Жилищные займы действуют сегодня уже более чем в двух десятках городов России. Решение проблем финансирования жилищного строительства с использованием средств населения привлекает многих региональных руководителей. Однако говорить о популярности займов у населения можно с большой натяжкой. Для повышения привлекательности жилищных облигаций эмитенты используют различные пути. Так, администрация Нижнего Новгорода решила провести эксперимент и направить часть средств не на новое строительство, а на покупку квартир на вторичном рынке и участие в долевом строительстве. Сегодня Ъ рассказывает о том, как реализуется программа жилищных облигаций в Нижнем Новгороде.
На привлекательность ценных бумаг для покупателя влияют три фактора: надежность, ликвидность и доходность. Для владельцев же жилищных облигаций важнее всего получить желанное жилье, и чем скорее они смогут это сделать, тем более привлекательны для них жилищные ценные бумаги. Стандартная схема выглядит так: копи деньги, покупай облигации, а когда соберешь достаточно — обменяй бумаги на квартиру. В качестве вариантов иногда используется ипотечный кредит, но чаще всего его условия таковы, что не устраивают ту часть населения, на которую и рассчитаны все жилищные займы, а именно так называемый средний слой.
Первоначально в Нижнем Новгороде тоже пошли по стандартной схеме. Однако чтобы привлечь покупателей и показать, что облигации не просто бумажки, а реальные квартиры, было решено часть денег направить не на новое строительство, а на покупку жилья на вторичном рынке и долевое участие в строительстве. В результате было заключено несколько сделок, причем в качестве покупателей выступали как физические, так и юридические лица.
С учетом сложившейся в Нижнем Новгороде ситуации этот шаг был весьма актуален. Дело в том, что несколько месяцев назад на нижегородском рынке недвижимости возник феномен — строящееся жилье стало дешевле для покупателя, чем "старое", хотя традиционно первичный рынок был более дорогим. Так, в январе в различных районах города цены на жилье на вторичном рынке колебались от $290 до $555 за 1 м2 (средние показатели по районам). А на рынке нового строительства цены в переводе по курсу составляли $300-375 за 1 м2. Например, на одной и той же улице "вторичные" квартиры предлагались по цене выше $400 за 1 м2 общей площади, а в новом или строящемся доме — по цене $350 за 1 м2.
Все это в целом создавало условия для успешного старта жилищной программы, но использование средств, полученных от жилищных облигаций, для нового строительства, заметно проигрывало по сравнению с вложением в долевое строительство. Дело в том, что владелец пакета облигаций до поры не знает, какую квартиру и в каком доме он получит, а участник долевого строительство инвестирует средства в конкретный дом. Кроме того, возможность участия физических лиц в долевом строительстве (когда деньги за квартиру выплачиваются не сразу, а поэтапно) существенно увеличивает круг потенциальных покупателей.
В этих условиях администрация и приняла решение вложить средства, полученные от продажи облигаций, в долевое строительство. Один из гарантов займа — АО "ГАЗ" — предложил использовать привлеченные с помощью займа деньги для завершения недостроя, что позволило в декабре достроить два дома, в которых поселилось 238 семей. Сейчас готовы к сдаче еще четыре дома. При этом руководство ГАЗа предложило своим очередникам льготы: первоначальный взнос очередника должен составлять 20%, еще до 30% (в зависимости от заслуг очередника и состава семьи) доплачивал ГАЗ, а для выплаты остальной суммы из средств ГАЗа давалась беспроцентная ссуда на 10 лет.
Таким образом изменилась мотивация к приобретению облигаций. Теперь они покупаются для оплаты реальной квартиры, в которой ее владелец уже живет. И продажа жилищных облигаций в Автозаводском районе Нижнего Новгорода идет настолько успешно, что очередной транш полностью выкупили АвтоГАЗбанк и Нижегородский земельный банк, которые работают с автозаводом.
По итогам января цены на квартиры, приобретаемые с использованием облигаций на вторичном рынке, в среднем на 12% ниже, чем цены при новом строительстве с облигациями. А цены на квартиры при достройке объектов незавершенного строительства уже на 20% ниже цен нового строительства.
Учитывая все это, совет займа решил направлять средства не на новое строительство, а только на завершение "замороженных" строек. По оценкам городских служб, объема займа (60 млрд руб.) хватит, чтобы сдать в эксплуатацию все недостроенные дома в городе. Поскольку львиная доля недостроя — собственность промышленных предприятий, губернатор города Борис Немцов предложит директорам использовать схему ГАЗа.
Но такая схема приемлема только для работников этих предприятий. Для того чтобы вовлечь в нее более широкий круг участников, совет займа предполагает проводить розыгрыши квартир среди владельцев облигаций. Выигравший сразу оплачивает 30% стоимости, а остальное — в рассрочку не менее чем на 10 лет.
Для желающих увеличить жилую площадь совет займа предложил вариант обмена имеющейся квартиры на жилье большей площади с доплатой облигациями. Владельцам недостроенных кооперативных домов также предложили достроить их квартиры за счет средств займа. Схема следующая: пайщики отдают права на дом Нижегородскому фонду недвижимости, занимающемуся обслуживанием займа, который достраивает его, а при получении квартир пайщики доплачивают необходимую сумму. Для эксперимента выбран кооператив, в котором пайщиками являются работники городской и областной администраций.
Власти полагают, что, сократив срок ожидания квартиры и предоставив не один, а несколько альтернативных вариантов "отоваривания" жилищных облигаций, они повысят привлекательность займа и решат задачу обеспечения населения жильем.
ИРИНА Ъ-БОНДАРЕНКО, АНДРЕЙ Ъ-ЧУГУНОВ