Реконструкцию центра города столичное правительство считает одной из своих важнейших задач. Для решения этой проблемы ставятся и конкретные сроки — работы должны быть закончены к 1997 году, когда Москве исполнится 850 лет. Так как до городского праздника осталось всего 2,5 года и времени на реконструкцию в обрез, власти пытаются придать процессу новый импульс. Вместо ожидаемых льгот инвесторам было решено усовершенствовать систему оформления инвестиционных контрактов, благодаря чему инвесторы смогут теперь сэкономить массу времени, а значит, и денег.
Инвестиционный контракт как право на реконструкцию
Первые инвестиционные контракты в Москве были заключены еще в 1992 году, однако сама система контрактов складывалась в течение всего следующего года. Она строилась на заключении между городом и инвестором, пожелавшим принять участие в реконструкции, определенного соглашения. Наиболее распространена была следующая схема: после заключения контракта инвестор получал право на реконструкцию объекта, то есть на вложение в него денег, правительство же со своей стороны гарантировало, что по окончании реконструкции инвестор получит право собственности на определенную часть недвижимости.
Нужно отметить, что большинство так называемых инвесторов, заключивших в то время контракты, поняло эту систему по-своему. А именно — как появление недвижимости в центре Москвы, которую можно взять, закрепить за собой на какое-то время. Что делать с ней — там видно будет. У многих из них не было ни разработанного бизнес-плана, ни денег, ни возможности получить кредит под реконструкцию, и они надеялись на то, что само по себе наличие объекта способно привлечь настоящих инвесторов, с помощью которых можно будет и объект реконструировать, и для себя что-то получить. Но все оказалось не так просто. А поскольку срок, отводимый на реконструкцию, обычно исчисляется годами, то о количестве занявших такую позицию фирм стало известно не сразу.
Первые тревожные сигналы стали поступать в 1994 году. Так, к концу первого квартала было заключено порядка 450 контрактов (700-750 зданий), но реально работы проводились лишь по каждому четвертому. Причин этого было несколько. Главная заключалась в слабой взаимной ответственности инвесторов и правительства. Так, в контрактах не был проработан механизм контроля за ходом реконструкции и ответственности за невыполнение взятых на себя обязательств. Это позволяло инвесторам безбоязненно закреплять за собой здания и годами не вести никаких работ. В итоге объекты не просто ветшали, а активно разворовывались, в то время как инвестор искал деньги на реконструкцию (часто безуспешно).
В то же время сама система контрактов не позволяла инвесторам использовать недвижимость для получения средств на проведение реконструкции. Поскольку право собственности на объект переходило к инвестору лишь по окончании работ, объект нельзя было заложить в банке для получения кредита. Поэтому поиск денег для многих организаций представлял собой действительно сложную задачу. Кроме того, любой юридически грамотный инвестор сознавал, что контракт с правительством Москвы не является правовым документом, а потому абсолютных гарантий перехода прав собственности на объект по окончании реконструкции нет. Только договор купли-продажи объекта или свидетельство о собственности способны обеспечить инвестору полную юридическую защиту своих прав на объект. Что же касается контрактов, то они, безусловно, хороши, но лишь при нынешнем столичном правительстве. А согласитесь, не очень-то уютно чувствуешь себя, вкладывая миллионы долларов в объект, который тебе не принадлежит.
И последний момент — бюрократический. Известно, что инвесторам, работающим по контрактам, приходилось дважды проходить весьма утомительную процедуру, связанную с оформлением документов. Первый раз — при заключении контракта, на что уходило порядка полугода. Соответственно начало инвестиционного процесса отодвигалось на этот срок. По имеющимся сведениям, сегодня около 120 контрактов "зависли" на согласованиях в различных ведомствах. Второй раз процедура оформления осуществляется при получении прав собственности после завершения реконструкции (на это нужно не меньше трех месяцев). И на протяжении этого времени уже готовый к реализации объект не мог быть продан конечному покупателю, а инвестор, соответственно, не мог вернуть средства, вложенные в реконструкцию.
В дело пошли заселенные дома
Первый шаг к тому, чтобы преодолеть сложившуюся ситуацию, был сделан в мае прошлого года, когда вышло постановление #435 о конкурсах на право заключения инвестиционных контрактов. Смысл его состоял в том, чтобы отдавать объекты на реконструкцию не первой попавшейся фирме, назвавшей себя инвестором, а на конкурсной основе. При этом изменялись и условия заключения контрактов. Во-первых, была введена система опционов, то есть за право заключения контракта надо было платить. Во-вторых, фирма-инвестор должна была предоставлять банковские гарантии на завершение реконструкции.
Осенью 1994 года правительство издало новый документ — постановление #774. Он содержал список из более чем 1000 зданий, которые включались в процесс реконструкции. Причем большинство объектов представляло собой дома, в которых проживали люди. А поскольку такие объекты не могли реконструироваться по старой схеме, была введена новая. А именно: инвестор, взявший на реконструкцию такой "отягощенный" дом, должен был расселить его на свои средства и лишь затем реконструировать. Поскольку это увеличивало затраты почти вдвое, по окончании контракта инвестор получал в собственность здание целиком. Кроме того, учитывая сложность работы с жильцами и пытаясь заинтересовать инвесторов, в контрактах по нескольким объектам в качестве эксперимента власти оговаривали условие передачи прав собственности на объект сразу после отселения жильцов, то есть до начала строительных работ.
В начале 1995 года получение зданий в собственность до окончания реконструкции стало доступнее — постановление #81 предоставляло такую возможность для всех инвесторов, но под банковские гарантии. Кроме того, постановление дало префектурам дополнительные возможности в определении взаимоотношений с инвесторами. В контрактах теперь можно устанавливать достаточно жесткие санкции по отношению к инвестору, не выполняющему взятые на себя обязательства.
Процедуры упрощаются
С приближением 850-летия Москвы московские власти решили дать новый импульс процессу реконструкции центра. На состоявшемся на прошлой неделе координационном совете по этому вопросу было объявлено о готовящихся изменениях в сфере инвестиционных контрактов. Прежде всего, еще раз было объявлено, что финансовых послаблений инвесторам ждать не стоит, то есть в ближайшее время пересмотра схемы "50 на 50" не ожидается. Тем не менее правительство пытается увеличить привлекательность контрактов для инвесторов.
Во-первых, в ближайший месяц будет изменена сама процедура заключения инвестиционных контрактов. К выставлению объекта на конкурс будет готовиться целый пакет документов, и после объявления результатов конкурса (то есть имени победителя) контракт можно считать практически заключенным. По мнению специалистов, это позволит сократить полугодовую процедуру согласования до нескольких недель. Во-вторых, в Москомимуществе сейчас готовится документ, который определит порядок оформления прав собственности на недвижимость после реконструкции. В частности, вводится акт о выполнении обязательств по инвестиционному контракту, и по этому документу право собственности на объект будет оформляться автоматически. В-третьих, окончательно разобрались с землей. Инвесторы, участвующие в реконструкции, за землю под зданием платить не будут (своими инвестициями они и так сделали достаточный вклад в городскую казну). Но это касается только земли непосредственно под объектом, присоединенный дополнительно участок уже надо будет выкупать.
Кроме этого, в ближайшее время в сфере реконструкции грядут весьма интересные события. Порядка 40 объектов будут отобраны у нерадивых инвесторов, которые так и не удосужились начать реконструкцию. Эти объекты впоследствии будут выставлены на конкурсы. А если учесть, что два года назад заключались контракты только на самые "сладкие" объекты, можно ожидать немалый интерес к подобным конкурсам.
ЕЛЕНА Ъ-НОВОМЛИНСКАЯ, АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН