Развитие коммерческого строительства в Москве сегодня сопровождается созданием цивилизованных форм взаимоотношений между всеми участниками проекта. В первую очередь это касается взаимодействия заказчика и подрядчика. На Западе, как правило, оно осуществляется через компанию, специализирующуюся на строительном менеджменте, либо через архитектора, разрабатывающего проектную документацию и ведущего дальнейшее управление строительством. В российской же строительной практике такие понятия, как "строительный менеджмент" или "компания, управляющая строительством", пока только появляются, и большинство заказчиков даже и не догадывается о необходимости участия такой компании в реализации проекта. Скорее всего, привлечение управляющей фирмы ассоциируется у заказчика с крупными дополнительными затратами, тогда как на самом деле, приглашая "строительного менеджера", заказчик может сэкономить до 25% от общей суммы всех затрат.
Рост коммерческого строительства в Москве и сложившийся уровень цен на московскую недвижимость способствуют тому, что к процессу строительства стали подключаться практически все, кто имеет права на какой-либо участок земли или на нуждающееся в реконструкции здание. И отсутствие у заказчика строительного опыта зачастую приводит его к неоправданным затратам. Это в первую очередь обусловлено тем, что неопытный заказчик, как правило, полностью отдает проект "на откуп" подрядным организациям. Многие подрядчики сегодня организуют на базе собственной компании проектные бюро и таким образом могут предложить полный спектр услуг и сдачу объекта "под ключ". То есть подрядчики сегодня не только подготавливают всю проектную и разрешительную документацию и непосредственно проводят строительство, но и сами себя контролируют, составляя для заказчика смету. При этом предоставление счетов "вдогонку" становится обычным делом, а заказчик практически лишен возможности проверить правильность ценообразования. В результате, как показывает опыт, конечная сумма затрат на осуществление всего проекта превосходит ожидаемую на 25-30%.
Из сложившейся ситуации у заказчика сегодня есть два выхода. Первый — создать собственную компанию, которая будет управлять строительством и осуществлять финансовый контроль. Второй — привлечь к управлению проектом стороннюю фирму, специализирующуюся на строительном менеджменте.
Создание собственной управляющей компании хлопотно и накладно, и поэтому первый вариант целесообразно использовать только если фирма крупная и речь идет о долгосрочных инвестиционных программах. Наиболее выгодным для российских заказчиков, участие которых в строительстве носит временный характер, является привлечение управляющей компании, которая будет контролировать весь процесс реализации проекта. Управляющая фирма способна сэкономить заказчику до 25% общих затрат на строительство, тогда как ее услуги обходятся заказчику значительно дешевле.
Однако, как показало исследование строительного рынка Москвы, число российских компаний, которые начинают осваивать строительный менеджмент, пока невелико. Объясняется это тем, что до недавнего времени на российском строительном рынке функции фирмы-подрядчика и управляющей фирмы не были разделены. Более активны пока на московском рынке иностранные управляющие компании. Практически все крупные проекты коммерческого строительства, осуществляемые в Москве в последнее время, не обходятся без привлечения иностранной строительной компании-менеджера. В основном деятельность такой компании носит консультационный характер, и, как правило, финансовой ответственности за те или иные решения она не несет. Стоимость ее услуг составляет 3-15% от общей стоимости проекта.
Что касается российских управляющих фирм, то в большинстве своем это бывшие строительные и проектные организации. Пока они не берутся за управление крупными проектами, однако их присутствие на рынке уже заметно. Так, одной из первых объявила о своей деятельности на московском строительном рынке в качестве компании-менеджера "Московская ассоциация градостроителей", специализировавшаяся ранее на комплексном градостроительном проектировании. Сейчас компания помимо выполнения проектных работ проводит полный технический и авторский надзор за осуществлением проекта, а также подготовку и проведение тендера на выполнение подрядных работ. По словам специалистов ассоциации, одной из главных задач управляющей строительной компании в условиях российского рынка является финансовый контроль за деятельностью подрядных организаций и проверка сметной документации, предоставляемой заказчику.
Российские менеджеры обходятся сегодня заказчикам несколько дешевле иностранных, при этом распространена практика, когда оплата услуг российских компаний осуществляется по фиксированным расценкам, а не в процентах от общей стоимости проекта.
По мнению специалистов "Московской ассоциации градостроителей", российский строительный менеджмент пока только начинает свое существование, но будущее здесь не за иностранными, а за российскими компаниями, которые лучше адаптированы к российским порядкам и способны более оперативно проводить все необходимые согласования.
С другой стороны, по мнению экспертов Ъ, российским управляющим фирмам пока не под силу проекты, которые реализуются с использованием западных технологий и с привлечением иностранных подрядчиков. Поэтому управление строительством высококлассного жилья и специализированных офисно-торговых комплексов пока привилегия исключительно иностранных компаний.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА