На земельном рынке Подмосковья за прошедший месяц специалисты не отмечают значительных изменений конъюнктуры. По-прежнему наибольшим спросом пользуются земельные участки под индивидуальное строительство, расположенные недалеко от Москвы. Постоянно увеличивается спрос на средние по площади участки (12-20 соток). За исключением Рублево-Успенского, Ленинградского, Калужского и Пятницкого шоссе этот спрос практически полностью удовлетворяется.
Несколько вырос объем предложения индивидуальных земельных участков в ближайшем Подмосковье, однако их качество (отсутствие коммуникаций и живописного пейзажа) не дает основания считать их конкурентоспособными на рынке.
Земельный рынок Подмосковья практически затоварен. Особенно это касается земельных участков дальше тридцати километров от МКАД. Большой объем предложения таких участков прежде всего связан с деятельностью местной администрации, которая в этом году начала активную распродажу земли. И хотя зачастую назначаемые цены в полтора-два раза выше сложившихся в этой местности рыночных цен, покупатели предпочитают приобретать земельные участки у государства, нежели рисковать, имея дело с представителями вторичного рынка.
Как показали результаты анализа земельного рынка Московской области, именно районная администрация сегодня искусственно увеличивает стоимость земельных участков в дальнем Подмосковье. По прогнозам экспертов, такая ситуация, несмотря на большое предложение земли частными лицами, будет сохранятся довольно долго: земли в распоряжении местных органов власти достаточно, а деньги в местный бюджет требуются постоянно.
На вторичном же рынке дальних участков большая часть сделок заключается без участия риэлтерских фирм, которым невыгодно заниматься такой деятельностью из-за низких комиссионных и больших затрат на проведение сделки. Эта часть земельного рынка будет стагнировать до тех пор, пока ею не начнут активно заниматься риэлтерские фирмы, обеспечивающие надежность сделок купли-продажи и тем самым способные привлечь покупателей, а значит — увеличить спрос и оживить рынок.
Что касается ближнего Подмосковья, то здесь, как отмечают специалисты риэлтерских фирм, покупательская активность начинает постепенно увеличиваться. За последние 3 недели количество совершаемых сделок увеличилось на 8-10%. Такая цифра для этого времени года в общем-то невелика, но риэлтеры смотрят на в будущее с оптимизмом, не без оснований предполагая, что основная работа по продаже участков им еще предстоит, поскольку спрос на землю активизируется непосредственно перед началом строительного сезона. По их прогнозам, покупательская активность достигнет максимума в первой половине апреля и не уменьшится до конца мая. Как предполагают риэлтеры, к этому времени спрос несколько сместится в сторону участков большей площади — первые признаки такой тенденции появляются уже сейчас. Если раньше покупателям было достаточно 6-12 соток, то сейчас они стремятся приобретать участки по 15-20 соток. Причина здесь в том, что покупатели приобретают сейчас земельные участки в ближайшем Подмосковье в основном не для летнего отдыха, а для постоянного проживания в загородном коттедже.
В зависимости от спроса на участки разной величины меняется и стоимость сотки. В участке площадью 6 соток она на 10-20% меньше, чем в аналогичном площадью 15 соток. Если же площадь участка более 20 соток, стоимость сотки вновь начинает падать.
Объем предложения земли в ближнем Подмосковье в последнее время вырос. Однако при более детальном рассмотрении участков становится ясно, что их качество не сможет привлечь покупателей. Практически нигде не проработан вопрос подведения коммуникаций, да и живописными места не назовешь. Основными продавцами таких участков, как правило, являются колхозы, которым не хватает денег на очередную зарплату своим работникам, либо администрации районов, выставляющие на рынок "поля".
Поэтому, разумеется, предлагаемые участки, хотя и находятся в ближайшем пригороде, для коттеджной застройки практически непригодны. Необходима предпродажная подготовка, которая требует помимо значительных капитальных затрат еще и времени — от двух месяцев до полугода. По подсчетам специалистов фирмы "МиКо", подведение минимально необходимых коммуникаций (газ, электричество и водопровод) обходится, в зависимости от удаления от централизованных инженерных сетей, в $3000-9000 на 15-соточный участок.
Участки без коммуникаций совсем непривлекательны для частных лиц, которые и являются основными покупателями. Поэтому цены на такую землю (индивидуальные участки или крупные гектарные массивы) даже и в ближайшем пригороде, по мнению риэлтеров, будут в течение трех-четырех месяцев достаточно стабильны — $300-1500 за сотку. Исключением является Рублево-Успенское направление, где полный набор коммуникаций достаточно просто подвести к любому участку.
В связи с тем что в Московском регионе пока нет структур, которые занимаются предпродажной подготовкой земли, спрос удовлетворяется исключительно за счет участков, которые прирезаются к существующему поселку и, значит, имеют практически полный набор коммуникаций.
Однако объем предложения участков с коммуникациями всегда невелик. И увеличение спроса на землю под строительство коттеджей прежде всего приведет к росту цены на участки вокруг обустроенных поселков. По мнению экспертов, она может возрасти за ближайшие два-три месяца на 8-12%.
ВЛАДИМИР Ъ-ЯХОНТОВ