На вторичном офисном рынке Москвы сегодня происходит постепенное увеличение предложения помещений хорошего качества. Правда, пока в структуре предложения помещения среднего и низкого качества по-прежнему преобладают. Цены на нежилые помещения вторичного рынка за прошедший месяц оставались стабильными, тогда как платежеспособный спрос арендаторов несколько повысился — с $200-250 до $300-400 за 1 м2 в год.
Как показал опрос риэлтерских фирм, в настоящее время число их клиентов увеличилось за счет арендаторов, у которых подошел срок выкупа арендуемых помещений. Процедура оформления выкупа сегодня является достаточно сложной, поэтому многие арендаторы предпочитают проведение сделки через риэлтерские фирмы.
Кроме того, риэлтерские фирмы стали оказывать и новую услугу, пользующуюся сегодня спросом, — приватизацию с немедленной продажей приватизированного помещения. Проведение таких "одновременных" сделок сегодня также достаточно хлопотно для арендаторов, поэтому большинство предпочитает обращаться в риэлтерские фирмы.
Ожидавшегося оживления вторичного рынка нежилых помещений в связи с началом выкупа помещений арендаторами на первичном рынке пока не наблюдается. Объясняется это тем, что пока процесс выкупа проходит не столь активно, как предполагалось. Что и не удивительно, поскольку выкупные цены, назначаемые муниципальными структурами, зачастую превосходят рыночные. Так, в центре Москвы стоимость выкупа 1 м2 доходит до $3500, что сравнимо с рыночными ценами помещений хорошего качества на вторичном рынке.
Да и на вторичном рынке сделки по купле-продаже помещений не столь распространены, как сделки по аренде. Что касается продажных цен на нежилые помещения, то, по данным агентства REAL, она осталась на январском уровне и составляет $2500-4500 за 1 м2 за престижные помещения, $1000-2000 за помещения среднего качества и до $1000 за помещения плохого качества. При этом, как отмечают специалисты фирмы, предложение сегодня превышает спрос в среднем на 20-25%.
Однако большинство арендаторов сегодня предпочитает арендовать помещения, а не покупать их. В каталогах различных риэлтерских фирм спрос на аренду помещений превышает предложение в среднем на 15-20%. Что касается структуры спроса и предложения, то, по данным агентства "Миэль", особенно много заявок на помещения общей площадью до 100 м2, тогда как предложение таких помещений на сегодняшний день минимально. Наибольшая доля предложения приходится на помещения общей площадью от 200 до 500 м2. При этом чаще всего предлагаются площади под офисы, число же складских, производственных, банковских площадей, а также магазинов невелико.
Что касается структуры спроса и предложения в зависимости от стоимости аренды, то, по словам специалистов агентства "Миэль", наибольшим спросом пользуются помещения стоимостью $300-400 за 1 м2 в год. Среди обращающихся в российские риэлтерские фирмы арендаторов мало кто готов платить $1000 и более за 1 м2. Как правило, на это идут иностранные компании, которые осуществляют поиск помещений через иностранные риэлтерские фирмы, действующие в России, — Oster & Company, Catherine Mamet, Russian Real Estate и др. Что же касается ценовой структуры предложения, то в целом оно соответствует спросу и в основном представлено помещениями по $250-350 за 1 м2 в год.
Структура спроса и предложения различных типов помещений меняется в зависимости от их местоположения. Например, предложение складских и производственных помещений сосредоточено в спальных районах города и на окраинах. Что касается магазинов, то наибольший спрос наблюдается на объекты в пределах Садового кольца и на основных магистралях города. Спрос на офисы достаточно велик во всех районах.
Ценовая ситуация на вторичном рынке в последний месяц оставалась относительно стабильной. Стоимость аренды престижных офисов (удачно расположенных, с европейской отделкой, автостоянкой, большим числом телефонных линий) сегодня колеблется от $700 до $2000 за 1 м2. Стоимость аренды помещений среднего качества (в спальных районах, с российской отделкой, 1-2 телефонами) составляет порядка $300-600 за 1 м2 в год. Помещения же низкого качества (далеко от центра, без ремонта, с недостаточными гарантиями юридической чистоты сделки) стоят $150-250 за 1 м2 в год.
ЛИНА Ъ-КАЛЯНИНА