покупать подешевевшую иностранную недвижимость или еще подождать?
— Коррекция, которая произошла на фондовом рынке, когда компании потеряли в цене 50% и более, еще не достигла рынка коммерческой недвижимости. Конечно, жилой сектор, напрямую связанный с покупательской способностью населения, уже ощутил на себе кризис. Сектор коммерческой недвижимости эта волна накроет позже: из-за существующих долгосрочных договоров аренды столь стремительной реакции здесь быть просто не может. Стоит выдержать паузу как минимум полгода: рынок ожидает переоценка активов.
— Рынки каких стран кажутся вам наиболее инвестиционно привлекательными с учетом кризиса?
— Азиатские, но опять же настоятельный совет — ждать шесть--девять месяцев. Есть страны, где уже сейчас можно закрыть выгодные сделки: интересно сыграть на существенном колебании валют, наблюдающемся последние несколько месяцев в мире. Например, южнокорейская вона сейчас находится на уровне 1998 года к иене и доллару, что делает именно сейчас приобретения в Южной Корее очень выгодными, если вы располагаете средствами в американской или японской валюте. При этом на рынке офисной недвижимости Сеула уровень вакантных площадей составляет всего 0,5%. Это не 25-30%, как на некоторых мировых рынках. Даже учитывая охлаждение экономики и, как следствие, снижение спроса на площади, из-за отсутствия перепроизводства офисной недвижимости ставки аренды в Сеуле практически не должны падать.
— Значит, стоит поспешить в Сеул?
— Сложность сегодняшнего положения в том, что даже столь интересная ситуация для инвестирования, какая сложилась в Сеуле, в условиях грядущих изменений может оказаться абсолютной невыгодной. Последние два месяца на рынке все чаще звучит слово "дефляция" как один из основных рисков. Пока, учитывая изменения курса валют, а также показатели доходности активов, которые были характерны для рынка в последние пять--десять лет, сделка с покупкой недвижимости в Сеуле привлекательна. Но что если глобальная экономика пойдет именно в сторону дефляции? Тогда говорить о покупке сеульских офисов, пусть и с возможностью сыграть на разнице курсов, не совсем правильное решение. Сегодня часть инвесторов находятся в поиске подобных рынков дисбаланса, на которых можно заработать. Пока, чтобы стимулировать спрос и избежать риска дефляции, правительства многих стран снижают учетные ставки. Во вторник на 75 базисных пунктов были снижены ставки в Австралии. Это означает, что пока серьезной корректировки доходности сбалансированного портфеля недвижимости (в Австралии сейчас 5-7% годовых) ждать не стоит, но из-за высоких рисков дефляции ситуация может кардинально измениться. Поэтому пока совет один — выдержать паузу.
— Вы ничего не говорите про Европу.
— Пока не очень понятно, какое влияние окажет кризис на экономику стран Евросоюза. Уже очевидно отсутствие роста экономики Франции и Испании, в Англии наблюдается очевидная рецессия. К тому же беспокойство вызывают рынки, где наблюдается высокий показатель свободных площадей или где финансовый сектор является основой для экономики. Пример — Лондон. Очевидно, что те потери персонала, которые сегодня несут банки, скажутся на заполняемости лондонских офисов. Только в Нью-Йорке ожидается увольнение 200 тыс. человек, так или иначе связанных с финансовым сектором. Если все это переводить на квадратные метры, у нас есть ожидание, что произойдет коррекция арендных ставок: именно в этих столицах они пойдут вниз. В третьем квартале 2007 года уровень вакантных площадей на Манхэттене составлял 5,7%, сегодня это уже 7,4%. К тому же мы не видим такого интересного колебания курса евро к доллару, какой наблюдается на азиатских рынках. Впрочем, и в Европе есть перспективные страны. Среди них Болгария — этот рынок практически пустой, что при существующем спросе на площади делает его даже в период кризиса инвестиционно привлекательным. Инвесторы, в частности американские девелоперы, продолжают искать здесь проекты для дальнейшего развития.
— Как оценивать недвижимость для сделки, если перспективы рынка туманны?
— Те, кто уже пережил не один кризис, в ситуациях, когда сложно прогнозировать будущее рынка, стараются отталкиваться от восстановительной стоимости объекта. Она основывается на двух компонентах — стоимости строительства и цене земли. Если приобретать объект ниже восстановительной стоимости, то, когда рынок выправится, практически во всех ситуациях покупатель окажется в выигрыше. Стоит также отталкиваться от худшего из возможных сценария развития экономики и выбранного сектора.