В середине 1994 года риэлтерские фирмы Москвы обратили внимание на резкое увеличение в общем объеме операций купли-продажи так называемых "двойных" сделок. Все большее число клиентов обращалось к риэлтерам с целью одновременной продажи своей квартиры и покупки другой. Однако существующая система прописки создавала трудности для проведения таких сделок. Свой способ преодоления этой проблемы предлагает ряд риэлтерских фирм, которые реализуют подобные сделки на основе существующего механизма обмена приватизированных квартир.
Известно, что сегодня для продажи квартиры необходимо из нее выписаться, а чтобы выписаться, нужно предъявить в паспортном столе справку с места будущей прописки. Именно в этом главное препятствие к реализации двойных сделок. Человек, желающий продать квартиру и на полученные средства купить новую, встречается с непреодолимым препятствием, поскольку должен сначала купить квартиру, а затем продать старое жилье. Исключение составляют лишь люди, имеющие в Москве родственников, к которым можно прописаться на время. Если же человек выпишется в другой город за пределами Подмосковья (справку о выписке за границы Московской области получить, как известно, не проблема), он автоматически потеряет московскую прописку. Ситуация кажется неразрешимой.
В прошлом году попытку найти выход предприняла "Ривьера", а недавно несколько более усовершенствованный метод предложила компания "ЭМИСпро". Вот какова схема "Ривьеры". Клиент, желающий приобрести взамен своей квартиры жилье большей площади, должен обратиться в фирму, внести залог в $1000 и сумму доплаты (разницу между ценой предполагаемой новой квартиры и старой). Оценка стоимости обеих квартир проводится сотрудниками фирмы и согласовывается с клиентом. После этого фирма приступает к поиску подходящей квартиры. Когда объект найден и получено согласие клиента, фирма берет в банке кредит (на сумму разницы между стоимостью этой квартиры и размером доплаты, внесенной клиентом) и покупает квартиру на свое имя. После этого между фирмой и клиентом заключается договор мены квартир, по которому старая квартира переходит в собственность фирмы, а затем продается. Из полученных от продажи средств возвращается кредит банку. А в соответствии с договором мены клиент может прописаться уже в новую квартиру.
С точки зрения фирмы организация двойной сделки через договор мены выглядит значительно сложнее, чем обычное посредничество. Действительно, приходится вкладывать в операцию собственные средства или брать кредит в банке, что увеличивает требования к точности оценки недвижимости, а также вынуждает фирму поторопиться с продажей полученной в результате договора мены квартиры. Тем не менее предлагаемая услуга пользуется достаточно большим спросом.
Новшество, привнесенное в эту схему компанией "ЭМИСпро", состоит в том, что клиент может выплачивать разницу между старой и новой квартирой постепенно. Схема агентства также рассчитана на тех, кто не имеет возможности выписаться куда-либо на время продажи старой квартиры и приобретения новой. На первом этапе клиент должен внести 25% от разницы стоимости квартир. После получения кредита в банке на покупку квартиры и ее выкупа она оформляется на доверенную фирму (фирму-гарант). После этого покупатель выплачивает ежемесячно часть суммы доплаты за квартиру и проценты по кредиту. Причем начисление процентов производится не на сумму разницы между новой и старой квартирами, а на всю стоимость квартиры. Ведь старая квартира остается в собственности клиента до окончательного расчета по кредиту. После того как клиент выплатит всю разницу между стоимостью квартир и проценты по кредиту, заключается договор мены между клиентом и фирмой-гарантом, в чьей собственности находится купленная квартира. В соответствии с этим договором клиент прописывается в новую квартиру.
Заметим, что подобные услуги на квартирном рынке возникли явно не от хорошей жизни: проблема прописки серьезно сдерживает развитие рынка. В то же время, поскольку прописку в Москве пока никто отменять не собирается, эта схема может просуществовать еще долгое время.
ГРУППА НЕДВИЖИМОСТИ