Управляющая компания "Финам менеджмент" (входит в инвестхолдинг "Финам") меняет структуру активов закрытого паевого инвестфонда недвижимости (ЗПИФН) "Финам — Капитальные вложения". Из-за финансового кризиса, который может вызвать снижение арендных ставок на 30%, "Финам" отказывается от сделок с офисами, складами и торговыми помещениями, зато будет скупать сельхозугодья, стоимость которых, как считают в компании, будет только расти.
УК "Финам менеджмент" намерена наращивать портфель активов ЗПИФН "Финам менеджмент" за счет приобретения сельхозугодий, рассказал директор департамента недвижимости УК Алексей Гарюнов. "Компания не будет покупать объекты коммерческой недвижимости. На этом рынке из-за финансового кризиса может наступить стагнация ставок аренды, что отрицательно скажется на доходности нашего закрытого паевого инвестфонда",— объяснил он. В отличие от коммерческой недвижимости, сегодня сельхозугодья за пределами Подмосковья недооценены, полагает директор по продажам девелоперской компании "Европа инвест" Анна Шишкина. По ее данным, текущая стоимость земли сельхозназначения, например, в Краснодарском крае в среднем составляет $19 тыс. за 1 га, в Липецкой области — $15 тыс. за 1 га. "В течение пяти лет их рыночная стоимость удвоится",— прогнозирует эксперт.
ЗПИФН "Финам — Капитальные вложения", чья нынешняя стоимость чистых активов, по данным Investfunds, составляет 639,857 млн руб., был сформирован в 2006 году. По данным на 29 августа, стоимость пая составляла 136,1 тыс. руб., увеличившись с начала года на 24,5%. В структуре активов ЗПИФН "Финам — Капитальные вложения" всего один объект — комплекс на 1,5 тыс. кв. м на Варшавском шоссе в Москве. Большая часть портфеля (70%) приходится на сельхозугодья: фонд владеет более 7,8 тыс. га в Липецкой, Ростовской областях, Краснодарском и Алтайском краях.
Отказ УК от приобретения коммерческой недвижимости можно объяснить тем, что лопается мыльный пузырь, который девелоперы надули еще до кризиса, считает гендиректор управляющей компании "Капиталъ ПИФ" Роман Шемендюк. "Компании брали деньги для строительства в российских банках под 11-12% годовых, надеясь продать готовый объект иностранным инвестфондам. Те, в свою очередь, брали кредиты в западных банках под 7% годовых, инвестировали здесь в коммерческую недвижимость под 12% годовых и зарабатывали легкие деньги",— объясняет эксперт. Подобная схема толкала цены вверх, но кризис нарушил привычный ход вещей.
Если в скором времени проблемы с финансированием не разрешатся, арендные ставки в офисах, торговых центрах и складских помещениях могут снизиться на 10-15%, подтверждает опасения УК "Финам менеджмент" управляющий директор консалтинговой группы "НЕО Центр" Михаил Ильин. "Некоторые московские застройщики уже заложили в свои бизнес-планы на будущий год возможное снижение арендных ставок на 30%",— признается один из девелоперов.
В отличие от УК "Финам менеджмент", опрошенные "Ъ" управляющие компании пока не собираются отказываться от покупки коммерческих объектов. По данным Investfunds, стоимость чистых активов всех ЗПИФН достигает 268,3 млрд руб. Около 10-20% сделок по купле-продаже на рынке недвижимости осуществляется через паевые фонды, подсчитал заместитель гендиректора управляющей компании "Югра Финанс" Андрей Пашков. По его словам, совокупная доля коммерческой недвижимости в портфелях всех сформированных ЗПИФН составляет почти 40%.
Представители управляющих компаний не могут прийти к единому мнению, спровоцируют ли проблемы с ликвидностью, которые испытывают девелоперы, массовый отток пайщиков из фондов недвижимости. "Сейчас, когда финансовые рынки штормит, недвижимость остается единственным спокойным инструментом инвестирования",— говорит господин Пашков. "Мы еще услышим о замороженных объектах и, соответственно, о погоревших на этом пайщиках",— обрисовывает пессимистичный сценарий Роман Шемендюк из УК "Капиталъ ПИФ".