Малая приватизация в Москве приблизилась к своему завершающему этапу — выкупу трудовыми коллективами арендованного имущества и помещений. Если в установленный срок помещения не выкупаются, то, в соответствии с законом о приватизации, они выставляются Фондом имущества Москвы на открытые торги — тендеры, конкурсы, аукционы. Разумеется, это прибавляет проблем имущественным властным структурам и затягивает малую приватизацию в Москве. Попытку изменить ситуацию предприняла Финансово-промышленная корпорация "Рескор" совместно с Финансовой группой "Инто": при поддержке властных имущественных структур они разработали программу выкупа объектов малой приватизации, позволяющую ускорить ее и пополнить новыми объектами вторичный рынок нежилых помещений Москвы.
Хотя московские власти объявили о стопроцентной малой приватизации в Москве (приватизации объектов розничной торговли, общепита и социально-бытового назначения), до ее завершения пока еще очень далеко. Первый этап приватизации, акционирование, практически все трудовые коллективы прошли. Однако второй этап, выкуп акционерами арендованного имущества и помещений, удалось завершить не всем — в настоящее время помещения выкупили не более 10% предпринимательских коллективов. Даже несмотря на то, что для них Фонд установил льготные расценки на выкуп — порядка $100-200 за 1 м2, большинство предприятий не могут "освоить" этих сумм. Да и далеко не каждый трудовой коллектив сегодня способен управлять полученной недвижимостью.
В результате сейчас насчитывается более 500 предприятий, у которых подошел срок выкупа и которые не могут выкупить свои объекты. При этом, учитывая очень специфическую структуру спроса на подобного рода объекты, Фонд имущества не сможет достаточно быстро реализовать эти помещения и через конкурсы и аукционы. Попытку решить эту проблему предприняли при поддержке имущественных властных структур московские коммерческие структуры — финансово-промышленная корпорация "Рескор" совместно с финансовой группой "Инто". Они разработали новую программу выкупа объектов малой приватизации в Москве.
Суть ее в следующем. Фирма "Рескор", специализирующаяся на операциях с нежилой недвижимостью, оценивает выкупную стоимость подлежащего выкупу объекта и перспективы его дальнейшей реализации на вторичном рынке. После этого при помощи банковских структур осуществляется выкуп помещения. После оформления выкупа в Фонде коллектив, получивший кредит под залог недвижимости, становится собственником помещения. В дальнейшем "Рескор" находит покупателя на вторичном рынке. Разница между рыночной и выкупной ценой объекта составляет прибыль банка и риэлтерской фирмы. При этом коллектив предприятия получает "откупные", сумма которых в каждом случае оговаривается отдельно. В основе реализации программы лежит "ноу-хау" ее участников — система юридических договоров, в соответствии с которыми банк предоставляет кредиты как предприятию — юридическому лицу, так и каждому акционеру в отдельности.
Эта схема выгодна для всех участников сделки: бюджет получает средства за выкуп объектов, а доход риэлтерской фирмы и банков больше прибыли, получаемой за тот же срок, например, от финансовых операций. Ведь рыночная продажная цена объекта на вторичном рынке значительно превышает льготные выкупные цены. Трудовой коллектив получает определенную сумму денег, тогда как при продаже объекта с аукциона он не получает ничего. И наконец, у помещения появляется реальный собственник, который сможет поддерживать его в нормальном состоянии.
Разумеется, не всякий объект может быть реализован таким образом — риэлтерская фирма берется только за те объекты, которые гарантированно ликвидны на вторичном рынке и могут быть перепрофилированы. (Как показала практика, около 80% всех выкупленных помещений в дальнейшем сменяют свое назначение.) Кроме того, для риэлтерской фирмы представляют интерес только те объекты, приватизация которых была проведена юридически "чисто" и в отношении которых не возникнет "старых" имущественных претензий.
Наиболее плачевна ситуация с объектами социально-бытового назначения (парикмахерскими, ателье, комбинатами бытового обслуживания). С одной стороны, предпринимательские коллективы не в состоянии выкупить занимаемые площади за неимением средств (подобные предприятия сегодня, как правило, нерентабельны). С другой стороны, Фонд имущества, выставляя такие помещения на торги, также не сможет их реализовать, во всяком случае в короткие сроки — на такие объекты на рынке, как правило, нет спроса, поскольку они не подлежат перепрофилированию из-за своего важного значения в городской инфраструктуре. Разумеется, и для риэлтерских и банковских структур эти объекты не представляют интереса. Поэтому так называемая бытовка скорее всего "повиснет в воздухе" до тех пор, пока либо найдутся покупатели, либо будут изменены условия ее использования.
По словам специалистов корпорации "Рескор", в среднем полное проведение сделки — выкуп помещения на первичном рынке и дальнейшая его перепродажа на вторичном — занимает от 3 до 6 месяцев. Объясняется это не только длительностью оформления во всех "имущественных" инстанциях, но и сложным юридическим сопровождением сделки — риэлтерская фирма обязана брать на себя гарантии перед покупателем за правильность проведенной приватизации объекта с законодательной точки зрения. А это не всегда легко, поскольку абсолютно "чисто" приватизированных объектов сейчас очень немного, да к тому же имеющаяся в имущественных властных структурах информация об объектах приватизации не всегда достоверна.
По мнению экспертов Ъ, предложенная схема сможет отчасти решить проблему выкупа недвижимости приватизированными предприятиями. Кроме того, на вторичном рынке появится много дополнительных площадей — что, впрочем, не повлияет, по оценкам специалистов, на существующий уровень цен на нежилую недвижимость. Однако останется невыкупленной довольно солидная доля объектов, которые не представляют реального интереса для покупателей и реализация которых потребует от властей создания новых механизмов управления недвижимостью.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА